Construction neuve ou achat et rénovation de maison en Bavière

PS : Notre grande aura 6 ans le mois prochain, nous ressentons peu à peu la pression temporelle de devoir avoir pris une décision ferme quant au lieu de résidence futur avant la rentrée scolaire.

Les moments parfaits sont :
- Début de la maternelle à 3 ans
- Entrée en école primaire
- Changement d'école en cinquième année

Bonjour à tous,
je souhaite vous donner une mise à jour sur notre situation actuelle.

Nous avons un terrain à bâtir en vue (engagement verbal de la commune) et attendons encore le rendez-vous chez le notaire. Il s'agit d'un terrain en pente orienté au sud-ouest d'une surface de 909 m². Le coût total d'achat s'élèvera pour nous, y compris les frais annexes, à environ 100 000 euros (légèrement variable, car les frais de raccordement dépendront de notre surface habitable, il peut donc encore y avoir un peu plus ou moins). Ce montant sera payé sur nos fonds propres.
Le terrain se trouve au bout d'une impasse avec un espace de retournement. La crèche actuelle et l'école primaire (future) sont accessibles à pied. Le terrain de jeux ainsi que les terrains de sport ne sont également qu'à quelques minutes à pied.

Concrètement, nous nous sommes principalement occupés pour l’instant du programme spatial de base (devise : aussi petit que possible et aussi grand que nécessaire) ainsi que des "Moodboards", c'est-à-dire des collections de vues attrayantes extérieures ou intérieures de maisons individuelles.

Peut-être pouvez-vous m’aider sur cette question du choix de l’architecte : il y a un cabinet d’architectes qui, à mon avis, a conçu et accompagné de très belles maisons individuelles, mais qui est beaucoup trop éloigné pour un suivi local des travaux. Cela pourrait-il avoir du sens ici de demander dans un premier temps seulement les phases 1-2 de prestations pour "l’idée" de cet architecte et de continuer éventuellement jusqu’à la phase 5 en cas d’intérêt ? Nous ferions ensuite nous-mêmes la mise en concurrence sur la base de la planification des lots et commanderions le suivi de chantier auprès d’un expert local.

Concrètement, nous nous sommes actuellement principalement occupés du programme spatial de base (devise : aussi petit que possible et aussi grand que nécessaire) et des "moodboards", c’est-à-dire des collections de vues extérieures ou intérieures attrayantes de maisons individuelles.

Peut-être pouvez-vous m’aider avec cette question concernant le choix de l’architecte : il y a un cabinet d’architectes qui, selon moi, a conçu et accompagné de très belles maisons individuelles, mais qui est beaucoup trop éloigné pour un suivi local du chantier. Est-ce que cela pourrait avoir du sens de ne demander initialement que les phases de prestation 1-2 pour « l’idée » de cet architecte et, si cela plaît, éventuellement poursuivre jusqu’à la phase de prestation 5 ? Nous ferions alors nous-mêmes l’appel d’offres sur la base de la planification des corps d’état et confierions le suivi de chantier à un expert local.

Oh. À la lumière des moodboards mentionnés plus haut, j’ai la crainte que vous ayez choisi l’architecte souhaité uniquement d’après les images des maisons dans sa galerie de références. Ce ne serait pas une idée recommandable - notamment parce que cela conduirait très probablement à un avertit des architectes - un écueil. Fondamentalement, je trouve bonne l’idée - avez-vous lu mon « Plan de construction d’une maison, aussi pour vous : le modèle de phases de la HOAI ! » ? - de mandater l’architecte dans le cadre des modules A et B. Cependant, la poursuite de la planification après la pause de maturation et la prise de décision ne devrait pas dépendre uniquement du « plaisir » que l’on a avec le même architecte (selon le résultat de la prise de décision, avec le module B complet ou seulement la phase de prestation 3). Penser qu’un architecte dans les phases préparatoires puisse se situer n’importe où localement serait une illusion : mener le développement du projet principalement (ou même totalement durant les phases 2 et 3) via des vidéoconférences, seuls très peu (architectes comme maîtres d’ouvrage) y parviennent avec succès ou au moins sans dommage.

Une coupure après la phase 5 est acceptable, c’est pourquoi j’ai également placé ici la fin du module B comme phase médiane de participation de l’architecte dans la construction d’une maison fabriquée sur chantier (« pierre sur pierre »). Réaliser soi-même l’appel d’offres est cependant au minimum extrêmement risqué pour les familles de primo-accédants. On ne pilote pas un chasseur à réaction avec un permis de mobylette. Les profanes ont un talent étonnamment « sûr » pour tomber dans tous les pièges financiers et transformer l’appel d’offres en une arme contre eux-mêmes : une consultation maladroitement rédigée n’est plus un instrument pour les donneurs d’ordre afin de contrôler les coûts, mais au contraire une arme pour les entrepreneurs, qui en profitent pour transformer leurs contrats en libre-service pour de véritables festins. Je connais un avocat qui - toutefois dans le domaine des marchés publics - peut bien vivre en se spécialisant sur les litiges liés aux appels d’offres.

