Discussion du plan d'étage : Maison individuelle + appartement d'invité en tant que maison multigénérationnelle sur le versant nord

1,2 est dans la norme. J’ai une amie pour qui c’est trop juste avec son déambulateur.
En plus, vous planifiez maintenant, et que se passe-t-il si ce n’est pas suffisant et qu’un fauteuil roulant est temporairement nécessaire, par exemple jusqu’à ce qu’une attelle soit posée.
Location future.
Les appartements avec fauteuil roulant sont rares.

Souvent, les 30 cm ne coûtent que de la réflexion.

Dans les pièces à vivre, je te donne raison. Là, c’est généralement une question de mobilier adapté. Mais dans la salle de bain et le couloir, ces 30 cm coûtent pas mal de place inutilisée.

Pour ta clarification : un bungalow n’est ni plus cher ni moins cher qu’une maison individuelle, car tu as besoin de moins de murs porteurs et la stabilité structurelle pour trois étages est bien sûr beaucoup plus exigeante. Cela s’équilibre complètement. Et malheureusement, tu as choisi le moment le plus cher pour construire (taux d’intérêt élevés et coûts de construction très élevés). Je suis d’accord avec les autres : 240 m2 x 3000€ par m2 = 720 000€ + 100 000€ de frais annexes et au moins 50 000€ pour le terrain en pente, cela fait environ 870 000€. Et c’est plutôt optimiste estimé. Même si tu ne veux pas aménager de terrains extérieurs. Qu’en est-il de la pelouse, de la terrasse, de l’allée, des parpaings en L pour la retenue. Tout cela coûte cher. Et les frais annexes sont souvent oubliés par les conseillers en achat immobilier : permis de construire, autorisation de construire, bornage, étude de sol (et cela peut apporter de mauvaises surprises en pente), abattage d’arbres, installation d’une voie de chantier, évacuation de la terre ou échange nécessaire du sol, dalle, raccordement de la maison (électricité, eau, assainissement, téléphone, etc.), eau de construction, électricité de chantier, assurances. Tu vois, c’est beaucoup de choses qui s’additionnent et tu arriveras au final à environ 900k. Si c’est quelques milliers de moins, tu pourras te réjouir. Mais il vaut mieux prévoir plus que trop peu. Nous voulons juste te prévenir à ce sujet. Car, si je te comprends bien, la maison ne tient financièrement que si les parents participent. (Démolissez-vous leur maison ?) Tu as alors une double responsabilité de ne pas les ruiner financièrement (pour dire ça drastiquement). C’est pourquoi la question financière est décisive. Car si ce n’est pas possible, tu dois directement prévoir un nouveau plan avec 180 m2. Vous devriez bien vous en sortir même avec une répartition habile des pièces.

Que le moment soit justement défavorable, c’est clair pour nous. Nous espérons qu’au moins les prix se détendront un peu à l’avenir. Ce qu’on entend, c’est que beaucoup d’entreprises de construction ont pu appliquer des marges bénéficiaires assez élevées ces dernières années, tandis que la charge de travail pour l’année prochaine semble plutôt mauvaise. Cela créerait au moins un potentiel pour une baisse des prix. Nous ne devons pas impérativement commencer la construction immédiatement.

