¿Es rentable la rehabilitación de edificios antiguos?

Derribar una casa de 165m2 en buen estado ya es casi imperdonable per se, pero tampoco es económico, si se quiere ver de una manera tan fría. Viéndolo de otra forma... cuando escucho 1909 y el tamaño de la superficie, seguro que no fue una vivienda para trabajadores.

Soy un gran fan de las casas antiguas, nosotros mismos vivimos en una (vale la pena aclarar que es una casa construida para trabajadores, es decir, simple y pequeña). Esto es un foro de construcción, aquí muchos tienden más a la construcción nueva. Pero en este caso realmente no tiene ningún sentido.

Por cierto, nuestra casa adosada (REH) es de 1921, construida en el caos de la posguerra, y la envolvente exterior es de 1993, y aun así tenemos costos de mantenimiento muy bajos. Estos dependen, además del estado y la calidad de la renovación, sobre todo de los residentes de la casa.

En nuestro barrio hasta ahora nadie ha derribado su casa para construir una nueva. Las casas fueron construidas aproximadamente entre 1915 y 1935 y todas han sido renovadas. En todo caso, no sé de ninguna demolición.

Muestra la casa y no una tabla.

Con el presupuesto (ex Außenanlage) definitivamente debería ser posible una rehabilitación integral, de modo que el estándar de obra nueva también sea alcanzable en la rehabilitación, incluso a un nivel "elevado".

¿Cuánto tiempo planeas hasta que los costos adicionales por la demolición estén amortizados? Según mi cálculo aproximado, con 1700€ de alquiler (~20 mil al año) y 600 mil de costos de alquiler, son 30 años. Los intereses y mayores reservas para la casa grande probablemente se compensen más o menos con los aumentos de alquiler. Así que tienes de sobra 25 años hasta que los ingresos por el alquiler te traigan una ventaja en este caso. Por eso, tienes a otras personas en la casa todo el tiempo, un jardín más pequeño y probablemente también tengas que hacer compromisos en la distribución para alojar a 3 unidades. Para un presupuesto de renovación de 300 000€, casi todo sale excepto las paredes. Se puede hacer mucho en términos de eficiencia energética y tecnología doméstica si se aborda correctamente. Tiendes a no tener costos extremos de calefacción, esos solo los tienen las casas no renovadas. Y si se alcanza el estándar KfW55, también se pueden conseguir más de los 20 000€ de subsidio.

También me llaman la atención muchas incongruencias en la lista. Cuando se realiza una renovación integral, se trata de una construcción nueva, es decir, la misma calidad de vida. Fiscalmente eso tampoco es correcto, actualmente existen depreciaciones especiales para medidas energéticas. Si se alquila una parte del inmueble, solo se puede aplicar esa parte exactamente. Al respecto, ya mantengo una correspondencia de muchos años con la [Finanzamt]. En lugar de tener a varias partes arrendatarias circulando por allí, preferiría en su momento adquirir una casa pequeña separada para varios familias o una casa para dos familias, eso cuida los nervios.

¡Gracias por tantas contribuciones! Eso suena unánime a reforma.

Los inconvenientes de la variante de obra nueva (estrés para inquilinos, división del jardín, mucho más caro) ya se han reconocido correctamente. Solo que creo que aún no he logrado trasladar los inconvenientes de la vivienda antigua.

Se trata de un entramado de madera revestido que realmente necesita una renovación integral. Además, aparecieron cadáveres en el sótano después de la compra, lo que relativizó nuestros planes de renovación:

[*]En la zona de cocina/baño algunas vigas están podridas. Las vigas de umbral y de soporte en un área de mínimo 3x3 m deben ser reemplazadas completamente y las paredes deben ser reconstruidas.
[*]Un antiguo propietario alrededor de los 60 años tuvo la brillante idea de instalar ventanas 10 cm más anchas y de adelgazar a la mitad todas las vigas de soporte derecha/izquierda de las ventanas para que encajaran. Por suerte, la casa aún no se ha caído, pero debemos reemplazar todas esas vigas de soporte.
[*]Probablemente el mismo propietario anterior unió dos ventanas individuales en una grande cortando vigas laterales y desplazándolas hacia el centro en la parte inferior (ver fotos). Así que la estructura portante y la estática deben estar completamente en orden.
[*]El sótano abovedado está actualmente bastante seco (los peritos tampoco encontraron nada) PERO: el vecino nos contó por casualidad que antes el sótano abovedado estuvo parcialmente inundado y que la casa olía a humedad. No sabemos por qué era así, por qué ya no lo es ni si podría volver a suceder en unos años. Probablemente se necesita un análisis forense de la construcción. El hecho es que estos sótanos antiguos no están construidos herméticos y nosotros (al menos esa es mi sensación) estamos sentados sobre un polvorín. Si en 3 años hay que impermeabilizar el sótano costoso, definitivamente se nos sale del presupuesto. Esto es lo que más nos preocupa de la reforma.

Además, prácticamente hay que hacer todo lo que se debe hacer después de la estructura en una obra nueva:

[*]Electricidad completamente nueva
[*]Fontanería completamente nueva (calefacción, agua caliente/fría, todos los baños)
[*]Ventanas completamente nuevas
[*]Puertas nuevas
[*]Nuevo aislamiento
[*]Nuevo enfoscado exterior
[*]Nuevo enfoscado interior
[*]Ampliación del ático
[*]Aislamiento adicional del tejado
[*]Nueva cubierta del tejado
[*]Buardillas
[*]...y todo lo que haya olvidado.

Por eso tenemos que invertir mínimo 200-250 mil euros; eso son 50 mil euros más de lo que habíamos estimado antes de la compra. Y prácticamente solo tenemos una estructura en bruto que necesita reparaciones sobre un sótano que fue húmedo alguna vez...

Por eso hoy día estamos cada vez más indecisos entre obra nueva y reforma. Como no podemos afrontarlo solos, tenemos que alquilarlo parcialmente. Como ya se reconoció correctamente, eso también conlleva muchos riesgos y es carísimo.

La reforma es ciertamente factible. La casa seguramente quedaría bien después. Pero si tras gastar cientos de miles de euros el sótano vuelve a mojarse, las vigas nuevas se pudren también y hay que hacer una obra nueva, sería un desastre.

Adjunto algunas fotos de la casa y sus problemas. (Construcción en línea divisoria, superficie aprox. 9x9 m, altura de techo casi 2,6 m, está situada en un terreno en pendiente de 510 m².)









Ahora a imágenes desagradables: