La rénovation d’un bâtiment ancien est-elle judicieuse ?

Jusqu'à présent, j'ai toujours lu qu'un appartement annexe, qui soi-disant rembourse le crédit, est un calcul d'écolière. Pourquoi cela serait-il différent ici ?

Sans entrer trop dans les détails, je partage volontiers mon ressenti personnel.

1) Les cadavres découverts après l’achat ne sont pas insignifiants, mais peuvent être gérés avec des artisans ayant la bonne expertise pour la construction en bois, ancienne et en particulier en colombages, surtout dans la mesure où un certain budget est manifestement disponible.

2) Les caves de cette époque sont considérées comme sèches s’il n’y a pas d’eau courante ou stagnante visible. Pour amener une cave de cette période au niveau de confort d’une cave neuve, il faut une somme d’argent tellement importante que, selon mon avis personnel, ce n’est pas rentable. Cet argent, si la cave est sèche selon les normes de son époque, je préfère l’investir dans une extension ou une rénovation généreuse. Les vieilles caves nécessitent souvent beaucoup moins d’investissements en rénovation qu’on ne le pense initialement, si on adapte leur usage à celui prévu à l’origine (cave de stockage pour le charbon / légumes / pommes de terre versus cave habitable).

J’en arrive à mon dernier point 3) :
Personnellement, je préfère habiter ma propriété, ma maison et mon jardin seul plutôt qu’avec des locataires de quelque sorte que ce soit. Si le souhait était de louer des appartements pour la retraite, je ne les achèterais pas là où je vis moi-même. Si l’activité de bailleur n’est pas une nécessité, je préférerais investir cet argent non pas dans une construction standard de immeuble multifamilial, mais dans un architecte vraiment bon, expérimenté en vieille construction et innovant, qui, à partir de la maison existante, en intégrant la structure et la substance préservables, me créerait un bijou adapté à mes besoins (bon, pas créer mais concevoir, etc.). Selon l’ampleur et la nature d’une telle mesure, les coûts énergétiques peuvent être à un niveau agréablement bas une fois les travaux terminés. Mais avec cette approche, on entre bien sûr dans le domaine des amateurs de vieilles maisons, et il faudrait d’abord que vous clarifiiez de votre côté si vous souhaitez faire partie de ce groupe ou non.

Sur le sujet de la structure du bâtiment, je me tiens un peu à l'écart. D'autres s'y connaissent mieux. Voici quelques réflexions de ma part à ce sujet
- 510 m² de terrain ne sont pas particulièrement grands pour 300 m² de surface habitable
- Le terrain en pente rend une nouvelle construction plus coûteuse
- Si elle est construite en limite de propriété, je regarderais à nouveau de près si tu obtiens vraiment l'autorisation pour ce qui doit être construit
- Faut-il créer des places de stationnement sur le terrain ou ailleurs ? Cela réduit encore la taille du terrain. Avec une construction plus grande, il ne reste vraiment plus de jardin
- Sur la photo de la cage d'escalier, il me semble que la maison comporte déjà plusieurs unités d'habitation. Est-ce le cas ? Si oui, cela offrirait plusieurs possibilités, par ex. habiter d'abord à un étage et rénover l'autre. Éventuellement louer temporairement l'unité existante en tant qu'appartement annexe jusqu'à ce qu'on en ait besoin (enfants ?). De telles questions ne peuvent toutefois être répondues que si l'on sait ce dont vous avez besoin
- Tu écris que tu as effectivement un gros œuvre à rénover. À quel prix obtiens-tu le « gros œuvre » une fois le terrain déduit ?
- Certaines choses n'ont pas besoin d'être faites (tout de suite). Par exemple, l'aménagement des combles ne devient nécessaire que si vous voulez l'utiliser comme espace habitable. Certaines tâches peuvent aussi être bien réalisées en travail personnel quand on habite dans la maison et qu'on n'a pas de déplacement à effectuer.

Merci pour vos nombreuses contributions ! Cela semble unanimement pencher pour une rénovation.

Les inconvénients de la variante de la construction neuve (stress locataire, partage du jardin, beaucoup plus cher) ont déjà tous été correctement identifiés. Cependant, je crois que je n’ai pas encore réussi à bien transmettre les problèmes de l’ancien bâtiment.

