当前情况中的购地/融资 - 是/否？

早上好，

我同意前面发言者的观点。

土地资源十分稀缺，如果有地块出售，通常要支付比其价值高出50%的价格。因为在这块地上可以按自己的意愿建造房屋！

所以如果你们能以较低价格（或者没有明显溢价）买到土地，就买下吧。

我认为，根据不同地区，土地价格每年将继续上涨5-15%，也就是说，如果你们三年后才买这块地，价格可能会更高，购房附加费也会随之产生（而且也会相应更高！）

如果三年后开始建房，临近时可以进行土方开挖，开始铺设底板 ;) 建筑过程也会持续一段时间。

由于利率现在大幅上升，许多建筑商取消了大型订单=我认为一两年内手工艺人比较容易找到，同时工资水平和价格也会趋于正常……材料价格如何仍未可知……

还有一个提示：
如果在开工前能存很多钱？
那么可以考虑做一部分建筑储蓄合同（[Bausparvertrag]）。这样可以作为“自有资金补充”使用。

比如用一部分自有资金加每月储蓄额。如果能存到30%，那么可以获得70%的贷款，利率为2.35%。
这里的优势是，通过巧妙操作，银行只需融资80-85%，而不是90-95%，这样三年后能获得更低利率。

如果现在有问题，比如是否可以通过建筑储蓄银行借更多钱，一般不太可能。因为到资金拨付之前需要积累一些积分，额度越大所需时间越长，而且还款也要更快。

我会做的。

作为我们如果现在买下这块土地，但由于目前的情况无法再进行建筑所承担的风险，是如果我们将土地归还给市政府，所损失的税款和利息。这大约是18,000欧元——一笔不小的数目

但是你怎么得出18,000欧元的？应该少得多吧？

我会去做的。 但是你怎么得出18,000欧元的？应该会少得多，是吧？

购置附加费用6,000-7,000欧元 以及 我认为剩下的是土地贷款的利息，和赔偿金，如果三年后不得不再次出售的话。

非常感谢所有的回复。实际上我原以为会遇到更多反对声音。我仍然想知道，如果我们假设需要50万贷款（我认为这并不不现实），我们如何能达到每月1,800欧元的还款额。在2%的本金偿还和3%的利率下，每月还款已经超过2,000欧元了。除此之外，每月还要支付附加费用。我是不是哪里理解错了？
现有的自有资金我们不能全部投入到地块上，因为还需要支付购买附加费用和规划费用；另外，如果比如说汽车坏了等情况，也应该手头上有一定的备用资金。

我会这么做。

但是你是怎么得出18,000欧元的数字的？应该会少很多吧？

我得出的18,000欧元，是按照房产购买附加费用7%+地块贷款利息+地税（自2023年1月起开始征收）计算的。此外，如果我们必须将地块返还给社区（返还登记预告），还需支付7%的附加费用。税费和公证费的费用必须由我们承担。根据我的理解，这7%的费用是不可避免的，是这样吗？

您好，

我同意之前发言者的观点。

地块“稀缺”，如果有地块出售，通常价格会比实际价值高出50%。因为你可以在上面按照自己的想法建房！

如果你们能以较低价格获得地块（或几乎无溢价！），那就购买吧。

我认为，根据地区不同，地价每年将继续上涨5-15%，也就是说，如果你们三年后买这个地块，价格肯定更高，购买附加费用也会相应增加（也会更高！）

如果三年后才开始建房，临近时可以做基坑开挖及地基板施工；施工期可能也会比较长。

由于利率现在大幅上涨，许多建筑商取消了大订单，我认为未来1-2年内手艺人比较容易找，价格和人工工资可能趋于正常……材料价格方面目前还不确定……

另外提示：
如果你们在开工前能存很多钱，建议开部分建筑储蓄账户。这样可以作为“自有资金加码器”使用。

可以用部分自有资金+每月储蓄。如果那样能存到30%，贷70%，利率为2.35%。
优势是，如果操作得当，银行融资额度只需80-85%，而不是90-95%，这样三年后利率会更低。

如果问能否多用建筑储蓄账户支付，答案大概是否定的。因为达到拨付条件前需积累一定分数，数额大需要更长时间，还款速度也必须更快。

我们也研究过建筑储蓄账户话题。然而以目前情况，比如三年内300k的建筑储蓄账户不可能达到拨付条件。有人告诉我们每100k每月至少要存200-250欧元，也就是说每月600-750欧元。做到建筑储蓄额达到30%时，三年根本达不到拨付条件，要十年以上。此外，还存在较高的手续费，以及建筑储蓄贷款需加速还款以获得某种利率，这反过来又会增加月还款额。
当然这可以纳入融资方案，但对我们来说，接下来三年每月多支付600-750欧元的地块贷款还款压力太大，因为我们目前还在交房租（含附加费每月1,150欧元——但鉴于租金指数和高额附加费，房租可能会涨）。你对此建筑储蓄有没有其他看法？

非常感谢所有的回答。事实上，我本以为会遇到更多的反对声音。我仍然在想，如果我们假设需要比如说50万的贷款（我认为这并不不现实），我们怎么可能达到1800欧元的还款额呢？按照2%的偿还率和3%的利率，月供已经超过2000欧元了。加上每月的附加费用。或者我哪里算错了吗？

我大致算了一下，贷款45万（50万总预算，5万自有资金），这样1800欧元的还款额勉强够用。当然稍微多一点会更好。你们也可以在建房前的这段时间内多存一点钱，或者偿还土地贷款（务必把土地贷款做成可变利率），这也会被算作自有资金。

1. 关于返还给市政府的主题：合同草案中的表述如下：
“如果买方未履行本合同第§X条规定的建筑义务，X有权要求买方无负担地将第§X条出售的土地退还，并返还根据第§X条向X支付的款项，且返还过程中产生的所有费用和税款 应由买方承担。”

这里指的是土地增值税和公证费，对吗？

2. 此外，未建造的土地也可以选择转让给第三方，但须经市政府同意。相关条款如下：
“买方进一步承诺，在履行建筑义务之前，不得将购买标的转让给第三方，除非X书面同意。该同意总是在前提下给出，即义务须以内容相同的方式加诸于合法继承人。”

我的问题是：新的买方是否也需要承担相关费用？土地是否只能以购买价出售？如果两者都不是，则如果三年内未能建造，土地购买对我们来说风险较小。至少可以节省一次土地增值税和公证费，并将支付的利息加入土地价格中。虽然市政府在出售过程中仍然享有发言权。