Plano de planta, disposición de la casa EFW 150m2, sótano + apartamento independiente - se desea retroalimentación

Hola querido foro,

llevamos tiempo leyendo en silencio sabiendo que algún día construiremos nuestra propia casa. Gracias de antemano a todos los que aquí publican regularmente y comparten su conocimiento. Es muy útil para principiantes como nosotros. Ya os estamos agradecidos por dedicaros a nuestro proyecto y examinarlo críticamente. Esto se acerca cada vez más. El terreno ya está disponible. Está cerca de una zona protegida del paisaje con una ligera pendiente. El informe del suelo muestra que a veces hay agua que presiona.

¿Cómo procedemos?

[*]Comprar el terreno, hacer informe del suelo
[*]Orientar y planificar la casa con arquitecto en el terreno (fases 1-3)
[*]Licitar a contratista general y a oficios individuales para el interior con posterior comparación
[*]Construcción con perito

¿Qué queremos construir?

[*]Casa unifamiliar + apartamento independiente (para la familia y por razones fiscales, principalmente por las numerosas posibilidades de amortización y por ello también con QNG)
[*]¿Por qué el sótano? Maximizar la superficie de jardín, aprovechar espacio de almacenamiento, "supuestamente aprovechar" la pendiente

Plan de desarrollo/restricciones
Tamaño del terreno: 650m2
Pendiente: sí, ligera (escala 1:250, ver alturas en el anexo, 1 m sobre casi 10x11 m)
Coeficiente de ocupación del suelo: no hay plan de desarrollo, sin indicación formal, posible unos 220 m2 de superficie según consulta con la oficina de construcción
Coeficiente de desarrollo: sin plan de desarrollo, posible unos 220 m2 de superficie
Ventana de construcción, línea y límite:
- 5 m a la calle
- 3 m a la edificación vecina
Edificación en borde: a los lados y frente a la calle;
Número de plazas de aparcamiento: probablemente se necesiten 3 (podríamos situar la casa más hacia atrás para que estén directamente delante)
Número de plantas:
- técnicamente 2,
- pero debe ajustarse visualmente a la edificación circundante y por ello tener aspecto de 1.5 plantas
Tipo de tejado: tejado a dos aguas, voladizo de 30-40 cm
Estilo: moderno
Orientación: SE, con mucho arbolado histórico alrededor de este a oeste en el límite del terreno
Alturas máximas/límites: edificación vecina, ver desarrollo de la calle
Otras indicaciones: en caso de tejado plano, retroceso de 1 m a la calle y a los lados

Requisitos de los constructores
Estilo: moderno
Tejado:
- tejado a dos aguas entre 25-33°
- inicialmente tejado plano por vecino a la izquierda, ahora tejado a dos aguas principalmente por presupuesto, mantenimiento y los retrocesos requeridos
Tipo de edificio: casa unifamiliar + apartamento independiente
Sótano: sí
Plantas: "1.5"
Altura de muros bajos: 1,90 m (sin especificación), queremos las menores inclinaciones posibles
Número de personas: 4 (2 adultos de 40 años, 2 niños (4, 1) + 1 miembro para el apartamento independiente)
Necesidad de espacio en planta baja y alta:
- originalmente 141 m2 de necesidad neta pura sin áreas de circulación
Planta baja
- zona de estar/comedor abierta con despensa
- despacho (más adelante posible dormitorio para la vejez)
- baño con ducha
- vestíbulo
Planta alta
- 2 dormitorios infantiles de al menos 13 m2 cada uno
- dormitorio lo más pequeño posible + vestidor con armarios estándar
- baño con solución en T, ducha, bañera, inodoro
- segunda zona de trabajo
Oficina: uso familiar o teletrabajo?
- teletrabajo x2 de 3 a 4 días de 5
Huéspedes al año: 1 vez por trimestre
Arquitectura abierta o cerrada: abierta
Construcción conservadora o moderna: "moderna"
Cocina abierta, isla de cocina: sí
Número de plazas en comedor: 4-6 ampliables a 10 (mesa de 2 m ampliable a 3 m)
Chimenea: no
Pared de música/estéreo: no
Balcón, terraza en la azotea: no
Garaje, cochera: garaje prefabricado 3x7, posiblemente 3x9
Huerto útil, invernadero: sí (verduras, frutas, cisterna)
Otros deseos/características/rutina diaria, también razones por qué sí o por qué no

[*]Somos Lärche + Eule, así que dormimos separados; con dos niños (posiblemente 3 algún día), consideramos el segundo baño con ducha obligatorio
[*]Zona de estar/comedor abierta como núcleo: cocinamos mucho y con gusto, es el punto social central de la casa
[*]Estándares siempre que sea posible (anchos de armarios, puertas, ventanas, forma de casa, etc.)
[*]Si es posible, con sótano
[*]Cubierta desde la entrada de la casa al garaje (actualmente en estudio cómo representarlo, ya que probablemente tendría que ser con altura > 3 m con ático y eso conllevaría una carga administrativa en la edificación en el límite)
[*]Muy probablemente equiparemos la terraza posteriormente con "toldo de cristal"

