Financement - quel financement immobilier est judicieux ?

Ce n’est pas seulement que la transmission ultérieure entraîne une nouvelle taxe sur les mutations immobilières (alors sur terrain et maison) dès qu’une charge foncière est en place, les banques participent également à ce deal.

Le transfert de propriété entre époux est exonéré de la taxe sur les mutations immobilières en cas de communauté réduite aux acquêts. La banque ne devrait pas poser de problème, si le revenu propre de l’épouse est suffisant et qu’elle entre dans le contrat de prêt. Je ne m'en ferais pas trop pour l’instant.

Je trouve malheureux de scinder en 15 et 20 ans. Un prêt de 100 000 sur 10 ans avec un reste dû maximal de 30 000 serait mieux. Tu peux obtenir 30 000 en blanc avec une bonne solvabilité et des garanties. Il faudrait calculer si cela correspond aux échéances prévues. Mais en général, dans votre situation, je le déconseillerais... mariage, enfants, disparition d’un fonds propres. Et le taux d’endettement actuel est déjà en dessous de 60 %, non ?

Par ailleurs, vous devriez impérativement réfléchir à votre relation intérieure. Séparation ou décès doivent être clarifiés à l’avance dans cette configuration. Surtout si ta copine contribue au remboursement, alors que vis-à-vis des tiers tout est à ton nom.

Je laisserais un peu de côté le mariage (ou plutôt le mariage encore non célébré), car un mariage ne change pas automatiquement quoi que ce soit.

Tu restes débiteur auprès de la banque, mais aussi propriétaire de la maison, tout comme elle n’aura rien. C’est juste un petit rappel.

Mon deuxième conseil serait le prix de la maison mentionné, soit 300000€
Cela semble réaliste, mais il y aurait encore les coûts annexes de construction ainsi que l’aménagement extérieur (pavage, terrasse, clôture).

Cependant, si cela est déjà inclus dans ton calcul, alors 300000 sont clairement trop peu. Je pars d’une maison de 150m² avec des équipements moyens.

Le prix de la maison avec la dalle de béton est d’environ 300 000 EUR.

N'oublie pas tous les frais annexes, il faut aussi prévoir quelque chose comme une cuisine, un dallage, la maison doit être implantée. Selon les exigences, cela peut rapidement coûter plusieurs dizaines de milliers d’euros en plus.

Au début avec les enfants, je bénéficierais encore de la classe d’imposition la plus avantageuse.

En quoi ? Les classes d’imposition n’ont pas d’influence sur ce que tu paies en impôts, ce ne sont que des paiements anticipés. Cela devient intéressant seulement lorsqu’il s’agit des allocations parentales, où il pourrait être avantageux de choisir la classe d’imposition 5 avant l’arrivée de l’enfant.

Je veux dire par là que je bénéficie encore de son abattement si elle ne travaille pas et n'a pas de revenu.

300k comprennent les frais annexes. J'ai déjà le terrain - à côté se trouve la maison de mes parents, c'est-à-dire la clôture, les chemins, la terrasse, etc. sont déjà tous en place. Je n'ai plus de travaux de terrassement car je les ai fait préparer il y a deux ans et déjà payés. À l'origine, je voulais construire en dur et j'avais déjà le permis de construire. Mais malheureusement, ma mère est tombée malade et est décédée. Et maintenant, je préfère construire une maison préfabriquée et j'ai une offre avec une marge de 20%. Et là, j'arrive donc à 300k.

Je ne comprends malheureusement pas ce que dit à propos du taux de prêt.

Je veux dire que je bénéficie encore de son abattement fiscal si elle ne travaille pas et n’a pas de revenus.

300k comprennent les charges annexes. J’ai déjà le terrain - à côté se trouve la maison de mes parents, c’est-à-dire que la clôture, les allées, la terrasse, etc. sont déjà toutes en place. Je n’ai plus non plus de travaux de terrassement, car je les ai déjà fait préparer il y a deux ans et je les ai déjà payés. À l’origine, je voulais construire en béton massif et j’avais déjà le permis de construire...

Je ne comprends pas ça. Est-ce que tu as déjà les fondations, ou la dalle ne nécessite-t-elle pas de fondations ? Les raccordements aux réseaux arrivent aussi maintenant... puis la gestion des eaux usées et des eaux pluviales, juste pour donner un exemple. La terrasse de la maison, elle ne sera créée qu’une fois la maison construite, puis l’entourage de la maison, il en faut quand même des sommes, non, ou est-ce qu’on se parle à côté ?

Alors, simplifions le calcul de la valeur de nantissement : cela représente le risque de la banque pour le prêt. Si tes chiffres sont corrects :
Terrain + maison : 170k + 300k = 470k
Marge de sécurité de 20 % : 470k * 0,8 = 376k
C’est la valeur de nantissement à 100 %.
Tu as besoin de 230k, donc 230k *100/376k = 61,2 % de valeur de nantissement.
Comme le terrain a probablement une valeur vénale légèrement plus élevée que celle indiquée par le tribunal des successions et qu’il y a encore quelques travaux personnels dans la maison : je ferais déjà pression sur la banque pour qu’elle applique un taux d’intérêt pour 60 % au lieu de 80 % de valeur de nantissement. Cela fait quelques dixièmes de pourcentage de taux en moins.
Mais alors l’argent doit suffire ! Sinon un éventuel financement supplémentaire deviendra vraiment cher -> voir indication