Casa unifamiliar ~200 m² con doble garaje en un terreno trapezoidal

Por una buena razón recomiendo como única opción completa buscar y contratar una oficina de arquitectura siempre sin intermediación a través de un contratista general (GU).

Esto significa concretamente: 1. Busco un arquitecto adecuado para mí y mi proyecto 2. ¿Qué exactamente me crea? ¿Estamos hablando de estas fases de servicios? Hasta ahora no he tenido nada que ver con ellas (al menos no conscientemente). 3. ¿Con esto voy a dónde? ¿Al contratista general? ¿Y cómo encuentro un contratista general que simplemente diga: "Claro, dame el plan, yo lo construyo"?

No me queda claro esta interacción entre yo, el arquitecto y la empresa constructora que realiza la obra, y quiero evitar que haya problemas reales (el arquitecto planeó algo que no se puede construir de manera práctica) o excusas ("la otra parte tiene la culpa").

Las publicaciones me muestran lo inusual y también para vosotros difícil de imaginar que un arquitecto simplemente cometa un error grave en la planificación de una vivienda unifamiliar simple.
No pude citar todo aquí, por lo que antes quiero explicar con más detalle exactamente en qué falló esto.
El plan de desarrollo es 0815, nada extraordinario y tampoco algo que deje mucho margen para interpretaciones. Se permite un volumen de construcción de 150 m² de superficie. La casa planeada tiene (sin mirar de nuevo con precisión) alrededor de 100-110 m². Por tanto, no era el objetivo aprovechar al máximo el terreno.

Ahora, en qué falló exactamente:
Las zonas de distancia no se calcularon correctamente según BayBO. Estas son 0,8H en dos lados y 0,4H en los otros dos.
La medida H se determina según la normativa de construcción bávara por la altura de la pared de la casa (corte de la pared con la cubierta del techo) + 1/3 de la altura del tejado. Lo subrayado simplemente era desconocido para el arquitecto. En el cálculo se ignoró el tejado.
Por tanto, la zona de distancia calculada por el arquitecto fue de 5,2 metros, en lugar de los aproximadamente 5,9 metros que realmente hay que respetar. Es importante señalar que tuve que consultarlo en la BayBO, porque el arquitecto, incluso después de recibir el feedback de la oficina de construcción, no entendió realmente de dónde venía el problema.

El segundo punto, que no habría tirado el plano directamente a la papelera, pero sí aclara por qué no queremos seguir trabajando con este planificador:
En el plan de desarrollo está claramente definido que el punto de referencia para la altura máxima del alero de 9,5 m es el centro de la calle frente a la parcela. Sin embargo, nuestro planificador toma como referencia la altura natural del terreno en la parcela - por lo tanto faltan 12 cm.

Estas dos cosas son simplemente incompetencia (un arquitecto bávaro debería conocer la BayBO) y pereza para leer el plan de desarrollo. Hubo algunos otros errores en el proceso de planificación, pero yo mismo pude detectarlos a tiempo. La indicación de que la solicitud de construcción debía estar absolutamente correcta y revisada varias veces tampoco sirvió de nada.

¿No se puede salvar el diseño de alguna manera? ¿Cuánto equivocadas estuvieron las mediciones? ¿Queréis enviarlo directamente al diablo por eso?

Desgraciadamente, para nosotros el diseño no es reparable así. La variante propuesta por la arquitecta para salvarlo era desplazar el volumen de construcción hacia el centro de la parcela. A costa del jardín, que es muy importante para nosotros. Así surgiría un jardín norte, que no merecería ese nombre (no solo está en el norte, lo cual en sí no tiene por qué ser malo, sino que por otros motivos resulta bastante poco atractivo). Además, con estas condiciones podríamos haber planeado de forma muy distinta - uno de los puntos más importantes en la planificación era conservar la mayor parte posible de jardín en la parte más bonita de la parcela. Un simple desplazamiento del volumen habría sumado todas las desventajas por compromisos en el plan actual + todas las desventajas potenciales de una nueva planificación.

¿Tan grave que hace falta un nuevo arquitecto?
Sin leer todas las publicaciones: ¿no era que sabíais exactamente qué queríais sacar de la parcela (quiero decir, ¿quién construye voluntariamente cuatro pisos?) y el arquitecto era vuestra mano derecha?

Aunque a simple vista por el plano pudiera parecer eso, no queríamos exprimir nada ;)
Somos amantes del jardín, pero un terreno más grande no entra dentro de nuestra capacidad financiera, por eso elegimos una superficie más compacta. Sin embargo, se podría haber construido más grande.

