Construction de maison financièrement faisable ou château en Espagne ?

Bonjour à tous,

j’espère trouver ici de bons conseils, idées et avis concernant mon problème – et bien sûr, je me réjouis de chaque contribution comportant une critique constructive

Situation financière :
Nous sommes mariés (moi 35 ans, elle 30 ans) et avons deux enfants (22 ans et 10 mois) et prévoyons un troisième enfant. Nous avons actuellement (2 enfants) environ 4 000 € net – actuellement avec l’allocation parentale, ensuite plutôt plus lorsque ma femme reprendra son travail normal (probablement en 2021). Ce qui manque entre-temps est compensé par grand-mère et grand-père – donc 4 000 € nets sont quasiment certains, à partir de 2021 on peut compter sur environ 500 € de plus.

Nous avons une maison (valeur estimée par la banque environ 250 000 €) – un architecte ami a dit qu’on devrait obtenir 280 000 à 300 000 € si on la vendait. La maison date de 1958, a été rénovée en profondeur en 1992 et 2012 et il ne devrait pas y avoir de réparations majeures dans les prochaines années.

Dans la maison se trouvent deux appartements – le nôtre (80 m²) et celui de mes parents (~140 m², sans loyer, droit d’habitation à vie). La maison est financée par deux prêts (un par logement) à 85 000 € et 115 000 €. Environ 30 000 € ont déjà été remboursés. Si des détails sont nécessaires, je peux volontiers les fournir. Reste dû environ 170 000 €.

Problème :
Mes parents approchent de 70 ans, donc je ne peux pas simplement "échanger" les appartements et les mettre à l’étage. À l’étage, nous n’avons pas assez de place – tant que les enfants sont petits, ça va, au plus tard dans 4-5 ans plus – qu’un autre enfant suive ou pas n’y change rien.

Option 1 : Extension à l’étage sur l’extension existante au rez-de-chaussée – coût d’environ 150 000 €. Plans disponibles, mais doivent être adaptés pour être prêts pour un troisième enfant. Les coûts devraient cependant rester à peu près les mêmes, car largement calculés.

Option 2 : Vendre la maison et reconstruire/acheter neuf. En supposant qu’on obtienne 300 000 €, il resterait après déduction des prêts incluant frais accessoires environ 100 000 € de capital propre, ce qui devrait suffire dans notre localité pour un terrain de taille similaire. Problème : pour disposer du capital propre, il faut vendre la maison avant d’acheter un terrain et de commencer la construction. Cela entraîne de nouveau des coûts, si on trouve quelqu’un prêt à payer le montant, mais à emménager seulement un an (ou plus) plus tard. De plus, je n’ai pas encore d’idée du montant nécessaire pour construire une nouvelle maison avec appartement indépendant (pour les parents).

En estimant très grossièrement des coûts de 500 000 € pour terrain + construction neuve (y compris appartement indépendant, clés en main) + coûts annexes de construction, avec un capital propre de 100 000 €, un financement de 400 000 € serait nécessaire, avec un revenu net de 4 500 € – est-ce réaliste avec une durée maximale de 30 ans ?

Option 3 : Louer la maison. Les deux appartements devraient, selon moi, rapporter ensemble 1 000 € de loyer froid par mois – ce qui correspond exactement aux mensualités actuellement payées pour les prêts. Avoir ainsi des revenus locatifs sûrs pourrait couvrir les coûts de la maison. J’aurais alors cette maison comme garantie supplémentaire pour la banque pour le financement d’une construction neuve, mais plus aucun capital propre.

À l’état actuel et avec environ 1 000 € de mensualités mensuelles, la « vieille » maison serait remboursée dans 20 ans, d’ici là les gros travaux (toiture, chauffage,…) devraient aussi « tenir ». Les intérêts sont en grande partie couverts par un prêt épargne-logement.

