Construction neuve ou achat et rénovation de maison en Bavière

Bonjour à tous,

je suis depuis plusieurs années une lectrice (souvent) silencieuse de ce forum. Mon mari et moi avons quitté la ville pour la campagne bavaroise il y a environ quatre ans, et nous cherchons une propriété adaptée depuis trois ans. Malheureusement, nous n’avons jamais vraiment trouvé – un jour trop tard, un bien convoité vendu au voisin, etc.

Nous sommes une famille de quatre personnes, nos deux enfants ont 2 ans et demi et 5 ans. Je travaille à plein temps, tandis que mon mari est homme au foyer et papa. Nous avons de bonnes économies et un revenu net supplémentaire d’environ 4 500 euros, incluant les allocations familiales et pour enfants, sans les éventuelles primes.

La situation est la suivante : ma grand-mère possède un terrain dans notre ville, d’environ 1 200 m² (dont environ 300 m² sont une voie privée, donc 900 m² sont constructibles). Il y a environ un an, elle nous a proposé de nous le laisser gratuitement (dans la zone nouvelle construction, la valeur foncière est de 135 euros par m², pour mettre cela en perspective). Après cette conversation avec ma grand-mère, j’en ai parlé avec les héritiers potentiels, c’est-à-dire mon père et mes trois oncles, et au début, cela ne semblait poser de problème à aucun d’eux. Cependant, au moins un oncle semble avoir des réserves implicites car il a commencé à discuter avec ma grand-mère de son testament possible (il n’en existe pas), ce qui ne lui a pas du tout plu.

Le terrain se trouve en plein centre, il n’y a pas de plan d’urbanisme précis et il est classé en zone mixte dans le plan d’aménagement. Les terrains voisins sont majoritairement occupés par des maisons à toit en pente, allant de maisons individuelles à des immeubles collectifs. En 2003, une demande de permis de construire avait été approuvée pour une maison avec appartement annexe par un de mes oncles, mais il avait finalement renoncé à la construction. Les plans d’origine ne sont plus vraiment à jour (chauffage aux pellets avec grande cuve dans la cave à vivre, etc.), je les ai vus avec mon oncle.
Pour faire court, mon mari et moi avions décidé après tout ce drame (et parce que je suis difficile et que je préfèrerais une pente sud ou ouest) de continuer à chercher des projets de rénovation.

Aujourd’hui, la situation dans notre région est telle que seules des propriétés en mauvais état sont vendues à au moins 250 000 euros, tandis que des maisons acceptables, souvent des années 1980, coûtent environ 450 000 euros. Il y a eu aussi des jumelés neufs dans la ville voisine à 430 000 euros, mais ils sont trop petits pour nous (manque de bureau) et la ville voisine est isolée sans commerces accessibles à pied.

Mon beau-père habite actuellement dans l’appartement à côté de chez nous. Si nous en avons les moyens, nous aimerions l’installer dans un appartement annexe. La plupart des anciennes propriétés avaient jusqu’à présent de très grandes surfaces habitables de 220-300 m², donc il nous semblait logique et judicieux de l’intégrer à la planification. Nous essaierions bien sûr de faire de même dans une nouvelle construction.

La grande question est maintenant de savoir si nous devons continuer à chercher un projet de rénovation ou saisir l’opportunité et construire sur le terrain de grand-mère ? Nous envisageons une maison d’environ 160 m², un appartement annexe de 40 m² et un carport double – tout cela avec un budget d’environ 500 000 euros plus 10% de marge. Selon la règle empirique de 3 000 euros par m², ce sera très juste. :-(
Mon mari a souvent un peu de temps libre le matin, mais à mon avis il manque de compétences manuelles notables, je voudrais donc vraiment confier tous les corps de métier.

J’ai déjà établi une liste d’entreprises de construction dans un rayon d’environ 50 kilomètres. La question qui m’occupe en ce moment est la stabilité financière ou la liquidité des entreprises de construction : il s’agit presque toujours de SARL – comment évaluer cela en tant que futur maître d’ouvrage ? Ne vaut-il pas mieux éviter les petites entreprises et opter pour une plus grande ?