La situación aquí es que los propietarios persiguen una intención constructiva que implica un volumen construido más alto comparado con el existente (y los vecinos). Esto no se hace (como dicen los bávaros) "nunca jamás" sin asegurarse con una consulta previa a la construcción, para ir por un camino aprobado. Esto evidentemente no se hizo aquí: llevar la planificación hasta el nivel de ejecución fue una pérdida de tiempo para todos. Esto muestra y castiga el típico proceder "a medias" de los planificadores generales; si se hubiera hecho correctamente, el conocimiento actual se habría obtenido ya en el "Módulo A". La desastrosa decepción es consecuencia segura de la falta de profesionalismo (aunque los propietarios tampoco están completamente libres de culpa). Es necesaria una reevaluación autocrítica de las expectativas en y sobre un marco realista antes de que un nuevo responsable pueda lograr mejores resultados.

Como dije, no planeamos nada loco. Se presentó una consulta previa sobre cosas totalmente irrelevantes (por ejemplo, la posición de la cochera) y el ayuntamiento la aprobó sin problema. La administración es cooperativa, amable y servicial. No hubo nada ni remotamente crítico que hiciera fracasar la solicitud de construcción, fueron simplemente errores del arquitecto. Ahora afirmo que conozco bastante bien las normativas correspondientes en el plan de desarrollo y BayBO. La única culpa que veo en nosotros es haber confiado en que el planificador calculara correctamente las zonas de distancia, tal como se aplican en toda Baviera. Pero si analizo cada medida inclusive con su texto legal correspondiente, puedo dejar mi trabajo y hacerme arquitecto directamente.

Lo que el propietario lego imagina no suele ser realmente malo, y un enfoque ingenuo en detalles erróneos (en cuanto a su importancia) puede ser el problema mayor, pero no realmente grave. En primer lugar está el "miedo a perderse algo", que lleva a los propietarios, junto con la creencia tóxica de "solo se construye una vez", a intentar meter demasiados deseos en su casita pequeña.

En defensa de los arquitectos generales, debo decir que no pocos primeros diseños (antes de que los propietarios quisieran incluir un baño para niños o semejante) eran mejores que la versión final arruinada y que a menudo las aprobaciones fallan por ventanas dormer sobredimensionadas, techos a dos aguas u otras razones similares. No todo lo que hace el delineante es malo, solo no debe disuadir al cliente de ello. El "pato negro" corresponde mejor a la oficina de edificaciones.

Probablemente totalmente cierto, pero para nosotros no es tan exacto.
Contratamos una arquitecta con formación universitaria, con un honorario que, aunque no está exactamente conforme a HOAI, está muy lejos de los 2k - 5k que se suelen cobrar para trabajos "de delineante".
Tampoco queríamos planear la casa perfecta con todo incluido. Teníamos un programa de habitaciones que encajaba sin problema en la parcela. Además, el requisito de conservar la mayor área posible sin construir para jardín y niños en la parte más bonita del terreno.
No queríamos ni un apartamento para invitados en caso de que una prima lejana quisiera mudarse temporalmente dentro de 20 años. No queríamos construcción adaptada para la vejez dentro de 40 años. Tampoco cosas como una ducha sin puerta o cortina - simplemente no lo incluimos. Resumiendo, nada loco, solo una vivienda unifamiliar con tanto jardín como fuera posible.

Ahora estamos anímicamente un poco "bajoneados", porque ya nos habíamos imaginado en esta casa. Por ejemplo, la cocina estaba planificada y habíamos solicitado presupuestos en tres estudios de cocina, etc. Contábamos con la aprobación de la solicitud de construcción estos días (se presentó en junio).

Sobre los siguientes pasos:
Procesamiento del pasado:
Ahora reclamamos la devolución del honorario ya pagado (el 75 % se pagó al presentar la solicitud) así como una indemnización por los costos de la medición encargada por el arquitecto. Además, indemnización por los costes de la solicitud de construcción (probablemente un rango medio de cuatro cifras).

Planificación del futuro:
Hay dos árboles en la parcela que deben ser talados. Esto ya se aclaró y será aprobado. Solo se podrá talar una vez otorgada la licencia de construcción. Esto solo es posible entre marzo y finales de septiembre, como es sabido.
Estamos algo presionados por el tiempo, porque necesitamos la licencia antes de marzo de 24 para poder talar los árboles a tiempo.
Como mencioné, ya conozco muy bien la parcela (no en último lugar porque nunca pude confiar completamente en el arquitecto). Por ello vemos ahora dos opciones:

1. Encargar a un "auténtico" arquitecto el nuevo inicio; hablamos con varios el año pasado antes de decidir. Uno sería adecuado y está solo a 1-2 km del terreno, aunque puede ser cuestionable si también estaría disponible para la dirección de obra, etc. La desventaja sería el precio. La planificación para la licencia aquí se facturaría según HOAI y superaría los 30 k solo para la solicitud.

