¿Es rentable la rehabilitación de edificios antiguos?

Hasta ahora siempre he leído que un apartamento independiente que supuestamente paga el crédito es un cálculo de cuento de hadas. ¿Por qué debería ser diferente aquí?

Sin entrar demasiado en detalles, comparto gustosamente mi intuición personal.

1) Los "muertos" que se encontraron después de la compra no son insignificantes, pero son manejables con artesanos que tengan la experiencia adecuada en construcción de madera, antigua y especialmente en entramado de madera, especialmente considerando que evidentemente hay un cierto presupuesto disponible.

2) Los sótanos de esta antigüedad se consideran secos si no se observa agua corriente o estancada. Para llevar un sótano de esta época constructiva al nivel habitable de un sótano de nueva construcción, se necesita tanto dinero que, en mi opinión personal, no resulta rentable. Ese dinero lo invertiría más bien –si el sótano está seco según los estándares de su época de construcción– en una ampliación o reforma generosa. Los sótanos antiguos a menudo requieren inversiones en saneamiento mucho menores de lo que se piensa inicialmente, si se adapta su uso al uso original previsto del sótano (sótano para almacenamiento de carbón/verduras/patatas frente a sótano habitable).

Así llego a mi último punto 3):
Personalmente, prefiero habitar mi terreno, mi casa y mi jardín solo en lugar de con inquilinos de cualquier tipo. Si hubiera el deseo de alquilar pisos como previsión para la vejez, no compraría donde yo mismo vivo. Si la actividad como arrendador no es una obligación, invertiría ese dinero, en lugar de en una construcción estándar de edificio multifamiliar, en un arquitecto realmente bueno, experimentado en construcciones antiguas e innovador, que me diseñe a partir de la casita existente, incorporando la estructura y sustancia dignas de conservar, una joya adaptada a mis necesidades (bueno, no una joya mágica, sino que la planifica, etcétera). Según la magnitud y tipo de la medida, los costes energéticos después de su finalización pueden estar en un nivel agradablemente bajo. Pero con un enfoque así, por supuesto, se entra en el terreno de los amantes de las construcciones antiguas, y primero tendríais que resolver la pregunta de si queréis pertenecer principialmente a ese grupo o no.

En el tema de la estructura del edificio me mantengo un poco al margen. Otros saben más sobre eso. Aquí algunos pensamientos de mi parte al respecto
- 510 m² de terreno no son especialmente grandes para 300 m² de superficie habitable
- La ubicación en pendiente no hace que una construcción nueva grande sea precisamente económica
- si está construido como edificación limítrofe también revisaría bien si realmente te aprobarán lo que quieres construir ahí
- ¿Se deben crear plazas de aparcamiento en el terreno o en otro lugar? Eso hace que el terreno sea aún más pequeño. Con una construcción nueva más grande realmente no queda jardín
- En la foto de la escalera me parece que la casa ya tiene varias unidades habitacionales. ¿Es así? En caso afirmativo, eso abriría algunas posibilidades, por ejemplo, vivir primero en un piso y reformar el otro. Eventualmente después también alquilar temporalmente la unidad habitacional existente como apartamento independiente hasta que uno la necesite (¿niños?). Pero esas preguntas solo se pueden responder si queda claro qué necesitan ustedes.
- Escribes que en realidad tienes una estructura en bruto que necesita reformas. ¿A qué precio obtienes el "estructura en bruto" si descuentas el terreno?
- Algunas cosas no necesariamente tienen que hacerse (de inmediato). Por ejemplo, la ampliación del desván solo es necesaria si también quieren usarla como espacio habitable. Algunas cosas también se pueden hacer bien por cuenta propia cuando se vive en la casa y no se tiene que desplazarse.

¡Gracias por muchas aportaciones! Suena unánimemente a renovación.

Los inconvenientes de la opción de obra nueva (estrés para los inquilinos, división del jardín, mucho más caro) ya se han reconocido correctamente. Solo que creo que todavía no he logrado transmitir los inconvenientes de la casa antigua.