Merci beaucoup de m’avoir lue !

tout cela avec un budget d'environ 500 000 euros plus 10 % de marge ? Selon la règle empirique de 3000 euros par m², cela semble vraiment juste. :-(

… le problème supplémentaire est que la règle empirique ne concerne que la surface habitable ou la maison elle-même. Il faut encore ajouter les frais annexes de construction, le garage, les aménagements extérieurs, donc aussi la terrasse et l’allée.
C’est un terrain en pente ?

J’ai déjà établi une liste d’entreprises de construction dans un rayon d’environ 50 kilomètres. La question qui me préoccupe actuellement est la stabilité financière, c’est-à-dire la liquidité des entreprises de construction : il s’agit en fait toujours de GmbH - Comment évalue-t-on cela en tant que futur maître d’ouvrage potentiel ? Ne vaudrait-il pas mieux éviter les petites entreprises et opter pour une plus grande ?

Un rayon de 50 km, c’est un peu beaucoup, cela me semble traduire un manque de « plan » dans la sélection et le souhait de pouvoir puiser, en cas de besoin, dans un grand pool de candidats. Ton architecte saura déjà te conseiller des entreprises compétentes. Une GmbH est à peu près la forme juridique classique pour une entreprise de construction, et un risque économique d’une entreprise a peu à voir avec sa forme juridique. Si les GmbH te paraissent encore trop petites, qu’attends-tu alors d’une SA ou quelle sorte d’entreprise imagines-tu ? Il n’existe pas de « too big to fail ». Une garantie d’achèvement te sera plus utile — ainsi qu’un architecte qui connaît ses clients. Je trouve des architectes et des entreprises de construction professionnellement et j’ai déjà écrit plusieurs messages dans cette rubrique « Expériences avec des entreprises de construction ». Ce n’est pas de la sorcellerie d’évaluer les entreprises, regarde les messages correspondants. Mais c’est aussi un peu une question d’entraînement, ce n’est pas expliqué en une demi-heure. Mais va d’abord consulter un/e conseiller/ère en financement, puis planifie ta maison. Avec son avant-projet, tu pourras alors partir à la recherche de manière efficace. Je te conseille de toute façon un appel d’offres sérieux, et le comportement des soumissionnaires interrogés permet déjà d’en déduire pas mal de choses.

La situation dans notre région est telle que seuls des biens immobiliers délabrés sont disponibles pour au moins 250 000 euros, tandis que des maisons à peu près décentes, généralement des années 1980, coûtent environ 450 000 euros.

À mon avis, le choix des années de construction est un choix entre la peste et le choléra.
Les constructions des années 80 ont exactement l’âge idéal pour nécessiter déjà beaucoup de travaux de rénovation. Le toit approche souvent de la fin de sa durée de vie. Le chauffage est au fioul ou similaire avec de vieux radiateurs, les fenêtres sont à peine meilleures que le simple vitrage des biens immobiliers délabrés, classes d’efficacité énergétique G-Z, etc.
Alors autant prendre quelque chose de vraiment ancien, où l’on sait qu’on va tout refaire et que cela est pris en compte dans le prix d’achat. Pour les maisons des années 80, on a souvent fait des travaux entre-temps ou cela semble bien entretenu – et le vendeur pense pouvoir obtenir beaucoup d’argent. Et toi, tu penses que tu peux y emménager tel quel (ce que tu peux faire) – mais une fois à l’intérieur, la salle de bain beige bahama ne te plaît plus autant. Ou les coûts de chauffage font mal et tes pieds sont toujours froids (pas de chauffage au sol, plafond de la cave non isolé). Etc.

