Plano de casa unifamiliar ~165m² más sótano

Hola a todos,

mi esposa y yo compramos un terreno el año pasado y ahora queremos empezar con el proyecto de construcción. En las últimas semanas he hablado con 4 contratas generales (CG) y he solicitado ofertas. En las próximas semanas quiero decidirme por una CG, actualmente hay 2 en la selección final. Se han creado varios planos, aquí he puesto el que nos parece más bonito. Aún el plano está sin muebles, pero en cuanto nos decidamos por una CG lo finalizaré con la CG/arquitecto, salvo que haya un plano mejor.

De las 2 CGs que están en la selección final, una ofrece un contrato de planificación para las fases de servicio HOAI 1-4. La otra no lo ofrece, así que contrataremos a un arquitecto por separado. (HOAI 1-3)

Como he seguido varias discusiones en el foro durante un tiempo, me interesa vuestro feedback sobre el plano. Es nuestra primera construcción, y he adquirido experiencia a través de seminarios de la Asociación de Protección del Constructor y el foro de construcción de casas.

Plan de ordenación/restricciones
Parcela nº 194
Tamaño del terreno: 680m²
Pendiente: sí, descendente aprox. 1-1,5m desde la calle de acceso
Índice de ocupación del suelo 0,4
Índice de edificabilidad N/A
Ventana edificable, línea y límite de edificación: ver línea azul en el plan de ordenación, probablemente 12,95m x 20m
Borde de construcción 3m
Número de plazas de aparcamiento 1 a 2
Número máximo de plantas 2 plantas completas
Forma del techo no hay indicación en el plan de ordenación

Requisitos de los promotores
Estilo, forma del techo, tipo de edificio: casa unifamiliar, techo a dos aguas con vigas si es posible
Sótano, plantas: 2 plantas completas más sótano
Número de personas: 5 personas, 2 adultos y 3 niños
Oficina: habitación para teletrabajo
Invitados por año: ninguno o como mucho 1 a 2
Cocina abierta, isla de cocina: sí, cocina abierta pero la isla no es imprescindible
Número de plazas para comer: 6
Chimenea: no
Balcón, terraza en la azotea: no necesario
Garaje, carport: garaje individual al este y al menos 2 plazas adicionales al noroeste del terreno

Diseño de la casa
¿De quién es la planificación:
- Planificación de un proveedor de casas prefabricadas

¿Qué nos gusta especialmente? ¿Por qué?
La apariencia de la casa con mirador nos parece elegante. En general está todo lo que necesitamos, por ejemplo despensa, comedor relativamente amplio con sala de estar, 3 habitaciones infantiles y una oficina.

¿Qué no nos gusta? ¿Por qué?
La escalera podría estar algo más alejada de la entrada, pero lo consideramos soportable. La planificación del baño parece aún incompleta.

Estimación de precio según arquitecto/planificador: 620.000€ sin costes adicionales de construcción (sin negociación de precio)
Límite personal de precio para la casa, incluidas equipaciones: 650.000€ sin costes adicionales de construcción

Si tenéis que prescindir, de qué detalles/ampliaciones
- podéis prescindir: Ya hemos descartado las cosas de las que podemos prescindir, por ejemplo vestidor y trastero.
- no podéis prescindir: 3 habitaciones infantiles, despensa, oficina, escalera con descanso, sótano

¿Por qué el diseño ha quedado así? Por ejemplo
Diseño del planificador según las siguientes directrices:

[*]Casa con sótano:

- 2 plantas completas o 1 1/2 con tabique bajo alto (por ejemplo 180)
- Somos flexibles con el techo, me gusta techo a dos aguas con vigas, o también techo a cuatro aguas o plano
- Planta baja + planta superior deberían tener entre 165m² y 175m²

[*]Planta baja:

- cocina abierta + sala + comedor
- baño para invitados con ducha
- la entrada debe ser usable para 5 personas (armarios para zapatos)
- despensa
- oficina que más tarde se pueda usar como dormitorio
- comedor cerca de la cocina
- cocina y comedor deben estar cerca de la terraza

[*]Planta superior:

- 3 habitaciones infantiles (2 de mínimo 15m² y 1 de mínimo 12m²)
- dormitorio con vestidor o sin él, según qué encaje mejor en el plano
- opción para conducto de ropa sería genial pero no obligatorio
- preferiblemente sin baño infantil
- baño de al menos 10m², idealmente entre 12 y 14m², según plano

[*]General:

- la escalera no debe estar en la zona sucia de la entrada. Escalera cómoda sería ideal, la mejor sería con descanso
- espacio para garaje individual en el terreno, es decir no garaje doble
- acceso desde el garaje a la despensa sería genial, pero no obligatorio
- sin galería
- sin jardín de invierno/adición de cristal
- no es imprescindible camino seco desde el garaje a la puerta principal

¿Cuál es la pregunta más importante/fundamental sobre el plano, resumida en 130 caracteres?
¿Se puede colocar la escalera más lejos de la entrada?
¿Qué opináis de hacer las ventanas más estrechas en baño, dormitorio principal y oficina? (altura del alféizar)
¿Están bien ubicadas las ventanas del sótano, especialmente en la terraza?

