Compra de propiedad / financiación en la situación actual - ¿sí / no?

Hola,

puedo unirme a lo que dijo la persona anterior.

Los terrenos son "escasos" y si hay uno en venta, a menudo se paga aquí un 50% más de lo que vale. ¡Porque encima se puede construir una casa como uno quiera!

Así que si consiguen el terreno barato (¡o sin recargos significativos!), entonces compren.

Creo que, dependiendo de la región, los precios del suelo seguirán subiendo entre un 5 y un 15% anual, es decir, si compraran el terreno dentro de 3 años, sería correspondientemente más caro, y los costos adicionales de compra también se aplicarían (¡pero también serían más altos!)

Y si van a empezar a construir en 3 años, justo antes pueden hacer la excavación del terreno y empezar con la losa ;) y la construcción puede durar un tiempo.

Como los intereses han subido mucho ahora, muchos constructores cancelan sus grandes pedidos = creo que en 1-2 años será más fácil encontrar artesanos + que los precios del trabajo se normalicen... lo que pasa con los precios de los materiales todavía es incierto...

Otro consejo:
si pueden ahorrar mucho hasta el inicio de la construcción,
entonces hacer un contrato parcial de ahorro para vivienda. Así se puede usar como un "impulso de capital propio".

Posiblemente un parte del capital propio + cuota mensual de ahorro. Si se puede ahorrar el 30%, se obtendría un préstamo del 70% a 2,35%.
La ventaja aquí también sería que si se hace bien, el banco solo tendría que financiar entre el 80-85%, en vez de 90-95%,
porque entonces también se obtiene un interés más bajo en 3 años.

Si ahora surgen preguntas sobre si se podría hacer más a través de la caja de ahorros para vivienda, más bien no. Porque hasta la asignación hay que acumular algunos puntos, con sumas más grandes lleva más tiempo, además hay que devolverlo más rápido.

Lo haría.

el riesgo que asumiríamos si compramos el terreno ahora, pero debido a la situación actual ya no pudiéramos construir, es la pérdida de impuestos e intereses si devolviéramos el terreno al municipio. Son aproximadamente 18.000 euros, una suma considerable

¿Pero cómo llegas a 18.000 €? Debería ser mucho menos, ¿no?

Lo haría. Pero, ¿cómo llegas a 18.000€? ¿No debería ser mucho menos?

Gastos adicionales de compra 6.000-7.000€ y pienso que para el resto serían los intereses del financiamiento del terreno, y la compensación en caso de que uno tenga que venderlo nuevamente después de 3 años.

Muchas gracias por todas las respuestas. De hecho, esperaba más resistencia. Aún me pregunto cómo llegamos a una cuota de 1.800 euros, si suponemos, por ejemplo, que necesitamos un crédito de 500k (no me parece irreal). Entonces, con una amortización del 2% y un interés del 3%, la cuota ya sería superior a 2.000 euros. Además, hay que sumar los costes mensuales adicionales. ¿O estoy equivocado en algo?

Lo que ahora tenemos como capital propio no podemos invertirlo todo en el terreno, ya que de eso hay que pagar los costes adicionales de compra y luego los costes de planificación; además, debería haber siempre algo reservado, por ejemplo, para el caso de que el coche se averíe o algo parecido.

Lo haría.

Pero, ¿cómo llegas a 18.000€? ¿No tendría que ser mucho menos, no?

Llego a 18k si calculo un 7% de costes adicionales para la compra + intereses para la financiación del terreno + impuesto sobre la propiedad (que empezaría a partir de enero de 2023). Además, hay un 7% de costes adicionales si tenemos que devolver el terreno al ayuntamiento (reserva de reversión). Porque lamentablemente nosotros tendríamos que asumir los costes de impuestos y notaría. Según lo que he entendido, ese 7% sí que se aplica obligatoriamente, ¿no?

Hola,

me puedo unir a lo que dicen los anteriores.

Los terrenos son “escasos” y si hay uno a la venta, a menudo se paga un 50% más de su valor. ¡Porque sobre eso se puede construir una casa a tu gusto!

Si consiguen el terreno barato (o sin incrementos significativos), compren.

Creo que, según la región, los precios del suelo seguirán subiendo entre un 5 y un 15% anual, es decir, si compraran el terreno en tres años, probablemente sería más caro y los costes de compra también serían más altos.

Y si se va a empezar a construir en tres años, entonces se podría hacer la excavación justo antes y comenzar con la base ;) y la construcción podría tomar su tiempo.