La grande question est maintenant de savoir si nous devons continuer à essayer de trouver un bien à rénover, ou saisir l’occasion et construire sur le terrain de grand-mère ? Nous envisageons une maison d’environ 160 m² habitables, avec un appartement indépendant de 40 m² et un carport double – le tout avec un budget d’environ 500 000 euros plus 10 % de marge. Selon la règle approximative de 3 000 euros par m², cela semble vraiment juste. :-(

Bonne question, question suivante.
Actuellement, avec un budget de 550 000 euros pour une maison de 200 m², je ne voudrais PAS construire « tout compris » (avec entreprises), car, en fonction de la nature du sol (fondations, terrain en pente), des raccordements (branchements maison), de l’architecte, etc., de l’entrée, de la terrasse, etc., les premiers 100 000 euros (ou même seulement 75 000 ou bien 175 000) sont déjà dépensés. Et il ne reste alors, sans gros travaux personnels comme tu le dis, que 450 000 euros pour la maison (pour deux unités d’habitation, donc plus de salles de bains coûteuses, plus d’électricité, plus d’entrées, etc.).
Cela correspond à 2 250 €/m² pour les coûts de construction. Et cela ne fonctionnera pas.

… le problème est en plus que la règle empirique ne concerne que la surface habitable ou la maison elle-même. S'y ajoutent encore les coûts annexes de construction, le garage, les aménagements extérieurs, donc aussi la terrasse et l'allée.
C’est un terrain en pente ?

Exact, oui, la planification de mon oncle prévoyait à l'époque une cave d'habitation. J'ai inséré une photo de janvier, la rue en fait aussi partie. Derrière la rangée de pommiers, il y a encore une bande de terrain d'environ 1,5 m de large.




merci pour ton long message. Malheureusement, nous n’avons personne dans la famille ou le cercle d’amis qui ait construit avec un architecte ces vingt dernières années. Pour le moment, j’ai repéré une dame à ce sujet, je souhaite l’appeler dès que j’aurai retrouvé ma voix (merci le rhume !).
Concernant les entreprises de construction : nous habitons ici en pleine campagne (Basse-Bavière), si je prends un rayon de 20 km, le choix devient très limité. J’ai donc d’abord envisagé des entreprises recommandées par des connaissances et des collègues, même si elles se trouvent peut-être à quelques kilomètres plus loin.
Ces entreprises construisent par exemple aussi à Munich et y vont pour un trajet d’une bonne heure et demie en voiture, sans compter le retour.

La garantie de bonne fin me semble exactement être la sécurité que je recherchais. Merci beaucoup pour cela !

Les 550 000 euros représentent notre budget prévu pour la maison individuelle, sans devoir faire appel à un planificateur financier.
Supposons que l’appartement annexe soit raisonnablement réalisable dans notre projet de construction, alors mon beau-père pourrait potentiellement contribuer aux coûts supplémentaires par la vente de son appartement actuel (qui n’est pas accessible aux personnes à mobilité réduite et trop grand). Nous étions justement sur le point d’acheter un bien existant, et il serait entré sans hésiter et aurait participé aux frais de rénovation.

Bonne question, question suivante.
ACTUELLEMENT, avec un budget de 550 k€ pour une maison de 200 m², je ne construirais PAS (je ne pourrais pas avec des entreprises) car déjà selon la nature du sol (fondation, terrain en pente), le raccordement (compteurs), l’architecte, etc., l’allée, la terrasse, etc., les premiers 100 k€ (ou même seulement 75 k€ ou jusqu’à 175 k€) sont déjà engloutis. Et ensuite, sans gros travail personnel comme tu le dis, il ne reste que 450 k€ pour la maison (pour deux unités d’habitation, donc des salles de bain plus coûteuses, plus d’électricité, plus d’entrées, etc.).
Cela fait 2250 €/m² pour les coûts de construction. Et ça ne fonctionnera pas.

Je conclus des réponses que nous pouvons probablement financer une maison d’environ 155 m² avec nos fonds propres, mais il faudra encore parler avec le beau-père pour l’appartement annexe.

Concernant le problème des maisons des années 80, je te donne absolument raison. Ici dans la région, c’était apparemment à la mode d’aménager une zone sauna dans la cave, environ 15 mètres linéaires de balcon et tout en bardage bois exigeant beaucoup d’entretien. Il faut déjà tout remettre en état…

Si la grand-mère te laisse cela aussi facilement, c’est bien. Mais à mon avis, ce n’est quand même pas complètement gratuit. (Schenkungssteuer, Grunderwerbsteuer Notar, Grundbuch, Erschliessung usw.)