2. Contratar a un planificador/arquitecto "más económico" y participar mucho en el diseño (a partir de aquí seguro que arquea la ceja - perdón por ello). Como dije, ahora creo saber muy bien qué es posible y qué no en la parcela. Después de un año de planificación, sé algo sobre líneas de vista, zonas problemáticas (gracias ) y demás. Tengo a alguien recomendado por conocidos del norte de Alemania que haría esto online. Los costes serían de 4k-5k. Alternativamente, podríamos consultar a alguno de los intermediarios por internet tipo "A-better-place Architekten".

¿Qué opináis? ;)

...El tiempo de procesamiento para las contribuciones es realmente muy corto...

Lo bueno es que la nueva planificación, con suerte, será aún mejor que la fracasada! :)
La nueva planificación que tengo en mente es de 2 plantas + sótano. Planta baja será más grande que la planta alta, para que el volumen de construcción pueda ubicarse nuevamente bastante al norte a pesar de una superficie base algo mayor (y aun así cumplir con las áreas de separación, porque solo la planta baja genera áreas de separación más cortas). El garaje será un garaje individual y estará un poco más cerca de la calle.

Mir no me queda claro esta interacción entre yo, el arquitecto y la empresa constructora que realiza la obra, y quiero evitar que existan problemas reales (el arquitecto ha diseñado algo que no se puede construir de manera sensata) o fingidos ("la culpa es del otro lado").

Esto ya lo he explicado en varias publicaciones aquí (para casi todas tienes que retroceder menos de un año), que puedes encontrar buscando en el foro con palabras clave como principalmente Hausbau-Fahrplan y Gerddieter (quien, por cierto, lamentablemente sigue ignorando mis mensajes privados, pero a quien aún así le estoy muy agradecido ). Por cierto, te estoy agradecido también por esto, entre otras cosas por esta plantilla, sobre la cual puedo colgar una respuesta útil para muchos lectores, por lo que a pesar de las repeticiones que esto cause, vuelvo a abordarlo aquí:

Esto significa concretamente:
1. Busco un arquitecto que encaje conmigo y con mi proyecto
2. ¿Qué exactamente me crea? ¿Estamos hablando de estas fases de servicio? Hasta ahora no he tenido experiencia con ellas (al menos no conscientemente).
3. ¿A quién llevo eso? ¿Al contratista general? ¿Y cómo encuentro un contratista general que simplemente diga: "Claro, dame el plano y lo construyo"?

1. Buscas un arquitecto (o te haces buscar uno, ya que trabajo a nivel nacional y también hay varios asesores de mi tipo). "Adecuado para tu proyecto" generalmente significa para la mayoría de los usuarios de este foro que el arquitecto tiene un foco de actividad y experiencia en la construcción de viviendas unifamiliares. Si se trata de una remodelación y eres de NRW, aquí en el foro ya encontrarás a (otros arquitectos de la comunidad local al menos no se han dado a conocer, y a este lo recomiendo con gusto). Para los que buscan información de forma más casual será un poco complicado: el típico arquitecto apropiado para una vivienda unifamiliar no solo tiene una oficina en la que es el único profesional, sino que a menudo también tiene un "Hohmpäidsch" anticuado — a veces incluso retro creepy en T-online — y casi siempre pasa desapercibido si se le busca mediante "valoraciones". Un dato curioso: también entreno a arquitectos en pesimismo de motores de búsqueda cuando no quieren ser encontrados por cualquiera. ;-)

2. El arquitecto te crea exactamente lo que necesitas, con una excepción: la fase de servicio 1 y 2 (que en mi "Ein Hausbau-Fahrplan, auch für Sie: das Phasenmodell der HOAI!" denomino "Módulo A"), un arquitecto serio la omitirá únicamente si ya fue realizada por un colega diligente. Un buen arquitecto para ti siempre ofrecerá todas las fases de servicio (1 a 8, la fase 9 es completamente prescindible para viviendas unifamiliares para uso propio). En parte para la fase 8 trabaja con un colega especializado, pero al menos hasta la fase 5 sigue haciéndolo personalmente. Arquitectos del tipo " advierte" suelen ofrecer solo habitualmente la fase 1 a 4 — eso no es prueba, pero sí un fuerte indicio de incompetencia en el campo del diseño detallado y de torpeza respecto a estimaciones de costos realistas.