Adjunto el corte de la casa.

Muy sencillo, lo que no tiene por qué ser una desventaja.
Personalmente, encuentro la entrada algo estrecha. No sería tan grave, se puede vivir con ello. Sin embargo, hay que tener en cuenta que el nicho del guardarropa tiene solo 40 cm de profundidad y, por lo tanto, no cabe un armario. Para un pasillo ordenado y bonito, un armario sería muy ventajoso. Lamentablemente, no quedaría espacio para una cómoda. Para mí, como maniático, molesta el eje visual desplazado de la escalera, el comedor y el mirador.
En la planta superior, yo personalmente ampliaría un poco el pasillo en el dormitorio, donde ahora no veo espacio para un "armario familiar" de 3 metros, también por eso. Así no se crea sensación de estrechez arriba y además se podría hacer un nicho para armario en el dormitorio. Sin embargo, no sabría cómo colocar la cama. Para ello molesta la ventana que llega hasta el suelo. El baño tiene potencial. Eso lo dejaría de momento de lado.

Me interesan los otros diseños. Muéstramelos. ¿Quizás veamos mucho más potencial para la optimización?

Pues tengo que preguntar muy ingenuamente: ¿Dónde está la pendiente? ¿Puedes dar datos más precisos sobre el terreno? Muchos estados federales ofrecen geoportales donde también se pueden consultar las curvas de nivel de la parcela.

Este es un diseño sólido para un terreno plano. Así que asumo primero que el contratista general rellena. En construcción con sótano, es una pena la opción de luz perdida. Además, es caro y no es raro que la casa se integre mal en el terreno. Por supuesto, depende de cómo sea el terreno de construcción. Además, aquí ha colocado las ventanas del sótano en la terraza. Eso es de alguna manera chapucero o todavía poco elaborado. Es comprensible si al principio solo se trata de un primer proceso de selección. Por lo tanto, no estoy seguro de si tiene sentido comenzar la discusión del plano con este diseño.

No tendría los “dolores de monje” respecto a los ejes visuales de Yvonne. Más bien me molesta el slalom desde la puerta principal hasta la cocina. Cuando aparece una pared que está inútilmente en medio de la habitación, normalmente algo no encaja.
También encontraría importante mayor profundidad de armario en el guardarropa. Si no se quiere ceder en anchura en la casa, probablemente haría la escalera un poco más estrecha y la desplazaría por las paredes hasta que encajen los 60 cm de profundidad de armario.
Pero todo esto es superfluo si el terreno es más inclinado de lo que se pensaba y ustedes con la pendiente construyen, en lugar de en contra.

Así que tengo que preguntar de forma bastante tonta: ¿Dónde está la ladera?

Es cierto. He omitido la ladera debido a la sencillez de la planta. Tampoco es visible en el corte. ¿Probablemente la rellenarán? El origen sería interesante, quizá se podría aprovechar mejor el sótano.

En el nicho del pasillo debe caber sin falta un armario empotrado completo, 5 personas necesitan espacio para guardar zapatos y chaquetas. No me había dado cuenta de que solo son 40 cm. ¡Gracias!

Tienes razón, primero deberíamos aclarar si vamos a construir con la pendiente o en contra. Mi vecino (parcela 193) en el oeste sin duda rellena terreno y su garaje no está en nuestro lado oeste. Así que si relleno mi lado oeste, tendremos una bonita área libre, pero en general es una colina bastante pronunciada. Te he hecho a ti y a los demás algunas fotos del terreno donde se puede ver cuánto rellena mi vecino, aquí solo debería ser un poco menos. Además, he intentado visualizar la pendiente en una hoja de papel, espero que ayude un poco. Sé cómo acceder al Geoportal pero no dónde ver la curva de nivel, ¿puedes tú o alguien más ayudarme con eso?

Si para ti está bien, primero no mostraré los otros planos por el problema de la pendiente. Por cierto, la pendiente en el corte no es visible porque solo se trataba de un primer proceso de selección. En principio, el plano es un dibujo para ventas. En general me resulta muy difícil encontrar buenos planos con 3 dormitorios para niños, por eso ya estaba contento de tener éste.