Bonjour "Yuccapalme",
maintenant, moi aussi, je donne mon "avis" :
Parce que je prendrais mon temps pour la rénovation et ne travaillerais qu’avec l’argent que j’ai en main. Bien sûr, je n’achèterais que une maison habitable... effectuer d’abord les premiers travaux de rénovation pendant quelques mois, puis emménager... tout en habitant là, rénover petit à petit. Je ne prendrais pas de crédit spécial pour la rénovation, et je ferais tout moi-même... donc pas d’entreprises. Je connais des gens qui s’y connaissent en construction, ils peuvent me donner des conseils... mes grands-parents avaient déjà construit une maison eux-mêmes et ont aussi aidé ma tante à construire la maison.
Je ne sais pas si je ne me fais pas des illusions trop utopiques... si la rénovation ne va pas durer une éternité.
Ton optimisme soit loué, mais là, il y a un conflit entre les souhaits et la réalité. J’ai déjà visité de nombreux biens à rénover dans la fourchette financière que tu privilégies, mais aucun ne pouvait être habité immédiatement. Cela aurait été possible seulement dans des conditions déplorables, primitives, dans lesquelles tu ne souhaiterais certainement pas vivre, ni sur une courte, ni sur une longue durée. Dans la plupart des cas, il s’agit plus ou moins d’une "décoration intérieure complète", c’est-à-dire que du sous-sol jusqu’au toit, toutes les dalles et les murs sont enlevés sauf les éléments porteurs. Bien sûr, il n’y a alors ni électricité, ni eau, ni chauffage. De véritables amateurs de camping pourraient peut-être survivre dans une petite pièce isolée ou dans une caravane séparée, mais est-ce supportable pour toi ?
La stratégie "petit à petit" en habitant en même temps ne fonctionne qu’à partir d’un certain avancement des travaux : au moins une pièce finie, un coin cuisine et une possibilité de lavage. Selon la taille de l’objet et l’ampleur de la rénovation, cela peut être atteint au bout d’un semestre, d’une année ou seulement après plusieurs années.
Un ami a récemment acheté une vieille maison avec une croyance similaire : un prix d’achat "pas cher", emménager tout de suite et bricoler ensuite petit à petit. Pour la visite, il avait même emmené un ingénieur en bâtiment retraité de la famille, qui, malheureusement, devait être aveugle ce jour-là. Résultat : en plus d’un crédit important (financement complet et prix foncier élevé à cause de la situation), la famille de 4 personnes sombre dans les coûts courants, car ils font fonctionner une chaudière à gaz sur un ancien réseau de chauffage par gravité, où les énormes tuyaux sont encastrés dans les murs extérieurs. J’appelle ça financer le "réchauffement climatique" avec un crédit à découvert privé. Rien qu’avec des photos, j’ai pu, en tant que profane, constater des défauts et des malfaçons, dont la réparation conduirait presque à une démolition partielle de la maison : pas de membrane pare-vapeur perméable malgré l’isolation en laine minérale des pentes de toit, des raccords non collés et ouverts sur plusieurs mètres de la membrane pare-vapeur/frein-vapeur, installation électrique primitive sans conducteur de protection, etc. Concernant le chauffage, j’ai offert mon aide immédiate gratuitement, qui a été immédiatement refusée. Il faudrait déchirer les beaux papiers peints collés sur les murs pour emménager par-dessus ce désastre. Tout est enjolivé et on se mente soi-même jusqu’à épuisement des finances. Cela ne suffit même pas pour réaliser correctement les mesures nécessaires. Il suffit que la voiture tombe en panne ou qu’une autre dépense imprévue, coûteuse et nécessaire apparaisse, pour mettre fin très vite à ce calvaire. Mais à quoi sert notre belle nouvelle ordonnance sur l’insolvabilité avec la libération des dettes restantes ? La seule question est : veux-tu ça ?
J’ai une maison de 150 m² construite en 1938 que j’ai pu, après un an de rénovation en autoconstruction, rendre habitable. Mais tout n’était pas terminé, et je me retrouvais à nouveau dans la boue, dès que j’ouvrais la porte d’une pièce finie. Après deux ans, c’était au moins fini à l’intérieur, puis les travaux ont continué à l’extérieur : dégagement complet du sous-sol, nettoyage, séchage, nouveau crépi, isolation périphérique, nouveau crépi complet de la façade, nettoyage et rejointoiement du soubassement en briques, etc. Avec le recul, je peux dire que cette opération a été relativement rapide, car la maison était assez petite et pas complètement délabrée – mais le prix d’achat était au-dessus de la fourchette que tu privilégies.
Maintenant, cela fait plus de sept ans que je rénove une vraie "maison à zéro euro", dans laquelle dans la moitié du bâtiment seuls les éléments porteurs d’origine sont encore là. Dans l’autre moitié, j’ai eu la chance de pouvoir sauver de vieux parquets. Mais 250 m² de toiture, plus de 100 m² de plafonds en poutres de bois avec plancher-chauffant, tout le plâtre intérieur, 25 m² de salles de bains, près de 300 m² de surfaces de plafond, l’installation complète électrique, téléphone/LAN, chauffage, sanitaire ont dû être refaits. En raison des travaux de fond importants, je n’ai pu installer le chauffage qu’à la cinquième année. Ce n’est qu’à partir de ce moment que je peux vivre à peu près confortablement sur le chantier. Bon, d’autres sont peut-être plus résistants en termes de confort, mais je déteste le camping La huitième année, le passage de la maison de weekend à la résidence principale peut enfin avoir lieu, même s’il reste encore beaucoup à faire. Ici, la stratégie "habiter en construisant en même temps" n’a fonctionné que beaucoup plus tard.