Dado que los intereses han subido mucho ahora, muchos promotores cancelan sus grandes pedidos = creo que en 1 o 2 años se podrá encontrar trámites fácilmente y que los precios y salarios se normalicen... en cuanto a los precios de los materiales, eso aún es incierto...

Otra recomendación:
¿pueden ahorrar mucho hasta el inicio de la construcción?
Entonces hagan un contrato de ahorro para la vivienda por una parte. Así pueden usarlo como "impulsor de capital propio".

Quizá parte del capital propio + ahorro mensual. Si pueden aportar un 30%, recibirían un préstamo del 70% a una tasa del 2,35%
La ventaja también sería que, si lo hacen bien, sólo tendrían que financiar entre un 80-85% en el banco, en lugar del 90-95%
porque para eso también se obtiene un interés más barato en 3 años.

Si ahora surgen preguntas sobre si se podría conseguir más a través del contrato de ahorro para la vivienda, probablemente no. Porque hasta la asignación hay que acumular ciertos puntos, con cantidades más altas tarda más, además debe devolverse más rápido.

Ya hemos contemplado la opción del contrato de ahorro para la vivienda. Sin embargo, un contrato de ahorro para una suma de, por ejemplo, 300k nunca estaría disponible para ser usado en 3 años. Nos dijeron que hay que aportar al menos 200-250 euros al mes por cada 100k en el contrato de ahorro – eso serían entre 600 y 750 euros al mes. Y entonces el contrato (con el 30% de la suma ahorrada) estaría disponible para usar en más de 10 años. Además están las altas comisiones iniciales y el hecho de que el préstamo del contrato debe devolverse rápidamente para conseguir cierta tasa de interés. Eso elevaría la cuota mensual.

Seguramente se podría integrar en la financiación, pero para nosotros, en los próximos 3 años, 600-750 euros adicionales a la cuota del terreno sería demasiado, ya que actualmente pagamos alquiler (1.150 euros incluyendo gastos mensuales – que probablemente pronto aumentará gracias al alquiler indexado y los altos costes adicionales). ¿O tienes otra propuesta respecto al tema del contrato de ahorro para la vivienda?

Muchas gracias por todas las respuestas. En realidad, esperaba más resistencia. Todavía me pregunto cómo podemos llegar a una cuota de 1.800 euros, si asumimos que, por ejemplo, necesitamos un crédito de 500.000 (no me parece irreal). Con una amortización del 2% y un interés del 3%, eso ya son más de 2.000 euros de cuota. Además, están los costos mensuales adicionales. ¿O estoy equivocado en algo?

Hice un cálculo rápido con 450.000 de capital ajeno (500.000 presupuesto total, 50.000 capital propio), entonces con 1.800€ apenas alcanza. Un poco más sería, por supuesto, mejor. También pueden ahorrar algo más hasta el momento de la construcción o amortizar el terreno (asegúrense de financiar el terreno con tasa variable), eso también se cuenta como capital propio.

1. Sobre el tema de la devolución al municipio: La redacción en el borrador del contrato es la siguiente:
"Si el comprador no cumple con la obligación de construcción establecida en el § X de este contrato, X está facultado para exigirle la devolución libre de cargas del terreno vendido en el § X, contra el reembolso de la cantidad pagada conforme al § X a X, siendo todos los costos e impuestos derivados de la devolución a cargo del comprador."

¿Esto se refiere a impuesto de adquisición de inmuebles y gastos notariales, verdad?

2. Por otra parte, se podría vender el terreno sin edificar a un tercero como alternativa, pero solo con el consentimiento del municipio. La cláusula dice así:
"El comprador se compromete además a no vender el objeto de compra a terceros antes de cumplir con la obligación de construcción, a menos que X otorgue su consentimiento por escrito. El consentimiento siempre estará sujeto a la condición de que las obligaciones se impongan de manera idéntica al sucesor jurídico."

Mi pregunta al respecto: ¿También tendría que asumir los costos adicionales el nuevo comprador? ¿Y solo se podría vender el terreno al precio por el que se compró? Si ninguna de las dos condiciones se cumpliera, la compra del terreno sería menos riesgosa para nosotros en caso de que la construcción no se realice en tres años. Al menos se ahorrarían el impuesto de adquisición y el notario, y se podría añadir los intereses pagados al precio del terreno. Aunque el municipio seguiría teniendo derecho a intervenir en la venta.