Se trata de un entramado cubierto que necesita una rehabilitación completa. Además, tras la compra aparecieron los “fantasmas” en el sótano, lo que ha relativizado nuestros planes de reforma:

[*]En la zona de cocina/baño, varias vigas están podridas. Las vigas de arranque y de apoyo en al menos un área de 3x3 m deben ser reemplazadas por completo, y las paredes deben ser reconstruidas.
[*]Un antiguo propietario en los años 60 tuvo la brillante idea de instalar ventanas 10 cm más anchas y adelgazar a la mitad las vigas de apoyo derecha e izquierda de las ventanas para que encajaran las ventanas. Afortunadamente la casa no se ha derrumbado, pero debemos reemplazar todas estas vigas de apoyo.
[*]Probablemente el mismo antiguo propietario convirtió dos ventanas individuales en una grande cortando las vigas laterales y desplazándolas hacia el centro abajo. (ver fotos) Por lo tanto, la estructura portante y la estática deben ser completamente restauradas.
[*]El sótano abovedado está actualmente bastante seco (los peritos tampoco encontraron nada) PERO: el vecino nos contó hace poco por casualidad que antes este sótano abovedado estuvo parcialmente inundado y la casa olía a humedad. No sabemos por qué era así, por qué ya no lo es ni si podría volver a pasar en unos años. Probablemente se necesite un análisis forense de construcción. El hecho es que estos sótanos antiguos no están construidos herméticos y (según mi intuición) estamos sentados sobre una bomba de relojería. Si en 3 años el sótano debe ser sellado nuevamente con mucho gasto, definitivamente superará el presupuesto. Esto es lo que más nos preocupa de la renovación.

Además debe hacerse prácticamente todo lo que se debe hacer tras el tejado en una obra nueva:

[*]Electricidad completamente nueva
[*]Fontanería completamente nueva (calefacción, agua caliente/fría, todos los baños)
[*]Ventanas completamente nuevas
[*]Puertas nuevas
[*]Nuevo aislamiento
[*]Revoque exterior nuevo
[*]Revoque interior nuevo
[*]Reforma del piso bajo cubierta
[*]Aislamiento adicional del tejado
[*]Nuevo revestimiento del tejado
[*]Buhardillas
[*]... y todo lo que haya olvidado.

Por eso debemos destinar al menos 200-250k€ — lo que son 50k€ más de lo que habíamos estimado antes de la compra. Y prácticamente solo tenemos una estructura en bruto que necesita reparación sobre un sótano que alguna vez estuvo húmedo...

Por eso oscilamos cada vez más entre obra nueva y renovación. Como no podemos hacerlo solos, debemos alquilarlo parcialmente. Como ya se ha señalado correctamente, esto también conlleva muchos riesgos y es carísimo.

La renovación es sin duda factible. La casa quedaría bien después. Pero si tras varios cientos de miles de euros el sótano vuelve a estar húmedo, las nuevas vigas también se pudren y hay que hacer obra nueva, sería catastrófico.

Adjunto unas fotos de la casa y los problemas. (Construcción en línea con la parcela, superficie aprox. 9x9 m, altura del techo casi 2,6 m, situada en una parcela en pendiente de 510 m².)

Primero que nada, la casa parece muy cuidada, por dentro y por fuera. Simplemente ya no es nueva. Pero aún tiene suelos y puertas originales, lo cual es bastante valioso. Por ejemplo, yo no las cambiaría sino que las restauraría. Por favor, entreguen las puertas a los aficionados de casas antiguas si las quitan. El entramado de madera también merece ser conservado, me parece. Bien hecho, la casa queda espectacular.

Un sótano no tiene que estar seco. Eso es un mito actual. Esa exigencia se debe tener con las obras nuevas. Nuestro sótano tampoco está totalmente seco y no debería haberlo estado en su momento. Es perfecto para almacenar patatas y similares. No se produce moho ni oxidación, pero no es un sótano de obra nueva, algo totalmente normal para la época. Claro, si se quiere un sótano para fiestas o estudio de música etc., hay que invertir mucho dinero.

¿De qué época son la electricidad y demás?

El maltrato a las vigas se puede reparar. Eso no hace que una casa se derrumbe inmediatamente, eso ya habría pasado hace tiempo. Pero por supuesto hay que arreglarlo de nuevo, ya sea reemplazando partes o lo que sea, depende de lo que tengáis pensado hacer.
Yo también pondría buhardillas si de todas formas vais a arreglar el tejado. Con la fontanería, ventanas, reforma del bajo cubierta, nueva cobertura y buhardillas, estoy de acuerdo. ¿Qué edad tienen los revoques interior y exterior? ¿La casa está recién pintada por fuera o por qué aún luce tan bien?

Las vigas podridas aparentemente se deben a un problema de agua (dices que afecta cocina y baño, tiene sentido). También se puede solucionar.

Sigo pensando: con vuestro presupuesto generoso, todo es perfectamente factible desde mi punto de vista. Muchos lo harían con la mitad de ese dinero.