- Nuestra lista de prioridades

[*]Instalación fotovoltaica
[*]Bomba de calor aire-agua
[*]Sistema de ventilación
[*]Zona de estar-comedor abierta (en forma de L)
[*]Habitaciones luminosas
[*]Altura máxima del muro bajo
[*]Maximizar altura libre en planta baja y alta
[*]Zona de estar-comedor con ventanas del suelo al techo
[*]Baños con luz natural
[*]Mesa de comedor de 2 m (ampliable a 3 m)
[*]Estética moderna con acentos individuales
[*]Pendiente de techo baja
[*]Puertas interiores de mínimo 1 m de ancho
[*]Baño con ducha en planta baja
[*]Vestidor
[*]Despensa también como trastero
[*]Escalera no junto a la puerta de entrada (pasillo sucio)
[*]Despacho que pueda usarse como dormitorio
[*]Isla de cocina (mín. 2 m de ancho)
[*]Buhardilla o mirador en tejado plano
[*]Segundo espacio de trabajo (dormitorio, entrepiso, o similar)
[*]Baño con solución en T
[*]Luz natural en el entrepiso
[*]Apartamento sótano
[*]Entrada separada para apartamento sótano
[*]Elemento corredera elevable
[*]Maximizar superficie de jardín suroeste
[*]Terraza parcialmente cubierta
[*]Eje visual pasillo-jardín
[*]Luz natural en vestidor
[*]Acceso al sótano desde el exterior
[*]Tubo para bajada de ropa sucia
[*]Ventana para sentarse
[*]Funciones básicas SmartHome

Diseño de la casa
¿De quién es la planificación:

[*]Arquitecto, fases de servicio 1-3

¿Qué gusta especialmente? ¿Por qué?

[*]La planta baja en general, refleja muchas de nuestras deseos, algunos puntos destacados
[*]Dormitorio + vestidor, probablemente se añadirá una puerta entre ellos
[*]Escalera con descansillo, eje visual, ventanas en cocina, vestíbulo

¿Qué no gusta? ¿Por qué?

[*]Planta baja: despacho orientado al SW en vez de este o sureste
[*]Salón planta baja: el acristalamiento fijo hacia el SW parece todavía pequeño
[*]Salón planta baja: elemento elevable corredera demasiado grande, el sofá no encaja bien
[*]Salón planta baja: idea de poner toda la pared acristalada
[*]Planta baja: pasillo bastante largo
[*]Planta alta es función de la planta baja y por eso las habitaciones salvo dormitorio + vestidor son relativamente grandes
[*]Dormitorio planta alta orientado al SW en vez de norte
[*]Planta alta考虑ar poner todas ventanas suelo-techo (excepto escalera, entrepiso); razón: entrada de luz + aspecto
[*]Garaje no junto a la casa por paso al apartamento independiente
[*]Apartamento independiente bastante complejo
[*]Al principio diseñamos una casa tipo "L" similar al post , pero no logramos resolver las áreas de circulación, por eso ahora lo vemos como un "mal necesario".

Estimación de precio según arquitecto/planificador: 3.300 - 3.500 €/m2, 700-800k + costes adicionales
Límite personal de precio para la casa, equipamiento incluido: 750k + costes adicionales de construcción
Técnica de calefacción preferida: sostenible + suelo radiante (confort); geotermia sería posible, pero no contamos con toda la información investigada aún

Si tuvierais que prescindir, ¿de qué detalles/acabados?
-No podéis prescindir:

[*]Apartamento independiente (por familia + ventajas fiscales)
[*]Despacho (necesitamos al menos una configuración fija para una persona, queremos poder alojar huéspedes, también un lugar de retiro dentro de la casa)
[*]Dos dormitorios infantiles

-Podéis prescindir: probablemente todo lo demás

¿Por qué el diseño es como es ahora? Por ejemplo
¿Diseño estándar del planificador? No; del arquitecto
- Hemos compartido y discutido todas nuestras ideas y preferencias con el arquitecto
- Esta es la segunda versión; antes había una opción con buhardilla de tejado plano con dormitorio orientado al SW, que ya hemos descartado; así como tejado de 25° (probablemente elegiremos esto)
¿Qué deseos del arquitecto se han implementado?

[*]Muchos de arriba; aunque no todo es posible

¿Qué hace que sea bueno o malo para vosotros? Nos centramos en los puntos conflictivos actuales:

[*]En realidad, nuestra necesidad de espacio es menor, pero no logramos reflejarlo en planta baja para que la planta alta encaje (diferencia actual de 10-15 m2; los dormitorios infantiles podrían ser más pequeños, igual que las áreas de circulación y entrepiso)
[*]Todavía no es óptima la superficie acristalada en zona estar/comedor, despacho y superficie relativamente grande arriba; pensamos en 1,10 m de acristalamiento fijo y 2,50 m de elemento corredera elevable
[*]La casa está todavía bastante "enterrada"; idea: subir la casa total o al menos planta baja + alta de 40-80 cm sobre el terreno
[*]Todo el tema "separación casa/garaje", movimientos de tierra y modelado del terreno es muy complejo y laborioso
[*]No es posible poner persiana enrollable en entrepiso por altura de muro bajo + tejado
[*]Pasillo sucio + escalera separados; posiblemente pequeño inconveniente en la vejez, no se podrá alquilar la planta alta por separado

Debido al máximo número de archivos adjuntos no podemos añadir imagen aérea del arbolado. Hay tres grandes árboles caducifolios al sureste justo "en frente" y el flanco suroeste con dos castaños y unas 15 pinos de los años 50. No nos preocupamos por protección contra calor veraniego ;) - al contrario: si aumentamos la superficie de la casa perderíamos jardín y sobre todo también luz.

