Costos de construcción y financiamiento para apartamento o casa

1. También había un límite de ingresos aquí
2. Había un límite para el capital propio
3. Solo había un descuento de aproximadamente el 15 % sobre el precio del terreno

No tengo cifras exactas en la cabeza, en ese entonces solo comparaba los precios para locales con los precios de terrenos en el mercado libre, y en un radio de menos de 3 km, con la misma buena ubicación, había una diferencia de más del 50 %.
Puede ser que los terrenos ofrecidos por la ciudad ya fueran baratos y que solo hubiera un 15 % adicional de descuento. Aunque recuerdo vagamente que me sorprendió cuánto más barato se ponía.
¿En qué momento estuviste mirando? En mi caso, eso fue hace más de 10 años...

También como autónomo con altos ingresos + un gran crédito, mi opinión al respecto: ser autónomo implica SIEMPRE un riesgo mucho mayor que un empleo por cuenta ajena. Un crédito de 750k es realmente alto y deben existir garantías para superar épocas de "malos negocios" o enfermedad. Además, el seguro de vida y de incapacidad laboral DEBE estar ALTAMENTE cubierto. En nuestro caso, con un crédito de 500k tenemos una "reserva de emergencia" de aproximadamente 100k. Esta no se toca y debería cubrir 2-3 años en caso de pérdida total de ingresos.

Del crédito se debe amortizar la mayor cantidad posible en los primeros años, para llegar a un nivel donde realmente nada pueda salir mal. En nuestro caso son aproximadamente 300k, según supongo.

7500k netos suena mucho... pero en el contexto de ser autónomo debe analizarse con cuidado. Si fueras funcionario con ese neto, diría: haz un crédito de 1 millón.

Lo que me pregunto sobre el valor de reventa, quién compra una casa con equipamiento básico en la zona más cara de Alemania.

¡Muy buen apunte! La casa debe adecuarse a la zona y al terreno. En nuestra zona el metro cuadrado cuesta "solo" alrededor de 300 EUR... pero hay casas de 500k, 700k, 800k EUROS. Nosotros con casi 400k probablemente ya somos la excepción.

Saludos, Steffen

Hola Fusili,

no puedo decirte si el precio de la casa es realista, eso lo pueden estimar mejor los arquitectos, sin embargo, tengo mis problemas con que el terreno cueste casi el doble que la casa. En un terreno que me cuesta 600T€, pondría al menos una casa que también cueste 600T€ - la pregunta de si con 350T€ sería suficiente se pulverizaría entonces. Aunque con 400m² ya se llega a límites técnicos o se construye de forma muy lujosa - lo que probablemente no encajaría con el entorno y no se podría recuperar en una reventa.

Desde la perspectiva de un autónomo, inicialmente plantearía otra idea/pregunta, porque en principio quieres invertir aproximadamente 1 millón de euros en mejorar tu situación de vida. Mi pregunta sería si no se podría trasladar tu empresa de lugar para mejorar la situación general. Si se puede trabajar igual de bien en otro lugar, pero la casa con el terreno en una distancia razonable cuesta solo la mitad, quedarían 500T€ como inversión en la empresa. También es una alternativa posible, aunque hay buenas razones para no hacerlo: empresa y vivienda en un mismo edificio, en una zona mixta o similar.

Pero si no hay una alternativa local por (amistades y/o porque simplemente te gusta el sur de M), entonces probablemente lo harás (podrás). Por 350T€ también se consigue una casa en M, en otras regiones y por supuesto dependiendo del estándar y tamaño de Alemania comienza desde 200T€, sin embargo en tu situación yo solo iría con el requisito de 350T€ - si al final son 400T€ o incluso 450T€, seguiría siendo "underdressed" en comparación con el valor del terreno.

En tu región se puede - y ahora habrá gente que se vuelva loca al leer esto - planificar la financiación incluyendo la venta al jubilarse de modo que pagar totalmente el crédito no sea el objetivo. Esto no significa otra cosa que la casa valorada en alrededor de 1 millón y un crédito de 800T€, por ejemplo con un saldo pendiente de 500T€ después de 20 años, se venda. Se obtiene un millón, se paga 500T€ al banco y se tiene 500T€ en efectivo para reorientarse.

O dicho de otra forma: por 500T€ solo se paga el interés del capital al banco, sin amortizar. Suena fuerte, pero tiene una ventaja: el pago mensual baja (aunque el plazo se alarga considerablemente, pero eso no te importará) lo cual hace que puedas invertir 50 o 100T€ más en la casa, es decir en el valor habitacional, y aun así poder sobrellevarlo.

