El espacio habitable es aproximadamente 8 m² menor en los planos de solicitud en comparación con el borrador (GU).

Hola a todos,

lamentablemente fui más listo que todos los demás aquí en el foro (ahora llevo tiempo leyendo en silencio) y pensé que podía confiar en la planificación del GU. Por desgracia, ahora al principio empieza a ponerse "divertido". No sé si me estoy molestando con razón o si esto es simplemente lo habitual en el sector de la construcción. Lo siguiente:

Debido al anteproyecto del GU, habíamos otorgado el encargo correspondiente (contrato firmado), con la confianza de que las superficies de las habitaciones serían tan grandes como en el anteproyecto. Se va a construir una casa KfW 40 con piedra caliza arenisca, aislamiento y ladrillo caravista. Esto se incluyó así en la oferta con otros deseos y, si era necesario, también se ajustó el proyecto en consecuencia. Por lo tanto, no es que el GU no supiera nada de nuestro proyecto KfW 40. Ahora hemos recibido los planos para la solicitud de construcción que muestran orgullosos unos ~ 8 m² menos de superficie habitable debido a paredes más gruesas repentinamente, tanto por fuera como por dentro. Las paredes exteriores se han ampliado de 42,5 cm a 49 cm. Y eso hacia dentro y no hacia fuera. Es decir, en cada lado se han tragado 6,5 cm del espacio habitable. Calculado en euros, son unos 22.000 € menos de superficie habitable, si nos basamos en el precio por m². O dicho de otra manera: el GU ahora tiene que comprar menos piedra caliza arenisca y construir con menos material, más tarde menos enlucido y azulejos, solera, calefacción por suelo radiante, tuberías, etc. Pero no ha habido ninguna reducción del precio.

¿Es esto habitual y hay que aceptarlo?

Además, el desván ahora ha perdido 13 cm de ancho y 6,5 cm de altura interior debido al desplazamiento del alero hacia dentro. Aquí queríamos ampliarlo más adelante, lo que ahora casi no merece la pena. El GU también lo sabía antes y planeó expresamente canalizaciones, etc., en el desván/ático.

¿Cómo valoráis todo esto y qué haríais en esta situación?

¡Muchas gracias de antemano!

Las paredes exteriores se ampliaron de 42,5 cm a 49 cm. Y esto hacia adentro, no hacia afuera. Es decir, cada lado ahora ha absorbido 6,5 cm del espacio habitable por dentro. Calculado en euros, esto equivale a aproximadamente 22.000 € menos de superficie habitable, si consideramos el precio por m². O dicho de otra manera: el contratista general ahora debe comprar menos bloques de arena caliza y construir con menos material, luego menos enyesado y azulejos, solera, calefacción por suelo radiante, tuberías, etc. Sin embargo, no hubo una reducción del precio.

La pared es igual de larga por fuera. Por lo tanto, no se necesitan menos bloques ni menos enyesado.
Si el contratista simplemente ampliara hacia afuera, el techo también debería ser más grande, y entonces, por ejemplo, las distancias en el terreno, como para el garaje, podrían ya no cumplirse, etc. Por eso, no debería ser inusual que se recorte más hacia adentro.
Pero quizás haya otras opiniones.

¿Por qué tiene que ser obligatoriamente más grande el techo? En un tejado a cuatro aguas también puede simplemente reducirse el alero. Y si 14 cm más de dimensión exterior son un problema, el terreno de todos modos es demasiado pequeño para la casa planeada.

Además, también se puede planificar un techo nuevo, eso lo hace un maestro carpintero experimentado en una buena hora con el software correspondiente.

Nunca he oído que se agranden las paredes exteriores hacia adentro.

Un momento más.
La pregunta es, qué es la superficie habitable. Hay diferentes definiciones según la ordenanza de superficies habitables y según DIN 277.
Si recuerdo bien nuestra solicitud de construcción (de 2013), allí puedes ver cómo se determina la superficie habitable según la ordenanza de superficies habitables, con deducciones por enlucido, etc.
DIN 277 me parece algo más generoso en cuanto a la superficie.