Peux-tu peut-être me détailler un peu plus comment se composent les 100 000 € de frais annexes. Je n’ai pas vraiment estimé autant jusqu’à présent.
Nous voulons effectivement réaliser la plupart des aménagements extérieurs nous-mêmes. Pour l’allée, des graviers font l’affaire dans un premier temps, le pavage peut être fait plus tard. Dès que nous serons installés, nous aurons un peu plus de marge financière. Les parpaings en L ne seront nécessaires qu’à la terrasse de l’appartement indépendant, environ 3-4 m de long avec environ 1 m de hauteur, et encore 4-5 m partant de 1 m de haut en pente descendante. Cela devrait être réalisable à un prix raisonnable.
Pour le permis de construire, l’autorisation de construire, le bornage, l’étude de sol, je ne me suis pas encore renseigné sur les coûts. Que faut-il compter là-dessus ?
Heureusement, nous n’avons pas besoin d’abattage d’arbres ni de voie de chantier. L’excavation peut être utilisée sur la parcelle pour le remblai.
La dalle ou le sous-sol complet avec fondation ont toujours été inclus pour la préparation de l’offre jusqu’ici.
Les frais de raccordement de la maison, je les ai jusqu’à présent rattachés au prix du terrain, ils sont donc pris en compte. Ceux-ci, grâce à des forfaits jusqu’à une certaine longueur de raccordement, que nous ne dépassons pas avec la planification actuelle, sont bien calculables.
Je n’avais pas pris en compte l’eau de chantier, l’électricité de chantier, les assurances. Que faut-il compter pour cela ?
Nous ne détruisons pas la maison des parents. Les parents ont vendu leur maison et souhaitent s’acheter un appartement adapté à leur âge avec le produit de la vente. C’est-à-dire que sans l’appartement indépendant, l’argent sera utilisé pour un autre appartement de 3 pièces.

Chez Town & Country, tu peux actuellement avoir le Flair 152 RE pour 300 000 € en équipement de base. Ce n’est pas un KfW40+, mais seulement conforme à l’EnEV2022. Si tu fais le calcul pour tes 240 m², tu es déjà à 480 000 € pour la maison en équipement de base. Mais tu n’auras pas ce prix, car tu n’as pas de plan standard à déposer tel quel au service d’urbanisme.

Ensuite tu veux :

Garage avec local technique + 25 000 €
Fondations en pente, soutènement, drainage + 50 000 €
KfW40+ au lieu d’EnEV2022 + 50 000 € (je reste prudent)
Fenêtres RC2 prévues ? + 15 000 €

Tu dépasses déjà largement les 600 000 €, sans raccordement, sans intérêts de crédit pendant la construction, sans jardin (il faudra bien clôturer bientôt), sans aménagement intérieur...
Rien que pour les deux cuisines, tu peux facilement compter 25 000 €. Peinture 20 000 €, sols 20 000 €.

Thème appartement indépendant :
Tu dis que c’est pour les grands-parents. Ont-ils besoin d’un bureau de 12 m² ?
Faut-il un garage ? La terrasse sur le toit côté sud suffit, pourquoi en vouloir encore une à l’est ?
10 m² pour la technique, mais lave-linge et sèche-linge dans la salle de bain principale ? La salle de bain principale est grande à mon goût, mais assez compliquée.
Grande galerie, mais aucune possibilité pour un placard.
Bureau 15 m² aussi généreux. Si vous travaillez tous les deux à la maison... ça ne marche de toute façon pas dans une seule pièce commune...
Garde-manger 7 m²... 21 000 € pour un cellier, alors que vous avez un local technique de 10 m² ET une cuisine assez grande...
Je supprimerais aussi la douche dans les WC invités. Les invités vont de toute façon à la salle de bain principale, puisque c’est à l’étage supérieur...
La chambre d’amis me semble inutile, mais c’est une question de goût. Les 10 m³ coûtent 30 000 € plus intérêts. Elle reste vide 90 % du temps et doit être chauffée.

180 m² avec appartement indépendant n’est pas réaliste si un bureau est nécessaire car vous travaillez à domicile. Mais avec 200 m², vous pouvez réduire cela. Ce sera quand même serré, car vous insistez pour l’appartement indépendant.
Sans, vous seriez autour de 150-160 m², ce qui serait réaliste.

PS :
Je ne vois pas non plus la pente dans tes dessins. Si le terrain monte de NO à SO de 2 m, alors le salon de l’appartement indépendant est presque entièrement enterré. Comment construire une terrasse ? Comment mettre des fenêtres ? D’autant plus qu’il y a un balcon directement au-dessus au sud. Ce sera sombre comme dans un sac là-bas.