No dudéis en preguntar.
Esperamos con interés vuestros comentarios y os damos las gracias por adelantado.

+ Piso independiente (para la familia y por razones fiscales)

Al menos es honesto en la afirmación de que la razón es que debe valer la pena fiscalmente. Pero aún así, la remodelación, etc., tendría que ser pagada. ¿No es eso un cálculo equivocado o ingenuo? Primero deben existir facturas para poder deducirlas fiscalmente, ¿no? ¡Un piso independiente o un sótano remodelado con las canalizaciones no se consiguen gratis!
Para alquilarlo no es muy adecuado, ya que es muy visible en el jardín.

Al menos es honesto en la declaración de que la razón es que debe ser rentable fiscalmente. Pero aún así, la ampliación, etc., tendría que ser pagada. ¿No es ese un cálculo equivocado o ingenuo? Primero deben existir facturas para poder deducirlas fiscalmente, ¿no? ¡Una vivienda anexa o un sótano habilitado con las canalizaciones no se consiguen gratis!

Hola ypg, gracias por la rápida respuesta.

El razonamiento es el siguiente: se quiere incluir la vivienda anexa para que la generación mayor crezca primero con los niños y luego no se quede "sola". Actualmente, por un lado, ya queda solo una persona. Aunque no se puede planificar perfectamente, es probable que por el otro lado ocurra algo similar con un desfase temporal. Todo está lejos, pero es una de las razones.

Claro: hay que pagar ahora. De lo que podemos anticipar hasta ahora en costes de construcción + costes adicionales, a largo plazo "vale la pena" para nosotros y en la combinación familia, niños, emociones + amortización. Por eso para nosotros no es tan fácil descartar la vivienda anexa. Pero estamos abiertos a todos los puntos de vista y argumentos. Nuestro arquitecto ha indicado aproximadamente los esfuerzos que eso implicaría. Hemos comparado nuestras suposiciones para todo el proyecto de construcción.

Para un alquiler es menos adecuada, ya que está muy presente en el jardín.

En los próximos 20 años, lo más probable es que solo sea para la familia. Cómo separar el jardín para un alquiler externo después, aún no lo hemos discutido concluyentemente. Seguro que se encontrarán formas. En el peor de los casos se alquilaría "solo" la vivienda.

Aún como complemento, por qué hasta ahora hemos avanzado solo hasta la fase de ejecución 3 y no más allá, y cuánto tiempo lleva ya "reposando la masa". Como legos, nos dimos cuenta del foro aquí relativamente tarde. Hasta entonces, nos habíamos sentido bien asesorados hasta la fase de ejecución 3 por otros medios. La masa lleva ya varias semanas reposando. También fue así desde plantear y reducir el "concierto de deseos" y entre las primeras iteraciones de los diseños. Teóricamente, podríamos aún avanzar hasta la fase de ejecución 4 con el arquitecto.

Quizá ayude un poco más de contexto sobre las iteraciones de los diseños:

El diseño 1 tenía en la planta baja una puerta en la pared del salón, de modo que se podía acceder opcionalmente tanto al salón como a la cocina. Entonces, casi perderíamos el espacio para colocar muebles en el salón. No tenemos una mega TV y la usamos solo esporádicamente. Pero las puertas justo al lado una de la otra nos parecían algo sin sentido. La línea de visión desde el salón hacia la escalera del sótano también nos parecía poco adecuada. El compromiso es así pasar "por la cocina". Preferiríamos una línea de visión limpia, claro. Pero entonces la cocina sería demasiado pequeña.

Hubo un pensamiento de intercambiar salón y cocina y poner la despensa en la pared posterior del despacho. Tampoco nos convenció definitivamente.

En la planta superior hubo la idea de la buhardilla por la orientación y disposición de las habitaciones infantiles. Pero eso no concordaba en absoluto con la planta baja.

Buenos días, pregunto por las alturas de las ventanas. Me importan mucho. Las hemos estropeado y cualquiera que todavía esté en la planificación puede evitar que un dintel desproporcionadamente grande estropee la estética. ¿Con qué altura de habitación se planificó? ¿Es correcto que las ventanas tengan una altura de 2,08 m?

Número de personas: 4 (2 adultos 40, 2 niños (4, 1) + 1 miembro de la familia para el apartamento independiente

¿Cuántos años tiene la persona mayor?