Un sótano no tiene que estar seco. Eso es un mito de la época actual. A esta exigencia se debería aspirar en las construcciones nuevas. Nuestro sótano tampoco está completamente seco y en aquel entonces no debería estarlo. Es insuperable para almacenar patatas y demás. Allí no se produce moho ni óxido, pero no es un sótano de nueva construcción, algo totalmente normal para esa época. Claro, si ahora se quiere un sótano para fiestas o una sala de ensayo, etc., hay que gastar mucho dinero.

Para elevar un sótano de esta antigüedad al nivel de habitabilidad de uno de nueva construcción, se necesita tanto dinero que, en mi opinión personal, no es rentable.

No queremos sótanos como espacio habitable. El sótano debe servir principalmente como almacenamiento. Mis preocupaciones principales son que puede ser muy laborioso separar completamente el clima del sótano del clima de la vivienda. Es decir, si alguna vez el sótano se humedece y huele a moho, ese olor se trasladará arriba a las habitaciones (lo que para mí es una idea catastrófica). Como tengo poca experiencia con sótanos tan antiguos, me cuesta evaluar esto. Parece también difícil descubrir la causa por la que el sótano estuvo húmedo en su momento. La información se basa en recuerdos del vecino. Puede ser que se trate del depósito de agua de lluvia frente al sótano (hoy en día seco), o de los canalones del tejado, o simplemente un muro con filtraciones... Bueno, quizá esto merezca un hilo nuevo.

Bien hecho, la casa queda simplemente increíble después.

El estado antes de quitar el revoque causaba una buena impresión. No hay nada torcido ni similar. La casa tiene potencial. No estoy tan seguro si los defectos encontrados exceden lo razonable... Pero bueno, no se oían opiniones tan críticas aquí, lo que me animó un poco más.

Si el trabajo como arrendador no es obligatorio, yo invertiría ese dinero no en la construcción estándar de un edificio plurifamiliar, sino en un arquitecto realmente bueno, con experiencia en edificios antiguos e innovador.

Con vuestro presupuesto magnífico todo es completamente factible.

Creo que me expliqué mal. No es que no sepamos qué hacer con el dinero, sino que para vivir solos definitivamente no podemos permitirnos más gastos. El presupuesto para la renovación era de 150k + 50k de reserva. Los problemas mencionados sobrepasan ya el presupuesto. Si al final optamos por nueva construcción, estaremos dependientes de los ingresos por alquiler. Como podemos construir más grande, está la idea de construir nuevo y alquilar parte. Por supuesto, seria ideal vivir uno solo en su terreno. Pero para la nueva construcción simplemente no podemos permitírnoslo.

Hasta ahora siempre he leído que un departamento anexo que supuestamente paga el crédito es un cálculo ingenuo. ¿Por qué aquí debería ser diferente?

Se trata de dos unidades de aproximadamente 100m² + 45m². Para ellas el terreno sería casi “regalado”. Aquí el terreno vale mucho y los alquileres son altos, así llegamos a esta idea. (Actualmente 12,5€/m² promedio en inmuebles existentes.) El riesgo de inquilinos y los costes elevados de construcción nueva también relativizan esta idea, por eso estamos dudando.

Hasta ahora siempre he leído que un apartamento anexo que supuestamente paga el crédito es un cálculo simplista. ¿Por qué debería ser diferente aquí?

Se trata de dos unidades de aproximadamente 100m²+45m² cada una. Para estas, el terreno sería prácticamente "regalado". Aquí el terreno vale mucho y los alquileres son altos, así que llegamos a esta idea. (actualmente 12,5€/m² promedio en inmuebles existentes) El riesgo del inquilino y los caros costos de obra nueva también relativizan esta consideración, por lo que estamos oscilando sobre ello.

¿Cuánto tiempo planeas hasta que los costes adicionales por la demolición estén amortizados? Según mi aproximación, con 1700€ de alquiler (~20 mil anuales) y 600 mil de coste de alquiler, son 30 años. El interés y las mayores reservas para la casa grande se compensan probablemente con las subidas de alquiler. Así que tienes fácilmente 25 años hasta que los ingresos por alquiler en este caso te aporten una ventaja.

Esa es también la consideración. Tras 30 años, en el escenario de obra nueva se tiene una propiedad mayor y nueva. Entonces también puede valer la pena que esté pagada más adelante.

Preferiría en su momento adquirir una casa multifamiliar separada, pequeña, o una casa para dos familias, eso ahorra nervios.

Es una consideración comprensible con inquilinos en la misma casa. Solo que aquí donde vivo no hay una nueva casa para dos familias de 150m² por 600 mil €. Por ese dinero solo se consigue el terreno.