Hola "Yuccapalme",
ahora también doy mi "opinión" al respecto:
Porque yo me tomaría mi tiempo con la renovación y trabajaría solo con el dinero que tenga a mano. Por supuesto, solo compraría una casa habitable... haría los primeros trabajos de renovación durante algunos meses y luego me mudaría... mientras vivo allí, renovaría poco a poco. No pediría un crédito extra para la renovación, además haría todo yo solo... nada con empresas. Conozco gente que sabe de construcción de casas, pueden darme consejos... mis abuelos ya construyeron una casa ellos mismos y también ayudaron a mi tía con la construcción de su casa. No sé si me lo imagino demasiado utópico... de modo que la renovación dure una eternidad.
Tu optimismo es digno de respeto, pero ahí chocan las expectativas con la realidad. He visitado muchos objetos de renovación dentro del rango financiero que prefieres, pero no había ninguno en el que se pudiera entrar inmediatamente. Eso solo sería posible bajo condiciones pésimas y primitivas, en las que seguro no querrías vivir ni por poco ni por mucho tiempo. En la mayoría de los casos se termina haciendo una "desnudez total", es decir, se quitan desde el sótano hasta el techo todos los techos de pisos y paredes excepto los elementos estructurales. Por supuesto, no habría electricidad, agua ni calefacción. Los campistas más duros podrían quizás sobrevivir en un pequeño cuartito aislado o en una caravana separada, pero ¿sería eso soportable para ti?
La estrategia de "poco a poco" funciona con convivencia simultánea solo a partir de cierto avance en la renovación: al menos una habitación terminada, un lugar para cocinar y una posibilidad para lavar. Dependiendo del tamaño del objeto y del esfuerzo de renovación, eso puede lograrse en medio año, un año o en muchos años.
Un amigo mío compró recientemente una casa vieja con una creencia similar: precio de compra "barato", mudarse inmediatamente y luego ir "arreglando poco a poco". Para la visita incluso llevó a un ingeniero civil retirado de la familia, que lamentablemente ese día debía estar ciego. Resultado: además de un préstamo considerable (financiamiento total y alto precio debido a la ubicación), la familia de cuatro miembros se ahoga en sus costos corrientes porque operan una caldera de gas en una antigua red de calefacción por gravedad, en la que los enormes tubos están empotrados en las paredes exteriores. Eso es lo que llamo financiar el "calentamiento climático" con un sobregiro personal. Solo con fotos pude, como profano, detectar errores y defectos de construcción cuya reparación casi llevaría a la demolición parcial de la casa: falta de membrana de subtecho permeable a la difusión a pesar del aislamiento de lana mineral en las pendientes del techo, conexiones abiertas y sin pegar de metros de la barrera / freno de vapor, instalación eléctrica primitiva sin conductor de protección, etc. Ofrecí mi ayuda inmediata para la calefacción sin costo, que fue rechazada de inmediato. Dicen que habría que quitar los bonitos papeles pintados puestos sobre la catástrofe para la mudanza. Todo se endulza y se mienten a sí mismos hasta que se acaba el dinero. No alcanza ni para realizar las medidas necesarias adecuadamente. Basta que el coche se rompa o que ocurra otra cosa inesperada y costosa para dar fin a la miseria rápidamente. Pero ¿para qué tenemos la bonita nueva ley de insolvencia con liberación de deudas residual? La pregunta es: ¿quieres algo así?
Tengo una casa de 150 m² construida en 1938 que en un año de renovación por cuenta propia pude llevar a un estado en que pude mudarme. Pero no todo estaba terminado y volvía a estar rodeado de suciedad cada vez que abría la puerta de una habitación terminada. Después de dos años al menos el interior estuvo terminado, pero luego la construcción continuó afuera: despejar, limpiar y secar completamente el sótano, revoque nuevo, aislamiento perimetral, revoque nuevo en toda la fachada, limpiar y rejuntar zócalos de ladrillo, etc. Mirando hacia atrás puedo decir que esta acción fue relativamente rápida porque la casa era pequeña y no estaba totalmente deteriorada - pero el precio de compra estaba por encima del rango que prefieres.
Ahora llevo más de siete años renovando una casa de “cero euros” donde en la mitad real del edificio solo quedaron los elementos estructurales originales. En la otra mitad, por suerte, pude salvar antiguos tablones de madera. Pero 250 m² de superficie de techo, más de 100 m² de techos con vigas de madera con estructura de suelo, todo el revoque interior, 25 m² de baños, casi 300 m² de techos, toda la instalación eléctrica, telefónica/LAN, calefacción y saneamiento tuvieron que ser renovadas. Debido al volumen de trabajos fundamentales, la calefacción solo pude instalarla en el quinto año. Desde entonces puedo al menos vivir relativamente cómodo en la construcción. Bueno, otros tal vez sean más duros con el confort, pero yo odio el camping. En el octavo año por fin puede darse el giro de casa de fin de semana a residencia habitual, aunque todavía queda mucho por hacer. Aquí la estrategia de "vivir y construir simultáneamente" funcionó mucho más tarde.
