La rénovation d’un bâtiment ancien est-elle judicieuse ?

Démolir une maison de 165 m2 en bon état est déjà presque criminel en soi, mais ce n’est certainement pas économique non plus, si l’on veut le voir de manière aussi rationnelle. Si on ne regarde pas de manière rationnelle... quand j’entends 1909 et avec cette surface au sol, ce n’était sûrement pas un logement ouvrier.

Je suis un grand fan de l’ancien, nous habitons nous-mêmes dans une maison ancienne (soit dit en passant dans une maison construite pour des ouvriers, donc simple et petite). Ceci est un forum de construction de maisons, ici beaucoup préfèrent plutôt la construction neuve. Mais dans ce cas, cela n’a vraiment aucun sens.

Au fait, notre maison mitoyenne date de 1921, donc construite dans les troubles d’après-guerre, et l’enveloppe extérieure date de 1993 et pourtant nous n’avons que des charges annexes très faibles. Celles-ci dépendent en effet, en plus de l’état et de la qualité de la rénovation, surtout des habitants de la maison.

Dans notre quartier, personne n’a encore détruit sa maison pour en construire une nouvelle. Les maisons ont toutes été bâties entre environ 1915 et 1935 et toutes ont été rénovées. En tout cas, je ne sais rien à propos de démolitions.

Montre donc la maison et pas un tableau.

Avec le budget (ex Außenanlage), une rénovation complète devrait être définitivement possible, de sorte que le standard de construction neuve soit également atteignable lors de la rénovation, même à un niveau « supérieur ».

Combien de temps comptes-tu pour rentabiliser les coûts supplémentaires de la démolition ? Selon mon estimation approximative, avec un loyer de 1700 € (~20 000 € par an) et 600 000 € de frais de location, cela fait 30 ans. Les intérêts et les provisions plus élevées pour la grande maison s'équilibrent probablement à peu près avec les augmentations de loyer. Tu as donc facilement 25 ans avant que les revenus locatifs ne t'apportent un avantage dans ce cas. Pendant tout ce temps, tu auras d'autres personnes dans la maison, un jardin plus petit et devras probablement faire des compromis sur la disposition pour loger 3 parties.
Avec un budget de rénovation de 300 000 €, presque tout sera de toute façon à refaire sauf les murs. On peut faire beaucoup au niveau de l'efficacité énergétique et de la technique du bâtiment si on s'y prend bien. Tu n'auras probablement pas de frais de chauffage extrêmes, ce n’est le cas que pour les maisons non rénovées. Et si on atteint le niveau KfW55, il est possible d’obtenir plus que les 20 000 € de subvention.

Je remarque aussi beaucoup d'incohérences dans la liste. En cas de rénovation totale [Kernsaniert], vous avez une construction neuve, donc une qualité de vie tout aussi bonne. Fiscalement, ce n'est pas correct non plus, actuellement il existe des amortissements spéciaux pour les mesures énergétiques. Si l'on loue une partie de la propriété, on ne peut appliquer que cette partie précise. À ce sujet, j'entretiens déjà une longue correspondance avec le [hiesigen Finanzamt]. Au lieu d'avoir plusieurs locataires qui déambulent là-bas, je préférerais à l'occasion acquérir une petite maison multifamiliale séparée ou une maison bifamiliale, cela préserve les nerfs.

Merci pour de nombreuses contributions ! Cela sonne à l’unanimité comme une rénovation.

Les inconvénients de la variante construction neuve (stress des locataires, partage du jardin, beaucoup plus cher) ont tous été correctement identifiés. Cependant, je pense que je n’ai pas encore réussi à faire passer les inconvénients de l’ancien bâtiment.

Il s’agit d’un colombage recouvert qui doit vraiment être entièrement rénové. De plus, les cadavres dans la cave sont apparus après l’achat, ce qui a relativisé nos projets de rénovation :

[*]Dans la cuisine/salle de bain, certaines poutres sont pourries. Les poutres de seuil ainsi que les poutres de soutien dans une zone d’au moins 3x3m doivent être complètement remplacées, les murs doivent être refaits.
[*]Un ancien propriétaire vers les années 60 a eu l’idée brillante d’installer des fenêtres plus larges de 10cm et de réduire de moitié la largeur des poutres de soutien à droite et à gauche des fenêtres pour que ces fenêtres rentrent. Heureusement, la maison ne s’est pas encore effondrée, mais nous devons remplacer toutes ces poutres de soutien.
[*]Probablement le même ancien propriétaire a transformé deux fenêtres individuelles en une grande en sciant les poutres latérales et en les décalant vers le centre en bas. (voir photos) Donc la structure porteuse et la statique doivent être complètement remises en état.
[*]La cave voûtée est actuellement assez sèche (les experts n’ont rien trouvé non plus) MAIS : le voisin nous a raconté récemment par hasard que la cave voûtée était autrefois partiellement inondée et que la maison avait une odeur de moisi. Pourquoi c’était le cas, pourquoi ce ne l’est plus et si cela pourrait revenir dans quelques années, nous ne savons pas. Cela nécessite vraisemblablement une analyse médico-légale du bâtiment. Le fait est que ces vieilles caves ne sont pas étanches et que nous (tel que je le ressens) sommes assis sur un baril de poudre. Si dans 3 ans la cave doit encore être imperméabilisée à grand frais, cela dépassera définitivement le budget. C’est ce qui nous inquiète le plus dans la rénovation.

De plus, tout ce qui est habituellement prévu après la structure brute dans une construction neuve doit être réalisé :

[*]Installation électrique entièrement neuve
[*]Sanitaires entièrement neufs (chauffage, eau chaude/froide, toutes les salles de bain)
[*]Fenêtres entièrement neuves
[*]Nouvelles portes
[*]Nouvelle isolation
[*]Nouveau crépi extérieur
[*]Nouveau crépi intérieur
[*]Aménagement des combles
[*]Isolation supplémentaire de la toiture
[*]Nouvelle couverture de toit
[*]Lucarnes
[*]...et tout ce que j’ai oublié.

C’est pourquoi nous devons investir au minimum 200 à 250 k€ – soit 50 k€ de plus que ce que nous avions estimé avant l’achat. Et nous avons affaire pratiquement à une structure brute nécessitant des réparations sur un sous-sol qui a été humide...

C’est pourquoi nous hésitons de plus en plus entre construction neuve et rénovation. Comme nous ne pouvons pas gérer cela seuls, nous devons en louer une partie. Comme déjà correctement identifié, cela comporte aussi de nombreux risques et coûte très cher.

La rénovation est certainement faisable. La maison aurait ensuite sûrement une belle allure. Mais si après plusieurs centaines de milliers d’euros, la cave redevient humide, que les nouvelles poutres pourrissent elles aussi et qu’une construction neuve devient nécessaire, ce serait catastrophique.

Voici quelques photos de la maison et des problèmes. (Bâti en mitoyenneté, surface d’environ 9x9m, hauteur sous plafond d’environ 2,6m, située sur un terrain en pente de 510 m².)







Maintenant des images moins belles :