Financer l'achat d'un terrain ou plutôt laisser tomber ?

Vous devez simplement calculer quel serait pour vous le montant maximal de la mensualité et le convertir en taux d’intérêt. Puis il faut simplement envisager la probabilité que les taux d’intérêt puissent augmenter d’ici là.

Je crois que je sèche un peu. Veux-tu dire que les taux d’intérêt pourraient augmenter tellement que nous pourrions presque ne plus payer que les intérêts mensuels ? Par exemple, pour un prêt de 60 000 € et une mensualité de 600 € (7 200 € annuels), les taux pourraient monter à 12 % ?

Je crois que notre problème est plutôt le choix entre la sécurité des taux et la sensation de jouer à la loterie.
Je ne pense pas que nous ne pourrions plus payer les mensualités même en cas de forte hausse des taux. Nous voulons juste essayer de payer le moins d’intérêts possible afin d’avoir plus de fonds propres pour la construction de la maison.

La différence sur 5 ans est-elle vraiment si importante ? Calculez avec le taux variable et le taux fixe et ce que cela signifie comme différence d’intérêts.

Avec les deux taux mentionnés ci-dessus (4,5 % et 3,75 %), la différence serait d’environ 550 € d’intérêts à la fin de la première année pour une mensualité de 600 €. Mais comme nous effectuerions des remboursements anticipés en plus de la mensualité normale dans les deux cas, la différence diminuerait plus on rembourse. Il en va de même si la mensualité augmente. Je ne peux donc pas calculer précisément la différence d’intérêts sur 5 ans. Surtout que je ne pense pas que les taux du prêt variable resteront les mêmes pendant 5 ans.
Est-ce que j’ai interprété cela correctement ou voulais-tu dire autre chose ?

Les prévisions sur les taux d'intérêt ne sont vraiment pas fiables. Ma boule de cristal personnelle dit quelque chose comme "je suppose qu'à long terme (5-10 ans) ça va redescendre, à court terme je pense que ça restera volatil et pourrait même continuer à monter". Mais a) qu'est-ce que j'en sais, et b) ça ne vous aidera probablement pas beaucoup dans votre décision... Le variable a l'avantage que vous pouvez généralement rembourser par anticipation sans problème et de manière spontanée (faites-vous expliquer cela si besoin), avec un taux fixe vous avez souvent plutôt une occasion par an. En dehors de cela, pour moi la situation ici est aussi différente de quand il s'agit de la totalité du montant de la maison ou autre.

Est-ce que vous seriez plus ennuyés si les taux montaient maintenant à 5-6 % alors que vous avez un financement variable, ou s'ils descendaient à 2 % alors que vous avez un taux fixe ? Est-ce que cela fait une telle différence énorme pour ces 5 ans et la fixation du taux ? Avec quoi dormez-vous mieux ? Quelle est aussi la probabilité que vous commenciez déjà plus tôt à planifier une maison ?

Je crois que c'est parce que vous ne voulez financer qu'un seul terrain. Le risque pour la banque est alors beaucoup plus élevé, car la période des hausses des prix des terrains est probablement terminée, sauf pour les emplacements très recherchés. En revanche, les constructions neuves ne peuvent pas devenir moins chères. Donc, si le marché corrige à la baisse, cela se fera principalement par les prix des terrains. Car ce sont eux qui ont principalement causé les explosions de prix. La maison coûte peut-être 20 % de plus à Munich qu'en Brandebourg, mais le terrain coûte dix fois plus. Certainement, le montant relativement faible du prêt joue aussi un rôle, car les efforts de la banque sont les mêmes, qu'elle prête 10 000 ou 1 000 000 EUR. Il est dangereux de compter fermement sur des remboursements anticipés. Vous voulez des enfants et construire rapidement une maison sur le terrain. Il y aura encore beaucoup de coûts pour vous...

Je trouve en général l’idée de financer le terrain séparément assez malheureuse. Je connais cela plutôt dans des situations où les gens peuvent payer le terrain en cash. Alors cela compte comme capital propre pour vous et vous êtes tranquilles.
Si vous financez maintenant seulement le terrain, il n’y a alors que ces issues :
a) vous construisez dessus une fois que vous avez fini de le rembourser, ce qui prend assez longtemps – on ne sait pas si c’est encore votre souhait à ce moment-là, et/ou pas déjà 3 ans plus tôt.
b) vous construisez dessus avant d’avoir fini de le rembourser, alors vous dépendez soit de votre banque qui finance le terrain, qui vous imposera une majoration des intérêts, soit de banques prêtes à prendre un deuxième rang, ce qui coûte généralement aussi un supplément d’intérêts. Cela ne vous aide pas si, à ce jour, vous vous demandez déjà si vous pouvez vous permettre la construction.
c) vous ne construisez pas dessus et vous vendez à nouveau le terrain garanti – alors il est aujourd’hui assez incertain que vous puissiez le revendre sans pertes majeures – sans oublier les intérêts que vous devrez payer pour le financement.

Mon intuition dit donc : soit vous y allez à fond maintenant – donc financement ensemble du terrain + du projet de construction et démarrage, soit vous laissez tomber.

Peut-être, mais pas forcément. Les taux d'intérêt peuvent déjà être nettement plus bas dans quelques années. Ou plus élevés. Ou les mêmes. Personne ne peut actuellement faire une prévision sérieuse, il faudrait pour cela pouvoir prédire comment la guerre en Ukraine évoluera au printemps/été ou comment et quand le conflit déjà latent entre les États-Unis et la Chine à propos de Taïwan va s'intensifier.

Je connais ça plutôt dans des situations où les gens peuvent payer le terrain en liquide.

Je ne pense pas que ce soit si inhabituel que ça. Souvent, c’est plus proche dans le temps, mais il arrive quand même de lire ici et là qu’on finance le terrain de manière variable et qu'on finalise ensuite la planification au point de savoir de quelle somme totale on a besoin. Mais en général, la période de « combien de temps je reste en variable » est plutôt d’un demi à un an, et pas vraiment de cinq ans... Mais on vient aussi de décennies où un différé de six mois à peine ne faisait pas une grande différence sur les taux, mais si on regarde l’année dernière, ouh là là.