Je n’avais pas encore inclus les coûts des cuisines dans les 650 000 €, c’est plutôt du mobilier pour cela, nous avons un budget séparé.
Le cahier des charges pour le bureau était au moins 10 m² pour qu’il puisse aussi servir de chambre d’enfant. L’appartement doit aussi être louable à des tiers et à mon avis, à cause de la localisation, il serait le plus intéressant pour un couple avec enfant.
Le garage est surtout destiné à remplacer un sous-sol, c’est-à-dire un espace de rangement pour vélos, etc. et à l’arrière un petit atelier de bricolage. Si on ne doit pas faire de terrasse sur le garage, selon le plan d’aménagement, nous devons le végétaliser. Cela ne fera probablement pas une grande différence de prix ?
Le local technique du rez-de-chaussée est accessible uniquement de l’extérieur et doit être accessible également au locataire en cas de location. À mon avis, ce n’est pas un bon endroit pour une machine à laver.
Le bureau pourrait être un peu plus petit, tu as raison. Mais toujours assez grand pour que nous puissions tous les deux y travailler. C’est ce que nous faisons d’ailleurs depuis des années sans problème. Ça marche donc. Au travail, je n’ai pas non plus un bureau individuel.
Le garde-manger est en fait destiné à être une buanderie.
Nous pourrions peut-être nous passer d’une deuxième douche pour quatre, mais comme nous avons régulièrement deux personnes comme invités pour plusieurs semaines, une deuxième douche est plutôt indispensable. Et probablement moins chère dans les WC invités que dans une deuxième salle de bain à l’étage.
Oui, la chambre d’amis pourrait être supprimée le plus facilement, je l’avais écrit au début. Dans les autres étages, il n’est pas si simple de se passer des 10 m², je n’ai pas encore réussi à faire un plan qui soit nettement plus petit en supprimant la chambre d’amis.

Les 2 m de dénivelé concernent l’ensemble du terrain. Au coin sud-ouest de la maison, le terrain se situe environ à 90 m au-dessus du niveau fini du sol de l’appartement indépendant et descend dans les deux directions le long des murs extérieurs.

Je ne voudrais pas critiquer le maître d’œuvre ici. Mais il manque les bases, le maître d’œuvre ne peut rien inventer. Le bornage est le mot-clé. Tu n’y échapperas pas. Donc, pas encore de bornage. Comment dire quelque chose sur le projet ?

Je respecte ta description de la pente, mais la langue du planificateur est le plan. Alors prends les données du Geoportal. C’est assez précis pour une vue d’ensemble.

Quelles données veux-tu ?
La hauteur imposée du sol fini du rez-de-chaussée est de 357,1 m
Le terrain naturel aux angles de la maison (sans garage) a les hauteurs suivantes :
NO : 356,7 m
NW : 357,2 m
SO : 357,4 m
SW : 358,0 m

Terrain :
NO : 356,9 m (rue, remblayé, terrain naturel : 356,2)
NW : 357,5 m (rue, remblayé, terrain naturel : 357,2)
SO : 359,0 m (bande verte + trottoir/rue, remblayé, terrain naturel : 357,9)
SW : 359,1 m (terrain naturel)

Le long de la limite est, il y a une petite talus causée par le remblai d’environ 1,5 m à 2 m de large. La différence de hauteur est d’environ 1 m au sud et 0,5 m au nord. (terrain naturel en dessous du niveau de la rue)

Et qu’en est-il des fenêtres orientées au sud au sous-sol ? Au-dessus se trouve le balcon, il n’y a jamais de lumière qui arrive là.
Tu sous-estimes aussi énormément les efforts qu’implique une situation en pente, rien que pour l’étanchéité/la drainage de la maison. Laisse pleuvoir fort, et l’eau te rentrera dans la maison par les fenêtres fermées.

Pourquoi une salle technique devrait-elle être accessible au locataire ? Je ne peux ni entrer dans la chaufferie, ni accéder à mon compteur électrique. C’est fermé à clé. Qu’est-ce que j’ai à faire là en tant que locataire ?

Tu veux renoncer à au plus 10m².
Ça ne marchera pas comme ça.

PS :
On construit généralement pour avoir la paix. Et toi, tu veux faire venir un locataire avec un enfant dans la maison ?
Est-ce qu’ils peuvent seulement utiliser la terrasse ? Ou tout le jardin ?
Tout ça manque de réflexion.