En ce qui concerne l’appel d’offres, je serai heureux de vous mettre en relation avec un collègue. Confier la direction des travaux à un expert local accompagnant le chantier est à nouveau une bonne idée – mais comme je l’ai dit, sans commettre avant l’insanité de tenter soi-même l’appel d’offres. Où êtes-vous donc en Bavière ? (si c’est pour une maison « clé en main », je penserais aux collègues Zink ou Beuler).

Merci pour ta réponse, 11ant. J'ai trouvé ton blog, je l'ai lu et j'ai essayé de tout comprendre, au sens de « toujours appliqué ». Nous sommes basés en Basse-Bavière.

Tu as certainement raison de dire qu’une consultation à distance avec l’architecte est désavantageuse, d’autre part, nous sommes en 2024 et discuter et résoudre des sujets complexes par vidéoconférence fait partie de mon quotidien professionnel. Néanmoins, j’ai bien pris en compte ta remarque. À condition qu’aucune personne de notre cercle familial ou amical n’ait construit avec un architecte engagé personnellement au cours des 30 dernières années, comment procéderais-tu concrètement pour choisir un architecte ? Je ne voudrais pas maintenant passer la liste des pages jaunes (dont je préfère ne même pas parler du site web peu convivial de la Chambre des architectes de Bavière…) au téléphone de A à Z.

Il faudra encore beaucoup de temps avant que nous puissions nous occuper concrètement de la procédure d’appel d’offres. D’ici là, il se peut que nous soyons tellement enthousiasmés par l’architecte ou l’accompagnateur de chantier que nous leur confierons volontiers cette tâche en toute confiance.

Comme cela sera certainement pertinent par la suite :
Je vous ai joint la photo aérienne que nous avons reçue de la commune, ainsi qu’un extrait de la carte cadastrale tiré du Bayern-Atlas, ainsi qu’une photo prise depuis le tournant en cul-de-sac (chacun regardant vers le sud, la vue cartographique étant orientée nord). Malheureusement, je ne peux pas vraiment déterminer les altitudes avec le Bayern-Atlas, donc le point le plus haut serait à environ 508 m au-dessus du niveau de la mer, le point le plus bas (la rue) à 502 m au-dessus du niveau de la mer. Une grande partie du terrain est globalement une terrasse légèrement en pente, qui tombe ensuite à pic vers la rue avec un fort talus. La partie est du terrain reste une zone verte. J’ai aussi joint le plan d’aménagement, notre parcelle serait la numéro 20. La rue peut d’ailleurs être parcourue via Google Streetview, ce qui permet de voir en comparaison comment les futurs voisins ont traité le « talus ».

La rue peut d'ailleurs être parcourue via Google Streetview,

Se garer en bas, vivre en haut - et à l'est une vue magnifique sur le clocher. Sympa !

Merci pour ta réponse, 11ant. J’ai trouvé ton blog, je l’ai lu et j’ai essayé de tout comprendre, dans le sens de « toujours appliqué ».
Nous sommes domiciliés en Basse-Bavière.

Les coordonnées pour des questions ne sont pas là juste pour la décoration, tu peux les utiliser volontiers.

À condition que dans l’entourage familial et amical personne n’ait construit avec un architecte engagé spécialement ces 30 dernières années, comment procéderais-tu concrètement pour la sélection de l’architecte ? Je ne voulais pas vraiment téléphoner systématiquement à toute la liste des Pages Jaunes (je préfère ne même pas parler du site peu convivial de la Chambre bavaroise des architectes…). Ai-je supposé correctement la manière dont tu as choisi cet architecte dont nous parlons ?

Les sites de la Chambre ne sont pas les pires sources, les annuaires professionnels aussi (il faut juste savoir les lire : on peut déjà éliminer les grands cabinets avec de nombreuses colonnes d’annonces pour des projets de maisons individuelles) sont en effet d’une certaine aide. On peut aussi assez bien reconnaître sur leurs sites internet les candidats appropriés, ceux-ci sont également très informatifs quand on sait bien les lire. Et oui, appeler ensuite ceux qui restent sur la liste fait effectivement partie du processus. Plus précisément : appeler en complément du résumé succinct. Mon eau bout aussi à cent degrés Celsius, je ne fais aucun pacte avec le diable, c’est un « métier ».