Dado que, según tus declaraciones, tus finanzas tampoco son exuberantes, solo avanzarás tan lejos como te llegue el “dinero en mano”. Justo al principio debes dar grandes pasos para que la casa quede seca e impermeable. Una inversión inicial para un techo nuevo y ventanas nuevas fue necesaria en todas las casas que vi para renovar. Solo después se puede aplicar la “estrategia de los pequeños pasos”, aunque la habitabilidad se aleja cada vez más. Hago casi todo yo mismo y por eso solo tengo que pagar materiales, pero eso se ha convertido en un gasto caro debido a los exorbitantes aumentos de precios. Créeme, es un suplicio puro cuando no avanzas por falta de dinero. Claro que se pueden intercalar trabajos laboriosos limitados que requieren un mínimo de materiales, pero al final todo está demolido, todas las puertas, jambas y ventanas están quemadas, reparadas, rellenadas y lijadas, y entonces hay que volver a invertir dinero. Los ayudantes entusiastas pueden ser buenos, pero también necesitan materiales y deben mantenerse motivados. Además, tienes que controlar las críticas y, en el peor caso, no tienes ninguna garantía. A esto se suma que casi ningún seguro cubre la “ayuda vecinal” sin cláusula adicional. ¿Qué pasa si alguien se lastima o si sufres daños en partes nuevas? Para mí eso ya merece consideración si no quieres hacerlo todo solo.
¿Por qué no construir como antes? (¿Quién dice que la calidad antes era peor que ahora?) No veo desventajas, incluso ventajas.
"Construir como antes" es una ilusión. Así como los hechos históricos solo pueden valorarse en el contexto de su época, no puede transferirse el método constructivo antiguo 1:1 a nuestros tiempos. Estamos sujetos a restricciones muy diferentes que hace 100 años. Afortunadamente, no tenemos guerra ni secuelas inmediatas, pero tenemos que soportar el sinsentido civil de una camarilla industrial y política que impone cada año nuevos límites y regulaciones a constructores y renovadores. En mi opinión, el límite para ahorrar energía con sentido común ya fue superado hace tiempo, ahora solo se trata de maximizar ganancias en ambos lados con ventas crecientes (por ejemplo, la industria del aislamiento) y mayores impuestos y cargas (por ejemplo, la tasa del impuesto a las energías renovables, el impuesto a la electricidad). Quien no quiera volverse un forajido total o sociópata debe someterse a las condiciones y sacar lo mejor de ellas. Incluso si quisieras, no podrías mostrar una casa sin aislamiento nuevamente como tal tras una renovación completa. La ordenanza de ahorro de energía de 2014 probablemente sigue incluyendo una especie de "protección del estado acumulado", que sin embargo – igual que en derecho de construcción – se pierde con medidas extensas en la parte afectada, para la que entonces también valen las regulaciones más estrictas.
El impuesto de adquisición + el impuesto predial dependen del valor de la propiedad. Eso significa que si por ejemplo compro una propiedad de 50.000 € en lugar de por 150.000 €, esos dos impuestos difieren significativamente... Por lo que eso sería un argumento a favor de casas baratas, especialmente para el impuesto predial, que hay que pagar anualmente de por vida. ¿O es que el impuesto predial cambia cuando renuevo la casa, o sea, cuando aumento su valor? ¿O se mantiene siempre igual?
Además de lo dicho por mycraft, solo quiero añadir que el potencial de ahorro con una “casa chollo” ya se agota con el menor impuesto de adquisición. En cuanto al impuesto predial, debes temer no solo la actualización del valor, sino también el cambio de uso. Esto sería el caso, por ejemplo, si un terreno con vivienda en alquiler se convierte en casa unifamiliar. Entonces cambia el procedimiento de valoración, y el cambio de valoración por ingresos a valoración por costos suele aumentar el valor fiscal. La valoración en los nuevos estados federados alemanes difiere fundamentalmente de la de los antiguos; una explicación detallada excedería el marco del foro. El principio es que siempre valen las condiciones al momento del principal reconocimiento (Este: 1.1.1935, Oeste: 1.1.1964). En caso de renovación, eso significa, por ejemplo, en el procedimiento por ingresos que el alquiler bruto anual se toma según las condiciones del momento del reconocimiento principal, pero para el estado al momento del reconocimiento (=fin de la renovación). El tipo impositivo lo fija el municipio, por lo que hay lugares “caros” y “más baratos” para el impuesto predial.
kaho: ¡Qué error! Más bien, antes se alojaba a familias especialmente pobres en casas nuevas durante dos años para "vivir secas". Después ingresaban los propietarios verdaderos o se vendía la casa. Después de dos años viviendo en seco, con las casas de hoy tampoco hay moho si no contamos errores graves de construcción.
"Vivir en seco" entonces no se debía a evitar el moho, sino al uso a gran escala de morteros de cal aérea. Estos se endurecían normalmente con el dióxido de carbono producido por la gente pobre:
CO² + Ca(OH)₂ = CaCO₃ + H₂O
¡Les deseo unas felices fiestas navideñas libres de construcción!