Il s’agit d’une maison à colombages recouverte, qui doit vraiment être complètement rénovée. De plus, les cadavres dans la cave sont apparus après l’achat, ce qui a relativisé nos plans de rénovation :

[*]Dans la cuisine et la salle de bain, certaines poutres sont pourries. Les poutres de soubassement ainsi que les poutres de support sur une surface d’au moins 3x3m doivent être complètement remplacées, les murs doivent être refaits.
[*]Un ancien propriétaire vers les années 60 a eu la brillante idée d’installer des fenêtres 10cm plus larges et d’affiner toutes les poutres de soutien gauche/droite sur la moitié de leur largeur pour que les fenêtres rentrent. Heureusement, la maison ne s’est pas encore écroulée, mais nous devons remplacer toutes ces poutres de soutien.
[*]Probablement le même ancien propriétaire a transformé deux fenêtres individuelles en une grande en coupant les poutres latérales puis en les déplaçant vers le centre en bas. (voir photos) Le cadre porteur et la statique doivent donc être entièrement remis en état.
[*]La cave voûtée est actuellement assez sèche (les experts n’ont rien trouvé), MAIS : le voisin nous a raconté récemment par hasard que la cave voûtée était autrefois partiellement inondée et que la maison avait une odeur de moisi. Pourquoi ce n’est plus le cas et si cela pourrait revenir dans quelques années, nous ne savons pas. Cela nécessite probablement une analyse de pathologie du bâtiment. Le fait est que ces vieilles caves ne sont pas étanches et que nous (c’est mon impression) sommes assis sur une poudrière. Si dans 3 ans la cave doit encore être coûteusement étanchéifiée, cela dépasse définitivement le budget. C’est ce qui nous préoccupe le plus dans la rénovation.

De plus, il faut en fait faire tout ce qui est nécessaire après la construction brute dans une construction neuve :

[*]Électricité complètement neuve
[*]Sanitaires entièrement neufs (chauffage, eau chaude/froide, toutes les salles de bain)
[*]Fenêtres complètement neuves
[*]Nouvelles portes
[*]Nouvelle isolation
[*]Nouveau crépi extérieur
[*]Nouveau crépi intérieur
[*]Aménagement des combles
[*]Isolation supplémentaire du toit
[*]Nouvelle couverture de toit
[*]Lucarnes
[*]...et tout ce que j’ai encore oublié.

Par conséquent, nous devons investir au minimum 200 à 250 k€ – ce qui est 50 k€ de plus que ce que nous avions estimé avant l’achat. Et nous n’avons pratiquement qu’une construction brute nécessitant des réparations sur une cave qui a déjà été humide...

C’est pourquoi nous hésitons de plus en plus entre nouvelle construction et rénovation. Comme nous ne pouvons pas le faire seuls, nous devons en louer une partie. Comme déjà bien compris, cela comporte aussi beaucoup de risques et coûte une fortune.

La rénovation est certainement réalisable. La maison aurait sûrement fière allure ensuite. Mais si, après des centaines de milliers d’euros, la cave redevient humide, que les nouvelles poutres pourrissent également et qu’il faut alors construire neuf, ce serait catastrophique.

Voici quelques photos de la maison et des problèmes. (Construction mitoyenne, surface au sol env. 9x9m, hauteur sous plafond env. 2,6m, située sur un terrain en pente de 510m².)

Alors, tout d’abord, la maison paraît plutôt bien entretenue, à l’intérieur comme à l’extérieur. Ce n’est plus neuf, c’est sûr. Mais il y a encore des sols et des portes d’origine, ce qui est déjà très précieux. Je ne les échangerais pas, mais les restaurerais. Veuillez céder les portes à des amateurs d’ancien si vous les enlevez. Les colombages méritent aussi d’être conservés, à mon avis. Bien fait, la maison aura simplement un rendu magnifique après.

Une cave ne doit pas forcément être sèche. C’est un mythe de notre époque. Cette exigence devrait être réservée aux constructions neuves. Notre cave n’est pas totalement sèche non plus, et elle n’a jamais dû l’être. Elle est imbattable pour stocker des pommes de terre et autres. Rien ne moisit, rien ne rouille, mais ce n’est pas une cave neuve, c’est tout à fait normal pour l’époque. Bien sûr, si maintenant on veut une cave de fête ou une salle de répétition au sous-sol, il faut alors mettre beaucoup d’argent.

De quand datent l’électricité et tout ça ?

Les mauvais traitements des poutres peuvent être réparés. Ce n’est pas parce que cela que la maison va s’effondrer immédiatement, cela serait déjà arrivé depuis longtemps. Mais bien sûr il faut le réparer, soit en remplaçant les parties ou je ne sais quoi, cela dépend de ce que vous avez prévu.
Je mettrais aussi des lucarnes si vous comptez refaire la toiture. Pour les sanitaires, fenêtres, aménagement des combles, nouvelle couverture et lucarnes, je suis d’accord. Quel âge ont les crépis intérieurs et extérieurs ? La maison a-t-elle été fraîchement repeinte à l’extérieur, ou pourquoi cela a-t-il encore aussi bon aspect ?

Les poutres pourries semblent visiblement dues à un problème d’humidité (tu écris que cela concerne la cuisine et la salle de bain, donc c’est probable). Cela peut aussi être réparé.

Je reste sur ma position : avec votre budget royal, tout cela est selon moi réalisable sans problème. Beaucoup s’attaqueraient au projet avec la moitié de ce budget.