Piensa bien en esto y habla con los bancos. Cuando te jubiles, también tendrás de tu empresa la ganancia fiscalmente favorecida por liquidación de negocio (o algo así, ahora no recuerdo el término exacto, creo que se puede usar una vez en la vida, habla con tu asesor fiscal) - dependiendo de los valores que tengas guardados, eso también se puede considerar.

Saludos cordiales
Dirk Grafe

En tu región – y ahora mismo habrá algunas personas saltando de sorpresa por lo que voy a escribir – se puede planificar la financiación incluyendo la venta al momento de la jubilación de manera que pagar el crédito no sea el objetivo. Esto significa nada más que vender la casa, que tiene un valor de aproximadamente 1 millón y una deuda de 800 mil euros con, por ejemplo, un saldo de crédito de 500 mil euros después de 20 años. Se obtiene un millón, se pagan 500 mil a la banco y se tienen 500 mil en efectivo para reorientarse.

O dicho de otra forma: por 500 mil euros solo se pagan los intereses del capital al banco, sin amortizar. Suena extremo, pero tiene una ventaja: tu carga mensual disminuye (aunque el plazo de pago aumente considerablemente, lo cual puede no importarte), lo que a su vez hace que puedas invertir otros 50 o 100 mil euros en la casa, es decir, en el valor de la vivienda, y aún así manejarlo bien.

No salto por esto. Encuentro esta idea bastante atractiva. Nosotros tampoco construimos para envejecer ahí. En 20 años la casa puede venderse con gusto y con mucho dinero tal vez hacer algo completamente diferente (por ejemplo, emigrar, etc.).

Por eso para mí siempre cuenta: ubicación, ubicación, ubicación y por supuesto la ubicación.

Muchos aportes/pensamientos interesantes.

Entonces, paso a paso:
Para que sea considerablemente más barato en la región de Múnich, uno tiene que ir bien “a la Pampa”, es decir, fuera del área del S-Bahn. Eso seguro es una opción para algunos, también conozco a personas que viajan diariamente una hora y media a dos horas solo para ir al trabajo. Entonces, la mujer se queda en casa con los niños, porque dos personas no pueden hacer eso. Eso definitivamente no es una opción para nosotros. No necesito una familia si nunca la veo. La cercanía a Múnich es para nosotros calidad de vida y, con dos personas que trabajan, también es indispensable.

El límite de ingresos (suma de ingresos/bruto total) en los proyectos actuales para habitantes locales es de máx. EUR 100.000... ¿Alguna pregunta más?

Exacto: ubicación, ubicación, ubicación y esa es la mejor ubicación.

Lo que no entiendo en absoluto: en todas partes se lee que una casa cuesta entre 1000 y 2000 EUR por m² dependiendo del equipamiento. Con EUR 350.000 estaríamos en el extremo superior con 140 m². Claro, no sería una villa de lujo, pero seguramente tampoco llamaría la atención negativamente. En el pueblo construyen muchas casas prefabricadas porque lo que cuenta es la ubicación y no la casa de lujo. No será una villa, ni una casa inteligente con todas las tonterías, pero pensé que con ese dinero se puede poner algo razonable.

: Ese es un objetivo posible. No necesito pagar la casa, sino tal vez venderla después de 15 años y emigrar o mudarme a un departamento. Por eso solo dedicaría unos 2.600 euros mensuales para la cuota, para no tener que prescindir de vacaciones, etc.

: Ya tenemos seguros de vida y de incapacidad laboral y los aumentaremos.

En general, ya veo que nos movemos con esa suma en el límite y tal vez nos iría mejor con un piso de 4 habitaciones, pero ese también cuesta 700.000.

: Ya tenemos seguros de vida y seguros de incapacidad laboral y los vamos a aumentar.

En general, ya veo que nos estamos moviendo por el límite con la suma y quizás con un piso de 4 habitaciones nos iría mejor, pero ese también cuesta 700.000.

con 7500k netos, el crédito de vuestra cantidad (también teniendo en cuenta el capital propio) seguramente no es un problema. El punto clave es solo el riesgo de ser autónomo. Como dije... intento compensarlo con una "reserva de emergencia". En el peor de los casos, en 2 o 3 años alguien debería haber tenido alguna idea.

350k para la casa incluyendo TODOS los costos accesorios de construcción seguramente es poco. Con vuestros ingresos seguramente ya tenéis un cierto nivel de vida. En la construcción de una casa aparecen muchísimos costos y se desean cosas que antes ni se conocían. Mejor calcula con 400k y no olvides cosas para el jardín, la cocina, etc.