Coûts maximaux des terrains vente aux enchères forcée

Une construction neuve sans fonds propres et donc sans tampon n'est pas une bonne idée, même avec un revenu vraiment bon. Le bâtiment existant serait une bien meilleure option, car les variables y sont nettement plus maîtrisables. Avec une mensualité d'environ 2000€, on peut déjà financer pas mal de choses actuellement. Les 500k sont à mon avis également calculés très conservativement, on peut clairement envisager 100 à 150k de plus.

Le stock serait la bien meilleure option, car les variables y sont nettement plus gérables.

Stock + rénovation est tout sauf gérable. De mauvaises surprises peuvent aussi y guetter.

Le parc immobilier ancien + la rénovation ne sont en aucun cas évidents. Des mauvaises surprises peuvent également surgir.

Eh bien, c’est très relatif.
Bien sûr, il arrive que des surprises se cachent.
Mais elles ne doivent pas nécessairement être réparées immédiatement.
Si on a un peu d’expérience avec l’immobilier et idéalement qu’un expert passe, c’est déjà assez prévisible.
Tout est déjà là, alors qu’en construction neuve il y a trop de points qu’on peut négliger. Des travaux de terrassement à l’aménagement extérieur en passant par les faillites, etc.
Ce n’est tout simplement pas comparable, dans l’ancien on a toujours un toit au-dessus de la tête et on peut en général vivre dans la maison, alors qu’en neuf ça peut être un chemin semé d’embûches, comme nous avons souvent pu le constater ici. Pensez par exemple aux histoires comme celle du voleur.

Dans un bâtiment ancien, on a toujours d'abord un toit au-dessus de la tête et en général, on peut y vivre dans la maison

Cela dépend de la rénovation. Si c’est quelque chose de plus important, on ne veut plus y vivre. La corrosion du cuivre est une chose, la rénovation électrique en est une autre. Ce ne sont plus des réparations esthétiques où l’on peut se passer de la chambre des enfants pendant deux semaines.
Et dans l’ancien, on dépend de la raison du précédent propriétaire ou de ses prédécesseurs. S’il se prend pour MacGyver, de mauvaises surprises peuvent arriver. Des murs de sous-sol entièrement doublés avec une « petite » zone humide, par exemple, représentent un risque difficilement calculable pour l’acheteur, mais qui aurait pu être évité par des propriétaires raisonnables.

Le stock + la rénovation ne sont en rien maîtrisables. Il peut aussi y avoir de mauvaises surprises.

Comme conseil, il ne s'agissait probablement pas d'une vente aux enchères forcée d'une maison, mais plutôt d'un achat d'un bien existant - avec peu de capital propre comme ici dans le fil, il est plutôt conseillé d'opter pour cela plutôt que d'acquérir un terrain, quelle que soit la manière.

Pour l'achat de biens immobiliers existants :
Nous avons constaté qu'il faut même apporter encore plus de fonds propres.
Ici, dans la région de Düsseldorf (et certainement aussi dans d'autres marchés dynamiques), les vendeurs savent exactement ce qui se passe : le marché est quasiment à sec et les prix explosent. Les vendeurs appliquent ainsi des majorations importantes à la fois sur la valeur foncière du terrain et sur la valeur de leur maison.

Malheureusement, les banques ne suivent pas à ce niveau. Elles veulent que la différence entre l'évaluation bancaire et le prix d'achat demandé soit garantie par des fonds propres.
Et 15k ne représentent malheureusement rien du tout.

Il n'y a de facto plus aucune bonne affaire ici. Aucun vendeur n'est stupide. Si c'était le cas, les acheteurs s'enchériraient au-delà du prix demandé.
Nous avons exactement vécu cela...

@threadersteller
Nous arrivons à 148 m² sans sous-sol, sans photovoltaïque, avec une pompe à chaleur air-eau en équipement standard absolu (déjà considéré ici dans le forum comme du logement social) à 265 000. Nous avons cependant prévu 60 000 de coûts annexes de construction.
Nous avons donc été et restons extrêmement disciplinés pour les coûts de la maison. Pour les coûts annexes, nous avons calculé avec une bonne marge de sécurité.
300 000 sont théoriquement possibles. Mais pas avec cet équipement. Et c’est aussi juste pour dormir tranquille. Il ne faut pas que beaucoup de choses tournent mal pendant la construction.

Le mieux est d’aller voir un vendeur et de vous faire faire une offre. Cela va vite.
Vous n’atteindrez jamais le prix du catalogue ;)