Rehabilitación de una casa de los años 60: ¿Recomendaciones cuestionables de los peritos?

Hola a todos,

he estado leyendo aquí un tiempo, ahora me he registrado por un motivo actual y les pido su opinión.

Mi novia y yo tenemos ambos alrededor de 35 años, tenemos un niño pequeño (15 meses) y vamos a comprar una casa unifamiliar independiente en Mittelfranken (terreno de 800 m² sin pendiente, casa construida en 1959, aprox. 123 m² de superficie habitable) por 360.000 € incluidos los costos adicionales de compra. Ayer estuve en el lugar con un perito y luego confirmé a la inmobiliaria. La casa fue reservada de forma vinculante para nosotros y la conseguiremos.
Mi novia (profesora funcionaria) es una auténtica fanática de la construcción. Yo soy ingeniero especializado en medidas de ahorro energético. Profesionalmente, sin embargo, más bien me ocupo de grandes sistemas de ventilación, plantas de cogeneración y calderas en el rango de cientos de kW, sin nada que ver con aislamiento. Pero al menos tengo algo de conocimiento técnico y experiencia en la estimación de costos.

Aquí los datos de marco en forma de puntos, de abajo hacia arriba:

[*]Sótano: sala de calefacción + depósito de aceite, taller, almacén/pantry, lavadero con escalera exterior al jardín.
[*]Planta baja: recibidor, WC, baño pequeño con bañera, sala de estar con estufa sueca y puerta a la terraza (acceso al jardín), comedor, cocina
[*]Planta superior: baño (también con suelo de madera y alfombra encima), 3 dormitorios
[*]Buhardilla, accesible por escalera abatible: dos habitaciones pequeñas, idénticas. La superficie, calculo unos 6 m² cada una, no fue considerada en la cifra de la superficie habitable (123 m²). Sobre estas habitaciones hay aún un espacio de aprox. 0,8 m hasta el techo.

Estado actual:

[*]Un punto con fugas en el taller: la entrada de la línea eléctrica por la casa está con fugas. Con lluvias fuertes entran aprox. 2 cubos de agua.
[*]Algunos techos del sótano tienen un aislamiento que parece antiguo, creo que es una capa delgada de poliestireno hecha por ellos mismos.
[*]Calefacción: calefacción de aceite, construida en 1999. La conexión de gas también está en la casa.
[*]Instalación eléctrica de dos hilos.
[*]Suelos de tablas de madera por todas partes. Casi todas las habitaciones tienen alfombra encima.
[*]Pared exterior según plano: ladrillo de 30 cm, con revoco encima.
[*]Tejado a dos aguas fue cubierto de nuevo aprox. en 1980 (tejas cola de castor) y tiene aislamiento Heraklith entre vigas. Hacia el interior está el “estuco sobre esteras de paja” y revestimiento de madera. Desde afuera no se ven irregularidades, las tejas están un poco musgosas. Desde el interior se puede mirar directamente bajo la cumbrera y no se ven zonas húmedas ni similares.

Antes de la cita con el perito pensábamos que sería una obra mayor y que haríamos tabula rasa.
Es decir: tirar todas las tuberías (agua, electricidad, calefacción) y montar nuevas, aislar la fachada, aislar el tejado, ventanas nuevas triples. Además, todos los baños/WC nuevos, cocina nueva de todos modos. En total estimamos las obras con un máximo de 240.000 €. Amigos nuestros que hace tres años rehabilitaron completamente un objeto similar redondearon nuestra estimación a 300.000 € y hicieron el programa completo (rehabilitación completa) con subvención y ayudas KfW.

Ahora los hallazgos o opinión del perito de ayer:
Antes que nada: organizé a este tipo a través de un portal de peritos, tenía que ser rápido. Hablé con él por teléfono antes para delinear el alcance de las obras previstas y por supuesto estaba curioso quién iba a venir. Tiene casi 70 años y según su tarjeta profesional es perito certificado para daños en edificios. Además hace informes de moho y aseguramiento de calidad durante obras. Parece ser del tipo “Never change a running system”. Le creo su opinión sobre la sustancia del edificio, pero en algunos temas parecía no estar muy versado (por ejemplo, dijo que la eficiencia de una caldera de condensación y la temperatura de retorno/nivel de temperatura no tienen nada que ver entre sí. También dijo que no hay obligación de aislamiento).

