Achat de terrain / financement dans la situation actuelle - oui / non ?

Salut,

je peux me joindre aux précédents intervenants.

Les terrains sont une "denrée rare" et quand l’un est à vendre, on paie souvent ici 50 % de plus que sa valeur. Parce qu’on peut construire une maison dessus, comme on le souhaite !

Donc si vous pouvez obtenir le terrain à un prix avantageux (ou sans majorations notables !), achetez-le.

Je pense que, selon la région, les prix du terrain continueront d’augmenter de 5 à 15 % par an, c’est-à-dire que si vous achetiez le terrain dans 3 ans, il serait probablement plus cher, et les frais annexes à l’achat s’appliqueraient alors aussi (mais seraient également plus élevés !)

Et si on doit commencer à construire dans 3 ans, on peut juste avant faire l’excavation du sol et commencer par la dalle ;) et la construction peut alors durer un certain temps.

Comme les taux d’intérêt ont tellement augmenté, beaucoup de constructeurs annulent leurs gros contrats = je pense qu’on pourra facilement trouver des artisans dans 1 à 2 ans + que les prix de la main-d’œuvre se normalisent... quant aux prix des matériaux, cela reste encore incertain...

Une autre remarque :
si vous pouvez beaucoup économiser avant le début des travaux ?
Alors faites un contrat d’épargne-logement pour une partie. Pour pouvoir l’utiliser comme "coup de pouce pour les fonds propres".

Éventuellement une partie des fonds propres + une mensualité d’épargne. Si on peut alors épargner à hauteur de 30 %, on obtiendrait 70 % en prêt à 2,35 %.
L’avantage serait aussi qu’en s’organisant bien, il faut financer seulement 80-85 % à la banque, au lieu de 90-95 %,
car on obtient alors un taux plus avantageux dans 3 ans.

Si maintenant vous avez des questions pour savoir si on peut obtenir plus via la caisse d’épargne-logement, alors plutôt non. Car jusqu’à l’attribution, il faut accumuler certains points, pour des montants plus élevés cela prend plus de temps, et il faut aussi rembourser plus rapidement.

Je le ferais.

Le risque que nous prendrions si nous achetions le terrain maintenant, mais que nous ne pourrions plus le construire en raison de la situation actuelle, est la perte d'impôts et d'intérêts si nous rendions le terrain à la commune. Cela représente environ 18 000 euros – une somme importante.

Mais comment arrives-tu à 18 000 € ? Ça devrait être beaucoup moins, non ?

Je le ferais.

Mais comment arrives-tu à 18 000 € ? Ça devrait être beaucoup moins, non ?

Frais annexes à l’achat 6 000-7 000 €

et

je pense que pour le reste ce serait les intérêts pour le financement du terrain, et une indemnisation, au cas où on doit le revendre après 3 ans

Merci pour toutes les réponses. En effet, je m’attendais à plus de résistance. Je me demande toujours comment nous pourrions arriver à une mensualité de 1 800 euros, en partant du principe que nous aurions par exemple besoin d’un crédit de 500 000 (ce que je ne considère pas irréaliste). Avec un remboursement de 2 % et un taux d’intérêt de 3 %, cela fait déjà plus de 2 000 euros de mensualité. À cela s’ajoutent les charges mensuelles. Ou est-ce que je me trompe quelque part ?
Ce que nous avons actuellement en fonds propres, nous ne pouvons pas tout le mettre dans le terrain, car il faut encore payer les frais annexes à l’achat et ensuite les frais de planning ; en plus, il faudrait toujours garder une réserve en cas de pépin avec la voiture ou autre chose.

Je le ferais.

Mais comment arrives-tu à 18 000 € ? Ça devrait être beaucoup moins, non ?

J’arrive à 18 000 € en comptant 7 % de frais annexes à l’achat + les intérêts du financement du terrain + la taxe foncière (qui s’appliquerait à partir de janvier 2023). S’ajoutent encore 7 % de frais annexes si nous devons rendre le terrain à la commune (réserve de rétrocession). Les frais de la taxe et du notaire seraient alors malheureusement à notre charge. Si j’ai bien compris, ces 7 % reviennent alors forcément, n’est-ce pas ?

Bonjour,

Je rejoins les intervenants précédents.

Les terrains sont « en rupture de stock » et lorsqu’il y en a un à vendre, on paie souvent 50 % de plus que sa valeur. Car on peut y construire une maison à sa convenance !

Si vous pouvez donc obtenir le terrain à prix avantageux (ou sans surcoût significatif !), achetez-le.

Je pense, selon la région, que les prix des terrains continueront d’augmenter de 5 à 15 % par an, c’est-à-dire que si vous achetiez le terrain dans trois ans, il serait probablement plus cher, et les frais annexes à l’achat s’appliqueraient également (mais seraient aussi plus élevés !)