Qu’en pensez-vous ? Ces coûts sont-ils réalistes dans notre situation et avec nos revenus nets actuels ? Voudriez-vous plutôt vendre ou louer la maison ?

Je me suis aujourd’hui procuré des brochures chez Kern-Haus, mais j’ai ensuite lu sur différents blogs et forums des avis plutôt négatifs concernant la qualité des maisons préfabriquées de cette société. Qu’en pensez-vous ? Ils proposent aussi un "conseiller financier indépendant" – peut-on leur faire confiance ?

Merci beaucoup pour votre aide !

Cordialement,
Xor

Tes parents ont-ils vraiment autant de mal à marcher ? C’est quand même le 1er étage, l’escalier ne doit pas être si raide. Accessibilité, c’est bien joli, mais cela implique plus que juste habiter au rez-de-chaussée. Un peu d’exercice fait du bien. Mes grands-parents ont la mi-80aine et montent les escaliers tous les jours en bricolant dans le jardin.
S’il y a évidemment un handicap de mobilité, je ne dis rien. Sinon, un échange serait la solution la plus simple.

À mon avis, cela pourrait rapporter 1.000 € de loyer hors charges par mois - ce qui correspond exactement aux mensualités actuellement payées pour les prêts.

Et qu’en est-il des réserves pour les réparations / les frais de chauffage / les impôts, etc. ?

Si tu ne vends pas mais que tu loues, tu paies des intérêts sur les 100.000 € que tu n’as pas, et tu dois calculer si cela est plus avantageux.

De plus, le loyer peut aussi ne pas être payé parfois et dans ce cas, tu dois t’en sortir sans les revenus locatifs pendant le mois.

Ma mère a des problèmes de hanche depuis plusieurs années, qui s'aggravent de plus en plus. C'est pourquoi l'échange des appartements est un tabou pour nous, qui ne peut pas être enfreint. Mon père est aussi fumeur, mais il ne veut pas fumer dans la maison, seulement dans la véranda/terrasse.

Quand je regarde les prix des loyers pour les appartements dans notre région, il y a clairement plus de marge, j'ai juste donné un chiffre au hasard. Les appartements d'environ 120 m² sont proposés à 700-900 € hors charges. Les appartements d'environ 80 m² à environ 500-800 € hors charges. Avec un loyer total de 1300 € par mois, il faudrait aussi couvrir les impôts, l'assurance, etc. Il faudrait calculer cela plus précisément, mais nous payons actuellement environ 120 € tous les trois mois à la commune, et environ 800 € d'assurances.

Il y aurait effectivement peu de réserves, à moins qu'on puisse éventuellement prélever sur les loyers. Mais comme je l'ai dit, je pense que 20 ans devraient apporter une certaine stabilité, puisque tout est relativement neuf. Après cela, les loyers devraient pouvoir couvrir d'éventuelles rénovations, vous ne pensez pas ?

C'était du moins mon raisonnement pour l'option "Louer et construire neuf".

Bien que ce soit un peu hors sujet, comment l'architecte en vient-il à estimer une valeur de 280-300 000 € alors que la majeure partie de la surface est grevée d'un droit d'habitation viager et gratuit ? Cette situation fait chuter massivement la valeur du bien immobilier. Il a probablement seulement regardé la maison et rien d'autre. On ne peut malheureusement pas s'appuyer là-dessus.

Un peu hors sujet, mais comment l'architecte en arrive-t-il à estimer une valeur de 280-300 000 €, alors que la majeure partie de la surface est grevée d'un droit d'habitation viager et gratuit ? Cette circonstance fait chuter massivement la valeur du bien immobilier. Il a probablement seulement regardé la maison et rien d'autre. On ne peut donc malheureusement rien en retirer.

Lors d'une vente, les parents du TE ne conservent pas le droit d'habitation viager dans l'ancienne maison, mais obtiennent un nouveau dans la nouvelle propriété. En ce sens, cette circonstance ne conduit pas à une dépréciation.