Étant donné que tes finances, d’après ce que tu dis, ne sont pas très abondantes, tu ne peux avancer que selon l’argent que tu as "en main". Au début, tu dois faire de grands pas pour rendre la maison étanche et sèche. Un premier investissement suffisant pour un nouveau toit et de nouvelles fenêtres était nécessaire pour toutes les maisons en rénovation que j’ai vues. Ce n’est qu’ensuite que tu peux appliquer la "stratégie des petits pas", bien que l’échéance d’emménagement soit alors de plus en plus lointaine. Je fais presque tout moi-même et je ne paie donc que le matériel, mais avec la hausse exorbitante des prix, cela devient un plaisir coûteux. Crois-moi, c’est une vraie torture quand on n’avance pas correctement par manque d’argent. On peut certes glisser entre les deux des travaux de force pure avec un minimum de matériel, mais à un moment tout est démoli, toutes les portes, huisseries, fenêtres ont été brûlées, réparées, enduites et poncées, puis il faut remettre la main au porte-monnaie. Des aides diligentes peuvent être utiles, mais elles ont aussi besoin de matériel et il faut les garder motivées. En plus, tu dois te contenir dans les critiques et, dans le pire des cas, tu n’as bien sûr aucune garantie. En outre, très peu d’assurances couvrent l’"entraide de voisinage" sans clause supplémentaire. Que se passe-t-il si quelqu’un se blesse, ou si tu subis des dégâts sur des parties neuves ? À mon avis, c’est un point auquel il faut réfléchir si tu ne veux pas tout faire toi-même.
Pourquoi ne pas construire comme avant (Qui dit que la qualité d’avant était pire qu’aujourd’hui) ? Je n’y vois pas d’inconvénients, même des avantages.
"Construire comme avant" est une illusion. Tout comme on ne peut juger des événements historiques qu’en les replaçant dans leur contexte à l’époque, on ne peut pas transférer à l’identique d’anciennes méthodes de construction à notre époque. Nous sommes soumis à des contraintes totalement différentes que celles d’il y a 100 ans. Heureusement, nous n’avons pas à surmonter une guerre ni ses conséquences immédiates, mais nous devons subir la folie civile d’une clique d’industriels et de politiciens qui imposent chaque année aux constructeurs et rénovateurs de maisons de nouvelles valeurs limites et prescriptions. La mesure de la réduction énergétique raisonnable est à mon avis depuis longtemps dépassée, il s’agit désormais seulement de maximiser les profits de part et d’autre par le chiffre d’affaire en constante augmentation (par ex. dans l’industrie de l’isolation) et par des taxes et prélèvements accrus (par ex. la taxe EEG, la taxe sur l’électricité). Ceux qui ne veulent pas devenir hors-la-loi total ou sociopathes doivent se plier aux conditions et en tirer le meilleur parti. Même si tu le voulais, tu ne pourrais pas présenter une maison non isolée, après une rénovation complète, comme une maison entièrement non isolée. Le règlement sur les économies d’énergie 2014 prévoit certes encore une sorte de "protection du parc existant", qui, comme dans le droit de la construction, est cependant supprimée en cas de travaux importants sur l’élément concerné, auquel cas les prescriptions plus strictes s’appliquent.
La taxe foncière + la taxe d’habitation dépendent de la valeur du bien immobilier. Cela veut dire que si j’achète par exemple un bien à 50 000 € au lieu de 150 000 €, ces deux taxes sont très différentes... Ce qui serait un avantage pour les maisons bon marché, surtout pour la taxe foncière qu’on doit payer chaque année pendant toute sa vie. Ou est-ce que la taxe foncière change dès que je rénove la maison, c’est-à-dire que j’augmente directement sa valeur ? Ou la taxe foncière reste-t-elle toujours la même ?
En complément aux explications de mycraft, je veux seulement souligner que le potentiel d’économie avec une "maison à prix sacrifié" avec une taxe de mutation plus basse est déjà épuisé. Pour la taxe foncière, tu dois craindre non seulement la mise à jour de la valeur, mais aussi de la nature (usage). Ce serait par ex. le cas si un terrain locatif est converti en maison unifamiliale. Cela modifie alors aussi éventuellement la méthode d’évaluation, un passage de la méthode basée sur la valeur locative à la méthode basée sur la valeur vénale entraine généralement une augmentation de la valeur unitaire. L’évaluation dans les nouveaux Länder diffère fondamentalement de celle dans les anciens Länder, un exposé détaillé des méthodes dépasserait le cadre du forum.
Le principe est cependant que les conditions au moment de l’évaluation principale (Est : 1.1.1935, Ouest : 1.1.1964) soient déterminantes. Dans le cas d’une rénovation, cela signifie, par ex. selon la méthode basée sur la valeur locative, que le loyer annuel brut est pris en compte selon les proportions datant du moment de l’évaluation principale, mais pour l’état existant au moment de l’évaluation (= fin de rénovation).
Le taux d’imposition est fixé par les communes, ce qui fait qu’il y a des endroits "chers" et "moins chers" en matière de taxe foncière.
kaho : Quelle erreur ! Au contraire, autrefois, des familles très pauvres étaient relogées dans de nouvelles maisons pendant deux ans pour "habiter à sec". Ensuite, les vrais propriétaires emménageaient ou la maison était vendue. Après deux ans d’habitation à sec, tu n’as plus de moisissures dans les maisons d’aujourd’hui, sauf grossières erreurs de construction.
"L’habitation à sec" à l’époque ne visait pas à éviter la moisissure, mais à cause de l’utilisation massive de mortiers à base de chaux aérienne. Celle-ci durcissait habituellement grâce au dioxyde de carbone produit par les pauvres :
CO² + Ca(OH)² = CaCO³ + H²O
Je vous souhaite de joyeuses fêtes de Noël sans travaux !