Une cave n’a pas besoin d’être sèche. C’est un mythe de notre époque. On devrait exiger cela des constructions neuves. Notre cave n’est pas totalement sèche non plus et elle ne devait pas l’être à l’époque. Elle est imbattable pour le stockage des pommes de terre et autres. Il n’y a ni moisissure ni rouille, mais ce n’est tout simplement pas une cave neuve, ce qui est tout à fait normal pour l’époque. Bien sûr, si on veut maintenant une cave pour faire la fête ou une salle de répétition, etc., il faut dépenser beaucoup d’argent.

Pour amener une cave de cette époque au niveau d’habitation d’une cave neuve, il faut tellement d’argent que, selon moi personnellement, ce n’est pas rentable.

Nous ne voulons pas non plus la cave comme espace de vie. La cave doit principalement servir de stockage. Mes inquiétudes concernent surtout le fait qu’il peut être très compliqué de séparer complètement le climat de la cave de celui de l’habitation. C’est-à-dire que si un jour la cave devient humide et sent le moisi, cette odeur remontera dans les pièces de vie. (ce qui est pour moi une image catastrophique). Comme je n’ai pas beaucoup d’expérience avec des caves aussi anciennes, j’ai du mal à évaluer cela. Trouver la cause à l’époque pour laquelle la cave était humide semble aussi difficile. Cette information est basée sur les souvenirs du voisin. Il se peut que ce soit la citerne d’eau de pluie (aujourd’hui asséchée) devant la cave, ou des gouttières de toit, ou tout simplement des murs qui laissent passer l’eau… Bon, cela mérite peut-être un nouveau fil de discussion.

Bien fait, la maison a vraiment l’air super à la fin.

L’état avant de décrocher l’enduit faisait aussi assez bonne impression. Rien n’est de travers ou autre. La maison a du potentiel, certes. Je ne suis plus tout à fait sûr que les défauts trouvés dépassent la limite du raisonnable… Mais bon, on n’a pas vraiment entendu de voix critiques ici. Cela m’a un peu encouragé.

Si être bailleur n’est pas indispensable, j’investirais cet argent plutôt que dans une construction standard d’immeuble collectif dans un architecte vraiment bon, expérimenté en constructions anciennes et innovant.

Avec votre budget princier, tout est faisable sans problème.

Je crois que je me suis mal exprimé. Ce n’est pas que nous ne savons pas où mettre l’argent, mais pour habiter seuls nous ne pouvons définitivement pas nous permettre plus de dépenses. Le budget rénovation était de 150 k + 50 k de réserve. Les problèmes mentionnés dépassent déjà ce budget. Si cela aboutit à une construction neuve, nous dépendons des revenus locatifs. Puisque nous pouvons construire plus grand, l’idée est de construire neuf et de louer une partie. Bien sûr, il serait souhaitable d’habiter son terrain seul. Mais la construction neuve n’est simplement pas à notre portée.

J’ai toujours lu jusqu’ici qu’un appartement annexe qui rembourserait prétendument le crédit est un calcul d’écolière naïve. Pourquoi cela serait-il différent ici ?

Il s’agit de deux logements d’environ 100 m² + 45 m². Pour eux, le terrain serait quasiment « offert ». Comme ici le terrain vaut cher et que les loyers sont élevés, nous en sommes venus à cette réflexion. (actuellement 12,5 €/m² en moyenne pour les biens existants) Le risque locataire et les coûts élevés de la construction neuve relativisent aussi cette idée, c’est pourquoi nous hésitons encore.

Jusqu'à présent, j'ai toujours lu qu'un appartement annexe qui soi-disant rembourse le crédit est un calcul de fillette naïve. Pourquoi cela serait-il différent ici ?

Il s'agit de deux parties d'environ 100m² + 45m². Pour celles-ci, le terrain serait quasiment "offert". Comme ici cela vaut beaucoup et que les loyers sont élevés, nous en sommes venus à cette réflexion. (actuellement 12,5€/m² en moyenne pour les biens existants) Le risque locatif et les coûts élevés de construction neuve relativisent aussi cette réflexion, c'est pourquoi nous hésitons.

Combien de temps prévois-tu avant que les surcoûts pour la démolition soient amortis ? D'après mon estimation grossière, avec 1700€ de loyer (~20 k€ par an) et 600 k€ de frais locatifs, cela fait 30 ans. Les intérêts et les provisions accrues pour la grande maison s'équilibrent sans doute à peu près avec les augmentations de loyer. Tu as donc largement 25 ans avant que les revenus locatifs te procurent un avantage dans ce cas.

C’est aussi la réflexion. Après 30 ans, dans le scénario de construction neuve, on possède un bien plus grand et en bon état. Il peut alors valoir la peine d’être remboursé plus tard.

Je préférerais, à l’occasion, acheter plutôt une petite maison multifamiliale ou une maison bi-familiale séparée, ça épargne les nerfs.

Réflexion compréhensible avec des locataires dans la même maison. Seulement, ici où je vis, il n’y a pas de nouvelle maison bi-familiale de 150m² pour 600 k€. Pour cet argent, on n'obtient que le terrain.