Je prévoirais également une pièce technique supplémentaire. Car personne ne souhaite apparemment s’occuper de ce qui suit. « Si le compteur électrique appartenant à l’appartement se trouve dans une cave fermée à clé, dont le locataire ne possède pas la clé, le propriétaire doit accorder au locataire un accès gratuit une fois par mois à des fins de relevé (Tribunal de Cologne, jugement 201 C 464/12). »

Je prévois aussi une pièce technique séparée. Car apparemment, aucun bailleur n’a envie de la situation suivante.
« Si le compteur électrique appartenant à l’appartement se trouve dans une cave fermée à clé dont le locataire ne possède pas la clé, le bailleur doit accorder au locataire un accès gratuit une fois par mois aux fins de relevé (AG Cologne, jugement 201 C 464/12). »

Oui. J’y dépenserais aussi 30 000 EUR pour 10 m², plutôt que de laisser le locataire entrer une fois par mois dans ma chaufferie pendant 5 minutes.
D’autant plus qu’aucun locataire ne le fera, je n’ai pas relevé mon compteur électrique une seule fois en 2,5 ans. Pourquoi le ferait-on ?

Ah, une chose encore :
Que tu aies plus de marge financière une fois que tu seras emménagé, oublie vite ça. Pendant les premières années, il faudra dépenser beaucoup d'argent pour l'ameublement, se mettre en ordre, etc.
Faire le jardin soi-même, c'est bien, mais le matériel coûte aussi de l'argent. Et tu dois l'acheter au magasin de bricolage, alors que le paysagiste le prend moins cher chez le grossiste. Les machines sont aussi chères... Chargeuse compacte ou mini-pelle 200 EUR/jour. Plaque vibrante 80 EUR/jour. Etc.

Bâtiments voisins côté sud et ouest
Pente : légère pente nord-est, le terrain monte d’environ 2,2 m de l’angle nord-est à l’angle sud-ouest du terrain (env. 34 m)
Coefficient d’occupation des sols : non mentionné explicitement dans le plan d’urbanisme
Coefficient d’emprise au sol : non mentionné explicitement dans le plan d’urbanisme

S’il n’est pas mentionné explicitement, on peut supposer que l’administration de l’urbanisme prendra comme référence les bâtiments environnants. Je n’en suis pas certain, mais c’est très probable (à moins que tu ne l’aies raté quelque part ;))

Nombre d’étages : rez-de-pente + 2 étages pleins

Je suppose aussi que l’administration sait qu’il y a une pente. C’est pourquoi un sous-sol est autorisé en plus des 2 étages pleins, qui sera construit dans la pente. Cependant, ce sous-sol ne doit pas être considéré comme un étage plein, sinon le plan d’urbanisme mentionnerait 3 étages pleins et pas un rez-de-pente.
Votre rez-de-pente dépasse-t-il en moyenne de plus de 140 cm le niveau du sol ?

D’autant plus que, selon moi, la pente ne pose pas de problème,

… et je ne suis pas du tout d’accord avec toi, car cela voudrait dire que pour toi, planifier avec 3 étages pleins serait un problème.

Je n’ai pas publié notre projet ici pour discuter du prix dès maintenant (cela n’a pas beaucoup de sens tant que nous n’avons pas d’offres concrètes).
Comme indiqué dans le post initial, je souhaite d’abord discuter du plan, en particulier de l’entrée, du hall et de l’escalier.
Y a-t-il des critiques ou des suggestions ?

On ne peut pas discuter de manière réaliste et constructive des maisons de rêve… autrement on pourrait te conseiller de prévoir encore 10 % pour les passages étroits ;) Non, sérieusement, quelle suggestion ou critique peut-il y avoir si tu dois de toute façon réduire la surface de 50 à 80 m² par rapport aux 270 m² prévus en raison du budget, car tu dépasses ce dernier ?

En principe, les plans me plaisent (ouverts, clairs, flexibles) sauf quelques points… (à part que le hall du logement annexe est trop étroit pour une exécution sans obstacle) et que le logement principal n’a pas de plan de travail dans la cuisine et aucun espace de rangement (à moins de vouloir ranger ses valises et coussins de jardin dans le cellier)… mais je pense de toute façon qu’un bâtiment de 3 étages n’est pas autorisé.