Terreno difícil y monumento - §34

Querido foro,

antes que nada queremos presentarnos. Somos una familia de cuatro miembros y ahora hemos encontrado una bonita parcela en pendiente en NRW. Somos conscientes de que se trata de un "terreno problemático" en cuanto a su edificabilidad, pero nos hemos enamorado de la ubicación y de las vistas. Se trata de un solar para construir de un total de 390 m², al que en la parte trasera se une un terreno verde. Actualmente está ocupado por dos edificios, de los cuales el delantero es un monumento que requiere restauración. El edificio trasero está en tan mal estado que debe ser demolido. Por supuesto, el monumento no debe ser perturbado de manera sensible en su conjunto, por lo que lamentablemente no es posible un techo plano moderno. Pero tengo la esperanza de que podamos conectar el monumento con nuestro nuevo edificio planeado mediante una junta.

Primero, la "situación actual", la casa delantera es el monumento que quiero restaurar y donde planeo ubicar el despacho/dormitorio de huéspedes.


Actualmente la casa delantera tiene dos plantas, pero la altura del techo ya no es compatible con nuestra estatura, por lo que planeamos (en la medida de lo posible) quitar paredes y techo y dejar las vigas a la vista.

Ahora sobre nuestro proyecto de nueva construcción. Planeamos junto con una arquitecta en la que confiamos mucho, porque ha construido y restaurado casas realmente maravillosas en nuestro círculo de conocidos.

Plan de urbanismo/restricciones
Tamaño del terreno: edificable - 390 m², detrás terreno verde
Pendiente: sí, con subida hacia atrás, entre 8 y 12 % de inclinación, por eso la casa se ubica en la parte baja de la pendiente. La vista al valle solo es posible desde la planta alta debido a la construcción opuesta en la calle siguiente.
Construcción §34, "mezcla variada" en los vecinos, planta baja, plantas bajas y altas con techo plano y tejado a dos aguas, 2,5 plantas con tejado a dos aguas
Construcción en el borde: aparentemente abundante en la vecindad. Mi arquitecta es más optimista que yo en cuanto a que se permita construir en el borde.
Número de plazas de aparcamiento: 1
Número de plantas: dos plantas completas + tejado a dos aguas
Tipo de techo: tejado a dos aguas
Estilo: debe integrarse con la arquitectura en entramado para formar una imagen coherente (por favor sin historicismo, yo prefiero un estilo moderno, tal vez revestimiento de madera)
Orientación: la arquitecta quiere construir con la cumbrera paralela a la calle por las ventanas. No estoy seguro de que sea posible debido a la construcción lindera. Por eso propongo una propuesta con cumbrera perpendicular. ¡Aquí estoy especialmente interesado en sus ideas! Estamos aún en la fase inicial de planificación
Altura máxima / límites: 2,5 plantas

Requisitos de los propietarios
Número de personas: 2 adultos + 2 niños
Necesidades de espacio en planta baja: dormitorio principal, 2 dormitorios infantiles, 2 baños, vestidor propio, en la parte trasera (pendiente) o en sótano: lavadero, zonas de almacenamiento, técnica doméstica, planta alta: cocina-comedor grande con salida al jardín, chimenea, aseo para invitados
Oficina: combinada con dormitorio de invitados
Número de huéspedes por año: ocasional
Arquitectura abierta o cerrada: abierta
Construcción conservadora o moderna: moderna
Cocina abierta con isla
Número de plazas de comedor: mínimo 8
Chimenea: sí
Pared para música/estéreo: no
Balcón, terraza en techo: no
Carport

Diseño de la casa
aún no disponible, se trata solo de la edificabilidad en principio
Planificación a cargo de: arquitecta vs. ideas propias
Límite personal de precio para la casa, incluido equipamiento: primero dejar abierto y ver qué es posible
Tecnología de calefacción favorita: bomba de calor

Si tuvieran que prescindir de qué detalles / equipamientos
-pueden prescindir:
-no pueden prescindir: gran fachada de ventanas hacia el jardín con salida al jardín / terraza