[*]Midió la humedad en las paredes de casi todas las habitaciones. Teniendo en cuenta que la casa lleva dos años sin usarse ni ventilarse, los valores son buenos. En el taller por supuesto se medía más humedad. Para la fuga propuso lo siguiente: cavar unos 2 m alrededor de la esquina de la casa donde está el daño, hasta el nivel del suelo del sótano. Desconectar y retraer la línea eléctrica, hacer una perforación nueva y sellarla correctamente. Calcula un coste de aprox. 5.000 €.
[*]Para mi sorpresa, además instalaría radiadores pequeños en las estancias del sótano para asegurar una calefacción básica y así prevenir moho con seguridad. El calor no se pierde sino que sube ... Añadir radiadores en el sótano me pareció raro de entrada.
[*]En termos de calefacción sustituiría la caldera de aceite por una caldera de gas con condensación, eso ahorraría mucho, dijo. Me parece absurdo. Y luego poner el sistema con temperaturas 70/50 y luego sorprenderse de que no condense nada.
[*]La pared exterior (con grietas leves en el revoco, sobre todo en el lado sur) la embellecería con una solución de estuco sobre estuco sin hacer aislamiento. Si interpreto bien la ley de energía para edificios, eso es posible sin obligación de aislamiento. Sin embargo, me da mal presentimiento la idea de poner un revoco nuevo sobre uno antiguo y esperar que aguante. ¿Es esa una práctica habitual?
[*]El tejado, si lo entendí bien, lo dejaría también. Pero en mi opinión la ley de energía para edificios es clara: el techo o el forjado de la última planta debe aislarse si no cumple con el requisito mínimo DIN 4108-2 (2013). La antigua aislación de paja en el techo no lo logrará.
[*]En el cambio de ventanas no instalaría las más estancas, sino doble acristalamiento con un valor U entre 1,3 y 1,5.
[*]La electricidad la haría completamente nueva y recomendó contar con al menos 20.000 € de costos. Las tuberías de calefacción y agua las dejaría. Aquí también tenemos dudas absolutas, usar tuberías de 60 años más tiempo no parece bien, aunque todavía aguanten 20 años. Luego abrir paredes y suelos con la casa habitada sería horrible.

En resumen, él sanea mucho menos de lo que habíamos planeado. Dijo que así podrían ahorrarse aprox. 100.000 € en costos. Nuestro deseo/reivindicación es preparar ahora una casa en la que no se abra ninguna obra cada 5 años porque todo tenga que hacerse poco a poco. Tampoco queremos a toda costa una casa completamente aislada y rehabilitada en profundidad. Entiendo que no quiere embalar un edificio funcional y sin moho sin necesidad. Por otro lado, los costos energéticos en los próximos 50 años no pueden ser ignorados.

Estoy interesado en sus opiniones sobre los puntos descritos. Si es necesario, puedo detallar más y brindar información. Sé que desde lejos es difícil opinar y que el tema del aislamiento es en general controvertido. Pero como mencioné, no he tratado mucho el tema y me cuesta valorar bien los comentarios al respecto.
Por ahora creo que debo buscar un segundo experto (¿existen tips secretos para encontrar uno bueno?) e ir de nuevo al lugar a pedir una segunda opinión.

Quizá alguien haya leído esta larga historia, tenga experiencia con proyectos así y/o ideas o críticas totalmente distintas que aún no he considerado.
Espero leerlos y gracias de antemano por cualquier comentario.

schwalbe

Comparto la opinión del perito. Incluso la del [Gasbrennwertkessel]. Estás haciendo una renovación. Así que no necesitas todo el aislamiento sobredimensionado. En cuanto a las tuberías, comparto tu opinión.

...

[*]La pared exterior (pequeñas grietas en el revoque, especialmente en el lado sur) la mejoraría visualmente con una solución de revoque sobre revoque, pero no instalaría aislamiento. Si interpreto correctamente la ley de energía de edificios, esto es posible sin obligación de aislamiento. Sin embargo, me preocupa la idea de simplemente "pegar" un revoque nuevo sobre el antiguo y esperar que se mantenga. ¿Es esta una práctica común?
...

Nos lo recomendaron también en dos presupuestos independientes. Primero se aplica un revoque de armadura, luego el revoque final. Para tranquilidad, se aconsejó hacer primero una prueba de desprendimiento con el nuevo revoque.

Gracias por vuestras respuestas.
Si ahora la prueba de desprendimiento resultara que no funciona como se planeó, ¿no estaríamos de todos modos completamente en el tema de la renovación de la fachada, incluido todo el largo proceso que conlleva? ([Aislamiento hasta el nivel del suelo del sótano?], voladizo muy pequeño en los lados del hastial -> ¿extender el techo?, ...)
¿Qué opináis sobre el aislamiento del techo? Casi no podríamos evitarlo, ¿verdad?

Sobre el tema de petróleo/gas, hace un momento en otro lugar escuché la referencia al impuesto al CO2, que probablemente aumentará considerablemente en el futuro y que podría hacer que el reemplazo barato de la caldera a corto plazo se convierta en algo costoso a largo plazo. ¿Qué se piensa de una bomba de calor junto con radiadores más grandes y una pequeña instalación fotovoltaica (~7 kWp)? Sé que con un nivel de temperatura alto nunca se lograrán valores de rendimiento como los del folleto, pero al menos se sería un poco más independiente con el consumo de autoconsumo.

Caldera de condensación de gas puesta y calefacción, hasta que hayas quemado los 100k€, se aplican nuevas leyes y subvenciones para casas exactamente como estas. ¿Cuál es el consumo del propietario anterior en litros de petróleo o en € por año?

No tengo hasta ahora valores de consumo ni facturas, pero quería preguntar al respecto el lunes.