Si calculas 6,5 cm en una casa estándar de dos pisos de 10x10 m, no deberías estar muy lejos de 5 m² menos de superficie. Ya ves que probablemente haya desviaciones respecto a los 8 m².

Borrador preliminar del contratista general

Define borrador preliminar.

Esto se incluyó así en la oferta con otros deseos y, si es necesario, también se ajustó el diseño.

Así que seguramente tenéis letra pequeña. Y depende del contrato. Al final, construís con un contratista general. La cuestión es cómo se determina el precio con ese contratista general. Muchas veces, el contratista general se basa en una casa tipo o en un plano que se toma para el contrato incluido el pliego de condiciones de la obra.

Calculado en euros, eso son unos 22.000 € menos de superficie habitable si nos basamos en el precio por m².

Rara vez, cuando se construye con un contratista general, se determina el precio según la superficie habitable.
A menudo se tiene la casa tipo Florentine con aproximadamente 150 m² de superficie habitable (¡aproximadamente!) sobre una losa de cimentación y el pliego de condiciones correspondiente. Todo lo que se ajusta, se hace en función de deseos especiales, también con ajustes energéticos. En el pliego de condiciones está la Ley de Energías Renovables (o anteriormente KfW), en la que se basa el precio del catálogo.
Luego se realizan ajustes, a veces en desventaja de algunos centímetros, otras veces es la altura. Por ejemplo, a menudo hay que ajustar la inclinación del tejado si el plan urbanístico lo exige o si el propietario desea otra escalera.
Y eso debería estar también en el contrato.
Pero no sabría decir que un contratista general se compromete por adelantado a cifras fijas. Se deja libertades para no tener que recalcular los ajustes.
Si ahora no os convence eso con la solicitud de construcción, entonces debéis hablar. No tenéis que firmarla, pero deberíais aclarar hasta qué punto la superficie habitable está limitada en el contrato.

O dicho de otro modo: el contratista general ahora tiene que comprar menos bloques de cemento y hacer muros con menos material, después menos yeso y azulejos, solera, calefacción por suelo radiante, tuberías, etc. Pero no hubo ninguna reducción de precio.

Algo así sucede raramente con un contratista general. No es una casa de arquitecto con licitación, sino para vosotros como propietarios, la casa llave en mano según el pliego de condiciones. Digamos que la contabilidad global no os incumbe como propietarios. Se basa simplemente en casas tipo, su estándar y cambios con recargos.

Además, el desván perdió ahora 13 cm de ancho y 6,5 cm de altura interior debido al desplazamiento del muro de carga interior. En principio queríamos ampliarlo más adelante, lo que ahora casi no vale la pena.

¿No vale la pena ampliarlo por menos centímetros? Eso no es objetivo.

El terreno es más que lo suficientemente grande. Podríamos casi duplicarlo según el índice de ocupación del suelo. Así que no hay problemas en ese sentido. Para el cálculo de la "superficie útil" menor, comparé la superficie del diseño con la de los planos ahora recibidos para la solicitud de obra. Y faltan superficies debido al desplazamiento del muro de piedra caliza de 17,5 cm hacia adentro en 6,5 cm. Por ejemplo, solo la sala se ha reducido en 2,5 m². En mi opinión, eso simplemente no puede ser. ¿En qué base debería haber firmado el contrato si no fue según el diseño? Además, pagamos un recargo adicional por la ampliación a KfW 40. Simplemente me interesa saber cómo es la situación legal ahora. ¿No me debe el contratista general al menos aproximadamente la superficie de cada habitación como estaba planeado inicialmente? No queríamos nada diferente a KfW 40 debido a los requisitos. Eso estaba claro. No se puede simplemente contar con un muro más delgado de antemano.