¿Oportunidades para terrenos municipales, experiencias?

Hoy hemos visitado los terrenos de derecho hereditario. 13 o 14 minutos de camino al trabajo, lo cual está bien. Terrenos muy bonitos en una zona agradable. Hablamos con personas que están construyendo allí. Todos se conocen entre sí, gente genial que construye allí. La única pega (porque no puede ser de otra manera) es el derecho hereditario. Al principio pensé que quizás sería incluso más barato, pero a largo plazo se paga bastante. La gente allí tiene conocidos con derecho hereditario en el pueblo y a ellos no se les ha aumentado la cuota en 25 años. Sin embargo, incluso si la cuota se mantiene igual (aprox. 120€ + 36.000€ de costes de conexión), después de unos 35 años pago lo mismo que si comprara un terreno. A partir de entonces, estoy pagando de más. Además, el terreno gana valor. En caso de venta después de 30-60 años, ya habría pagado mucho tiempo el canon, a pesar de que el terreno seguramente valga el doble o más solo por la inflación.

Cada terreno que actualmente podría ser una opción tiene un gran punto negativo.
- Calle muy transitada y ruidosa justo al límite del terreno
- Terreno pequeño y poco atractivo, y caro
- Camino largo al trabajo
- Derecho hereditario

Ni siquiera puedo decidir cuál de estos males es peor. Voy a hacer algunos cálculos más. Creo que en la selección más corta están el camino largo y el derecho hereditario.

Además, el terreno gana valor. En caso de venta después de 30-60 años, ya habría pagado mucho tiempo un alquiler adicional a pesar de que el terreno seguramente vale el doble o más solo por la inflación.

Sí, claro. Es comparable al alquiler. La ventaja es que no tienes que financiar el valor.
Un pequeño beneficio frente a terrenos de propiedad conservadora: se puede aumentar el valor de la casa al vender, ya que este parece subir en contraste con el terreno (arrendamiento del terreno).

Sin embargo, incluso si la cantidad permanece siempre igual (aprox. 120 € + 36k € de gastos de conexión), después de unos 35 años llego a los mismos costos que si comprara un terreno.

Bueno, el único pequeño problema. Allí aparentemente no puedes comprar un terreno. Por lo tanto, la comparación tampoco tiene sentido. Aunque, por favor, en un cálculo correcto también debes incluir los intereses de una financiación completa del terreno. Entonces el período se desplaza claramente hacia atrás.

Para financiar un terreno con un valor de 90 mil euros más gastos de compra = 100 mil euros, pagas en 30 años con un interés del 3,5% y una amortización del 2% alrededor de 160 mil euros (suponiendo intereses constantes).
Para el mismo terreno (también asumimos 100 mil euros con gastos adicionales, aunque sean considerablemente menos) en derecho de superficie con un interés de superficie del 3,5%, son ya 45 años. Pero tiene la ventaja de que no necesitas financiarlo o muchas personas ni siquiera conseguirían esta financiación para el terreno.

Cada terreno que podría ser considerado actualmente tiene un gran punto negativo.
- Calle ruidosa y muy transitada justo en el límite del terreno
- Terreno feo y estrecho y caro
- Largo camino al trabajo
- Derecho de superficie

No. Las exigencias demasiado altas también podrían ser el problema.

Parece que tienes que elegir entre dos males. O NO construir o vivir con un defecto, pero tener una casa propia. No mires los problemas, sino ve las oportunidades y posibilidades o mejor dicho, los aspectos positivos.

13 o 14 minutos de camino al trabajo, lo cual es bueno. Terrenos muy bonitos en una zona agradable. He hablado con gente que está construyendo allí. Todos se conocen entre sí, gente genial que está construyendo allí.

Si te concentras en eso, el derecho de superficie no es un verdadero problema.

El terreno cuesta más bien entre 70k y 80k€ al comprar. Al menos el que está lejos y el que tiene la calle ruidosa. Con terrenos más caros, el usufructo sería más atractivo, pero los precios aquí aún están relativamente dentro del rango. No hay grandes ciudades aquí.
Si calculo ~80k€ por el terreno en comparación con el usufructo:
Terreno pagado después de 28 años
Usufructo después de 28 años casi 30k€ más barato si la renta se mantiene igual. Digamos que a partir de ahí cuesta 150€ en vez de 116€, entonces me quedan unos 16 años para llegar a la misma suma. 45 años ya encajan bastante bien sí. Supongo que aumentaremos la cuota después de 10 años y pagaremos un poco más rápido. Eso posiblemente adelante todo unos años. Así que a partir de 40-45 años se acaba pagando más + se pierde la revalorización del terreno. En mi caso tengo que compensar con el ahorro en gastos de combustible. Pero quién sabe cómo estarán en el futuro con un posible coche eléctrico. Pero 50 años podrían encajar, a partir de ahí muy probablemente pierdo dinero. Ahí tendría 82 años.
El usufructo aún sigue teniendo algo más valor.

No sé si son expectativas demasiado altas. Un terreno normalito a precio razonable a 20 minutos en coche estaría totalmente bien. Como prácticamente todos los que conocemos tienen. Desafortunadamente, las desventajas aquí son un poco mayores, creo. La calle transitada por ejemplo es realmente muy molesta y yo estuve de alquiler justo en una calle de circunvalación de la ciudad de 4 carriles, justo en el semáforo. No se entendía la televisión cuando pasaba un camión.

Vamos a postularnos y a ver qué pasa.

¿Cuál preferiríais aquí de los dos señalados? Hay una ligera pendiente hacia el sur. Sin embargo, la fila superior de casas ya está en el punto más alto. Al norte probablemente nunca habrá terrenos para construir, al menos no en mucho tiempo. Muy buena vista también hacia el norte. Hacia el sur también, pero allí hay otras casas como vecinas. A ella le gusta más la inferior porque no quiere que el jardín dé a la calle. Yo no lo veo necesariamente así porque en el terreno superior hay mucha superficie de asfalto delante de la casa y no hay tráfico. Por detrás, la mejor vista. Arriba solo tendrías un vecino directo. Pero hay un camino peatonal que pasa por el este y el norte del terreno. Supongo que no habrá mucho movimiento en ese camino. Es un ambiente rural.

¿Has calculado los intereses? 80k al 4% durante 25 años, eso son nada más y nada menos que 425 EUR al mes, un gasto total durante todo el plazo de 126,000 EUR. Y sí, incluso si compras el terreno con capital propio, todavía tienes el costo de los intereses, porque el dinero te falta luego para la construcción de la casa y necesitas financiar más en consecuencia. Calculado así, simplemente no pagas el alquiler adicional después de 30 años, sino después de 40 o 45 años.