Louer ou vendre un appartement en copropriété ? Décision en période de crise ?

Chers Florianers,

j’ai besoin de votre évaluation personnelle, opinion, conseils concernant la situation suivante.

Je possède un appartement en propriété que je suis en train de vider dans les dernières étapes et de proposer à la location. J’ai déjà effectué une visite avec un ami et après, il m’a demandé si je ne voulais pas aussi vendre. J’ai d’abord dit que je ne l’excluais pas catégoriquement, mais que je devais y réfléchir encore.

Contexte : J’ai acheté l’appartement en 2016, puis je l’ai de nouveau hypothéqué pour financer la construction de la maison afin d’obtenir des liquidités. C’est-à-dire qu’il est maintenant grevé d’environ
environ 150 000 EUR ancien crédit, taux d’intérêt 2,3 % avec fixation jusqu’en 2030, échéance de la période de 10,5 ans en 2026.
215 000 EUR nouveau crédit, taux d’intérêt 0,81 %, fixation jusqu’en 2030, échéance de la période de 10,5 ans idem.

Évaluation de la valeur 2019 (Sprengnetter) 462 000 EUR. (probablement moins maintenant ?)

Admettons que je m’accorde sur 430 000 EUR et qu’il peut le financer. Il reste un solde de 65 000 EUR. Un joli gain en plus, exonéré d’impôts, car l’appartement a été utilisé récemment par moi-même. Éventuellement il y aura encore une indemnité de remboursement anticipé auprès des deux banques, mais cela ne devrait pas être trop élevé grâce à la hausse actuelle des taux d’intérêt, non ?

Maintenant, voici les pour et les contre de la vente avec des commentaires atténuants :

Pour :
- Un peu plus d’argent à investir dans la maison (photovoltaïque ?)
- Pas de gestion de l’appartement, y compris entretien
- Plus de charges spéciales inattendues.
- Pas de problème avec des « locataires voyous » (mon ami est enseignant et assez fiable)
- Plus de risque concentré en tant qu’investissement (si je l’investis dans la maison, même risque, est-ce que j’investis vraiment l’argent ?)
- Éventuellement éviter la perte de valeur imminente (ce en quoi je ne crois pas vraiment pour Berlin)

Contre :
- Plus de retraite par capital immobilier (je ne parle pas des loyers mais une possibilité de retourner vivre dedans à la retraite, que je ne pourrais probablement plus me permettre facilement)
- Si le mariage échoue et que la maison doit être vendue, plus du tout de propriété immobilière...
- Plus de chance de profiter d’une plus-value future.

Ai-je oublié quelque chose ?
Ma tête dit : vendre !
Mon instinct dit : garder !
Ma femme dit : plutôt vendre, mais d’accord avec tout (l’appartement m’appartient uniquement même en cas de divorce)

Bien sûr, c’est moi qui dois décider au final et il faut toujours deux partisans d’accord. Mais malgré tout : que feriez-vous ?

- Quel âge a l’appartement en copropriété et est-ce que des frais prévisibles vont se présenter pour toi à cause d’une rénovation énergétique, d’un remplacement de chauffage, etc. ?
- Es-tu capable de réaliser un rendement adéquat par la location ? C’est-à-dire par rapport aux 430k que tu estimes actuellement comme valeur
- Veux-tu être propriétaire bailleur, avec toutes les conséquences que cela implique ?
- Veux-tu être propriétaire bailleur auprès de connaissances ? ("L’argent stoppe l’amitié")

Merci pour les questions supplémentaires
Je vais simplement écrire des réponses, ce n’est pas une objection ciblée.
- L’appartement en copropriété a aussi 6 ans, je l’ai pris quasiment en tant que neuf. Pourtant, la copropriété a déjà eu deux appels de fonds exceptionnels :
Un à cause de défauts non corrigés, un pour la rénovation du mur de soutènement centenaire mitoyen au voisin. Le promoteur immobilier n’existe quasiment plus (société successeur d’une société successeur à l’étranger).
- Je suppose que oui, avec le loyer que j’ai proposé à mon connu, le coefficient prix d’achat / loyer serait de 29, ce qui est encore bon marché pour Berlin. Selon le marché des offres, je pourrais probablement demander plus, mais cela me semblerait un peu mal.
- Je dirais que c’est dans ma nature de prendre soin un peu de quelque chose ou de quelqu’un. Mais honnêtement, pour ces sujets de copropriété une fois par an, je n’ai pas vraiment envie.
- C’est pour cela que c’est seulement un connu et pas un ami. Pour mon meilleur ami, l’appartement serait parfait (son fils va dans une école à une rue d’ici). Mais nous avons tous les deux dit que c’était trop risqué pour nous.
Et c’est le même problème qu’on aurait à la vente, peut-être même pire si un défaut apparaît et que l’on se dispute pour savoir s’il était déjà connu. Et soudain, il s’agit d’une demi-millions avec les frais annexes.

J'essaierais probablement de vendre la moitié....

Je ne comprends pas cela. Vendre un demi-appartement ? Et ensuite ? Pourquoi ?

Pourquoi comptes-tu sur un divorce ? As-tu une crise conjugale ?

Moi, je n’y compte pas vraiment. La mort, oui, elle peut toujours arriver. Mais je ne base pas vraiment mes décisions sur le déroulement du mariage. Je trouve ça bizarre.

Et que dit ta femme à propos de tes inquiétudes concernant un éventuel divorce ?