3. Con el resultado de tu trabajo con el arquitecto no vas a un contratista general (GU) para encargárselo aún. Primero trabajas con el arquitecto solo el "Módulo A", al final de este paso tienes un anteproyecto. En este punto viene el paso más importante, que llamo "reposo de la masa": es una fase de contemplación y reflexión que dura aproximadamente seis a ocho semanas. Aquí te distraes de tu fijación con el deseo de la construcción para romper el túnel visual. Al final de esta fase puedes responder espontáneamente desde el instinto si quieres continuar con esta persona arquitecta. Además, inconscientemente has realizado un trabajo de duelo, es decir, te has despedido en paz de aquellas ideas que no se procesaron en el anteproyecto. Esto es enormemente importante, de lo contrario esas ideas te perseguirán, aparecerán constantemente y siempre te picará integrarlas. Un ejemplo desalentador lo encuentras aquí en el hilo de la princesa (escalera movida hacia adelante y atrás, bajante reubicado ida y vuelta, cuarto de niños apretujado y recorrido de la pared para el baño de padres discutido hasta la muerte, pared entre vestidor y despensa movida setenta y tantas veces y equilibrada con la simetría de la fachada — realmente nada se dejó fuera para volver loco al pobre dibujante y llevarlo a la locura). La paz interior con el estado alea iacta es una base importante para continuar estructuradamente el trabajo con el arquitecto para el bien de un diseño de casa realizable con pocas complicaciones.

La fase de reposo de la masa es una pausa para ti y tu arquitecto, pero no es tiempo perdido: al inicio de ella ambos ya habéis enviado el anteproyecto: el arquitecto como solicitud previa de construcción al ayuntamiento, y tú a cuatro o cinco (¡no más!) contratistas generales de ambas facciones (Holzer y Steiner). Esto sirve inicialmente solo para detectar tempranamente qué método constructivo es el más económico de implementar en cada caso y también solo da una orientación sin compromiso a nivel de precios. Al final del reposo de la masa habréis recibido respuestas que dan indicios valiosos para ajustar el rumbo de vuestro trabajo. No quiero entrar en todas las posibilidades, así que supongamos que en este punto se ha mostrado que implementar el diseño de la casa en construcción en madera es más favorable: entonces no harías el siguiente contrato con tu arquitecto para todo el "Módulo B", sino solo para la fase de servicio 3 en su propio trabajo y para su cooperación con un proveedor de casas que ya entra en la fase 4. En este punto coincido con el "experto en casas prefabricadas" en que se debería evitar la doble realización de la fase 4. En el otro caso (es decir, si la construcción en piedra resultara más económica) vas con el arquitecto al siguiente paso completo del "Módulo B", es decir hasta la fase 5 inclusive, y normalmente seguirás con el "Módulo C" directamente después. Un contratista general como un dueño de obra inteligente nunca preguntes en lugar de una licitación, sino solo permites que los licitantes a vuestra licitación se postulen para una adjudicación de varios o todos los lotes como contratistas generales. Quien no puede imprimir su propio dinero, NUNCA encarga "una parte de la casa, sin previo adecuado cálculo de cantidades y mediciones y/o sin selección de materiales antes de la firma". Si quieres construir una casa para terminar por ti mismo o una casa casi prefabricada, posiblemente en la licitación con tu arquitecto ya agrupes, por ejemplo, toda la estructura como un lote paquete. Si solo hubiera un camino hacia Roma, no haría falta asesores como yo y se podrían tomar arquitectos inflexibles. El contratista — sea contratista general, contratista general para la estructura o como sea — construye tu casa como Steiner según la planificación detallada del arquitecto y como Holzer más frecuentemente según su propia planificación detallada. Un ahorrador de tontos que va con el juego de planos de la solicitud de construcción a un contratista general, en cambio, podría alegrarse de tener el esqueleto básico encerrado en una capa de tabiques secos*; en un país libre, cada cual es herrero de su propia mala suerte (y no rara vez con ganancias negativas considerables). El contratista general a quien llegarías con ese papel sellado construiría sin pestañear cualquier error de planificación (el ayuntamiento solo denuncia violaciones de normas, los estrechos permitidos se pasan de largo).