Et si on doit commencer à construire dans trois ans, on peut juste avant faire le terrassement et commencer la dalle ;) et la construction peut ensuite durer un certain temps.

Comme les taux d’intérêt ont fortement augmenté, de nombreux promoteurs annulent leurs grosses commandes = je pense que dans 1 à 2 ans, il sera facile de trouver des artisans + que les prix du travail se normaliseront... quant aux prix des matériaux, cela reste à voir...

Encore un conseil :
si vous pouvez beaucoup économiser avant le début des travaux ?
alors ouvrez un contrat d’épargne logement pour une partie. Cela peut servir de « levier de fonds propres ».

Éventuellement une partie des fonds propres + une épargne mensuelle. Si on peut épargner 30 %, on obtiendrait 70 % de prêt à 2,35 % d’intérêt.
L’avantage ici serait aussi que si on s’y prend bien, il faudrait financer seulement 80-85 % auprès de la banque, au lieu de 90-95 %,

car on obtient aussi un taux plus avantageux dans 3 ans.

Si des questions surgissent sur la possibilité d’en faire plus via la caisse d’épargne logement, je dirais plutôt non. Car il faut cumuler plusieurs points avant l’attribution du prêt, ce qui prend plus de temps pour des sommes plus importantes, de plus il faut le rembourser plus vite.

Nous nous sommes aussi penchés sur le sujet de l’épargne logement. Toutefois, un épargnant avec un montant de 300 000 par exemple ne sera jamais en mesure d’avoir le prêt attribué au bout de 3 ans. On nous a dit qu’il faudrait verser un minimum de 200-250 euros par mois par tranche de 100 000 – ce qui ferait donc 600-750 euros par mois. Et le prêt ne serait attribué (avec 30 % de la somme épargnée) qu’au bout de plus de 10 ans. S’y ajoutent aussi les frais de dossier élevés et le fait qu’il faut rembourser rapidement le prêt épargne logement pour bénéficier d’un certain taux d’intérêt. Cela augmenterait donc la mensualité.
On peut certainement intégrer cela au financement, mais pour nous, une charge supplémentaire de 600-750 euros par mois pendant les 3 prochaines années, en plus de la mensualité du terrain, serait probablement trop élevée, étant donné que nous payons actuellement un loyer (1 150 euros charges comprises / mois – qui va probablement augmenter prochainement du fait du loyer indexé et des charges élevées). Ou as-tu une autre approche concernant l’épargne logement ?

Merci beaucoup pour toutes les réponses. En fait, je m'attendais à beaucoup plus de résistance. Je me demande encore comment nous pouvons arriver à une mensualité de 1 800 euros, en supposant que nous ayons besoin d'un crédit de 500 000 € par exemple (ce que je ne considère pas comme irréaliste). Avec un remboursement de 2 % et un taux d'intérêt de 3 %, cela fait déjà plus de 2 000 euros de mensualité. Et il y a en plus les charges mensuelles. Ou est-ce que je me trompe quelque part ?

J'avais fait un calcul approximatif avec 450 000 € de capitaux externes (500 000 € de budget total, 50 000 € de fonds propres), cela suffit tout juste avec les 1 800 €. Un peu plus serait bien sûr mieux. Vous pouvez aussi épargner un peu d'ici la construction ou rembourser le terrain (il faut impérativement financer le terrain de manière variable), cela sera également compté comme fonds propres.

1. Encore au sujet de la restitution à la commune : la formulation dans le projet de contrat est la suivante :
"Si l’acheteur ne respecte pas l’obligation de construction prévue à l’article X de ce contrat, la X est en droit d’exiger de lui la rétrocession sans charges du terrain vendu conformément à l’article X contre remboursement du montant versé à la X conformément à l’article X, tous les frais et impôts occasionnés par la rétrocession étant à la charge de l’acheteur."

Cela concerne donc la taxe de mutation immobilière et les frais de notaire, n’est-ce pas ?

2. Par ailleurs, on pourrait alternativement céder le terrain non bâti à un tiers, mais uniquement avec le consentement de la commune. La clause est formulée ainsi :
"L’acheteur s’engage en outre à ne pas céder l’objet de la vente à des tiers avant d’avoir rempli son obligation de construction, sauf si la X donne son consentement écrit à cet effet. Un tel consentement est toujours donné sous réserve que les obligations soient imposées de manière identique au successeur juridique."

Ma question à ce sujet : l’acheteur devra-t-il également supporter les frais annexes ? Et pourra-t-on céder le terrain uniquement au prix pour lequel on l’a acheté ? Si aucune de ces deux conditions n’était requise, l’achat du terrain serait moins risqué pour nous, au cas où la construction ne se réalise pas dans les trois ans. On économiserait alors au moins la taxe de mutation et les frais de notaire, et on pourrait ajouter les intérêts payés au prix du terrain. Cependant, la commune conserverait toujours un droit de regard sur la vente.