Financiamiento | Casa unifamiliar | Viabilidad | 2.º lugar

Hola a todos,

Llevamos más de 7 años buscando una casa unifamiliar y finalmente la hemos encontrado. Antes de esto, nos hemos asesorado con varios financiadores para saber si nuestro proyecto sería viable y ahora hemos contratado a uno para obtener ofertas de crédito. Lamentablemente, debido a las circunstancias actuales (Corona), la emisión y tramitación se está retrasando un poco.

Problema:
Después de una llamada telefónica, mi financiador me ha advertido que podría ser necesario un mayor capital propio o la cancelación de un préstamo privado. Por ello, me gustaría presentar algunos datos clave para solicitar sus ideas creativas y propuestas para estabilizar nuestra situación.

Datos clave:
- Precio de compra: 360.000€
- Costes adicionales: 30.600€ (sin agente inmobiliario)
- Medidas de modernización: aprox. 70.000€
- Costes totales: 460.000€

Ingresos:
- Salario 1 (indefinido): 3200-3800€ netos
- Salario 2 (indefinido): 1800€ netos
- Prestación por hijos (2 niños): 400€
- Alquiler neto sin calefacción de [ETW]: 616€

Préstamos pendientes:
- Préstamo privado (coches, préstamos estudiantiles, etc. agrupados): actualmente 33.000€ / cuota 550€
- Préstamo restante de [ETW]: 130.000€ / cuota 600€

Queríamos aportar la menor cantidad posible de capital propio (0-20.000€) ya que queremos mantener reservas por si ocurre algo inesperado durante la reforma. Como compensación por la baja proporción de capital propio, queríamos incluir nuestra [ETW] (valor según financiador 250-300k€) como garantía en la estructura del crédito.

Después de la llamada de hoy, estoy algo inseguro y naturalmente dudo de la viabilidad de nuestro proyecto. He mencionado repetidamente que quiero aportar poco capital propio pero que me gustaría incluir la [ETW].

¿Cómo valoráis nuestra situación y tenéis acaso ideas creativas sobre cómo y si deberíamos modificar algo en la estructura?

Saludos y muchas gracias, espero vuestras respuestas.

Vender el apartamento o dejarlo completamente fuera. En segundo rango, esta supuesta seguridad adicional no te sirve de nada.

Deberás pagar al menos los costos adicionales de compra en efectivo. Dependiendo del banco, más, si los costos de modernización no son comprensibles o no se contabilizan al 100%.

Desde el punto de vista del banco, lo puedo entender. Así que también vender [ETW], liquidar el préstamo personal y empezar.

Eso son en total inicialmente 623k€ en deudas. ¿Cuánto se ha pagado ya de la ETW? Lo que me confunde es el rango salarial de 600€ en el salario mensual del hombre. Si tomamos como base los 3200€, tienen 200k€ más de deuda que nosotros y un ingreso 400€ menor y aun así intentan que no aporte capital propio.

Me parece todo arriesgado sin capital propio.

¿Cuánto capital propio tienes?
¿Cuánto capital propio se destina a los costos adicionales de compra y cuánto se utiliza adicionalmente para financiar el resto?

También puedo entender al banco. O dicho de otro modo, no puedo comprender muy bien por qué después de 7 años de búsqueda de casa todavía arrastran una deuda de 33.000€. ¿Son los "Privatdarlehen" realmente de personas privadas?

Posdata: ¿Qué dice el banco donde ya tienen el [ETW]?

Gracias por tu respuesta. En mi investigación en línea he recibido evaluaciones similares. Sin embargo, todos los financiadores con los que he hablado afirman lo contrario. Eso me está generando mucha inseguridad.

Las medidas de modernización han sido discutidas con un arquitecto y, si es necesario, también serán firmadas por él.

Si pago los costos adicionales de compra en efectivo, entonces retiraría el apartamento de la estructura y, en caso necesario, lo volvería a hipotecar si después necesito más.

Sin presión de tiempo, esa sería la mejor idea.

El salario del hombre es de 3200 netos fijos y, dependiendo del esfuerzo, puede ser mayor. En ese entonces se financió con 160k y quedan 130k.

Actualmente tendríamos un capital propio de aproximadamente 30k, que no quería usar porque espero costos imprevistos. La montaña de deudas se originó por una refinanciación de todos los créditos (autos, crédito estudiantil, etc.) y se saldaba "solo" con 546€, porque queríamos pagar mucho del piso. (La cuota era muy alta hasta hace poco -> la he reducido ahora para mejorar mi balance)