*) lo cual es muy subterráneamente "decorativo" y por eso realmente delicioso desde el factor de aceptación de la esposa *LOL*

(Esta respuesta ha tardado un poco más, por lo que primero debo leer lo que el OP ha escrito mientras tanto).

No encuentro vuestra situación del plan de desarrollo ni por asomo común y corriente: primero, porque si mal no recuerdo es una zona ya bastante edificada (y probablemente más antigua que el plan) y por tanto, a pesar del plan de desarrollo, existe una situación de inserción similar a una zona según el §34, lo cual para mí es una clara indicación para una consulta previa; y segundo, porque con un techo de mansarda no se construye un caso estándar. Un techo de mansarda tiene por construcción siempre un conflicto potencial con los planes de desarrollo modernos, que en este sentido son "culturalmente racistas", excluyendo mansardas, techos de barril e incluso de cadera reducida por sus definiciones paramétricas, digamos "no incluyéndolos". En el caso del techo de mansarda está el punto débil de que no tiene una altura única y claramente definida para el alero y la cumbrera. En este contexto, el potencial de conflicto sobre las alturas surge casi automáticamente, y desafortunadamente las distancias y las alturas están interrelacionadas. La inclinación de la pendiente inferior por sí sola representa una fuente de controversia para la ponderación al incluir el techo en el cálculo de alturas. Según la construcción, la pendiente inferior se trata de manera similar a un muro de rodilla. Por muy valiosa que sea culturalmente esta forma de techo que además me resulta muy simpática, puedo entender perfectamente que los propietarios y sus arquitectos le tengan miedo.

Como mencioné, ya conozco la propiedad muy muy bien (no en último lugar porque nunca pude confiar completamente en el arquitecto). Por eso ahora mismo vemos dos opciones:

1. Encargar a un arquitecto "de verdad" según @11ant para un nuevo comienzo. El año pasado hablamos con algunos antes de tomar la decisión. Uno de ellos podría ser considerado y además está ubicado a solo 1-2 km de la propiedad - pero es dudoso si estaría disponible también para la dirección de obra, etc. La desventaja sería el precio. La planificación para la autorización se facturaría aquí según HOAI y estaría por encima de 30k - solo para la solicitud de construcción.

2. Contratar a un planificador/arquitecto "más económico" y participar mucho en el diseño uno mismo (en este punto @11ant fruncirá el ceño - perdón por ello). Como dije, ahora creo saber muy bien qué es posible en la propiedad y qué no. Después de un año de planificación, etc., ahora sé algo sobre los ejes visuales, los errores de chapuza (gracias @11ant) y demás. Tengo aquí a alguien recomendado por conocidos del norte de Alemania que lo haría mediante planificación online. Los costes estarían entre 4k y 5k. Alternativamente, podría preguntarse a uno de los intermediarios por internet tipo "A-better-place Architekten".

1. Construyendo en Múnich aquí encuentras a (de quien no estoy seguro de si vuestra obra no sería una nimiedad para la que considero una oficina de arquitectura recomendable) y (cuyo arquitecto personalmente no está en mi lista de “debo conocer”). No contrataría a nadie por la tarifa completa HOAI que no se ajustara a mi regla "3+5=8".
2. "A better Place", según mi percepción, no es un intermediario, sino una cooperativa de arquitectos (aunque aún no he entendido del todo si ni cómo están jurídicamente vinculados unos con otros). No sé qué tan bien hacen construcciones de piedra, solo los escucho en relación con el “experto en casas prefabricadas”, que según mi percepción está especializado en constructores prefabricados de madera.

No encuentro vuestra situación del plan de urbanismo para nada estándar: primero, porque si no recuerdo mal es una zona ya bastante edificada (y probablemente más antigua que el plan) y por lo tanto, a pesar del plan de urbanismo, se presenta una situación de integración similar a una zona según §34, lo que en mi opinión es una clara indicación para una consulta previa; y segundo, porque con un techo a mansarda no se construye un caso estándar. [...]

Seguramente correcto, de hecho la construcción del techo a mansarda también se aclaró mediante una consulta previa y fue una de las cosas "totalmente sin problemas", ya que en el entorno inmediato hay varios edificios de ese tipo. En la BayBO estas formas de techo "más especiales" y sus correspondientes distancias mínimas están ahora bastante claramente reguladas (altura de pared + 1/3 de la altura del techo en los lados de los aleros con una inclinación <70 grados). El contratista general del arquitecto también construye principalmente techos a mansarda.

Si el problema hubiera estado en una situación de "deseo especial" ocasionado por nosotros, realmente lo habría entendido.