Ahora la primera idea de la arquitecta. Parte de una edificabilidad en principio incluyendo la construcción en el borde y por eso quiere situar la nueva construcción con la cumbrera paralela al vecino. Me gustaría que la junta fuera más larga, pero entonces la longitud de la construcción en el borde sería demasiado grande. Lo encuentro una lástima, me hubiera gustado planificar la nueva construcción un poco más atrás en el terreno y así crear un patio mayor en la parte delantera. Aquí la primera idea que actualmente está siendo revisada en ayuntamiento/oficina de patrimonio para ver su viabilidad en principio:


La ampliación hacia el jardín es opcional y tiene techo plano.

Mi idea sería alargar la junta entre edificios, situar allí la puerta de entrada y el vestidor, y encima acceder a la nueva construcción que estaría girada con la cumbrera perpendicular. Como el edificio se adentra mucho en la pendiente, la planta baja terminaría así como sótano y desde la planta alta se tendría la salida a nivel al jardín. También tendría que llegar hasta la construcción lindera. Pero puedo imaginar que sería más sencillo porque allí solo planeo una planta. ¿Tendría suficiente ventanas la casa? No se quieren orientar las fachadas con ventanas demasiado hacia los vecinos. Al menos hacia el jardín me gustaría diseñar el muro de cumbrera como una gran superficie acristalada.



¡Muchas gracias por sus sugerencias! ¿Qué consideran factible? ¿Cuáles son las ventajas y desventajas?
También sigo buscando un mapa con curvas de nivel. Todos los mapas que encuentro en Internet son un poco imprecisos. ¿Existe un recurso online para NRW o qué debo seleccionar en el Geoportal NRW para obtener una buena representación?

Proyecto interesante.
Solo como indicaciones:

Actualmente la casa del frente tiene dos pisos,

No, es de un solo piso.

§34 Edificación, "kraut und Rüben" en el vecindario

El párrafo 34 tiene más regulaciones de las que se piensa.

Alturas máximas/límites: 2,5 pisos

No existen medios pisos o 0,5 pisos.

Sobre la edificación en la línea de propiedad:

no se quiere orientar tanto las fachadas con ventanas hacia los vecinos.

Puedo imaginar que la edificación en la línea de propiedad está realmente permitida allí (simplemente se llama edificación cerrada), pero me sorprendería que se permita poner ventanas en la línea de propiedad. Posiblemente haya casas antiguas en esa zona que estén amparadas por el derecho de uso existente. Seguramente no podrás planear ventanas al sur con una edificación en la línea de propiedad.

Orientación: la arquitecta quiere construir sí o sí con el alero hacia la calle por las superficies de las ventanas.

Si avanzas demasiado dentro del terreno (dibujo azul, es decir, el hastial hacia la calle), la casa quedará muy profunda en la pendiente.
Esto significa: muy pocas ventanas en la planta baja. La planta baja se convertirá más en sótano que en un nivel inferior.

Mantennos informados y muéstranos el primer plan.
Por cierto, yo no lo llamaría un terreno problemático, sino un terreno para aficionados.

Proyecto interesante.

¡Gracias por la valoración! Espero que aquí más personas lo vean así. Soy un gran fan de los foros de internet, porque el conocimiento colectivo puede dar muchísimas ideas. ¡También me gusta devolver el favor!

No, es de una planta.
...
no existen medios pisos o 0,5 plantas.

Como ves, estoy al principio del tema y cometo errores tan básicos. Creo que en menos de tres meses podré opinar un poco mejor. Entonces, el ático está reformado en este monumento. Quiero abrirlo y dejar las vigas al descubierto. Decir que es de dos plantas es realmente absurdo, pero pensé que algo así podría llamarse "medio piso". ¿Cómo diferencia uno entonces entre de una planta y de una planta con ático reformado?

Sobre la edificación en la línea de propiedad:

puedo imaginar que la edificación en la línea de propiedad está permitida allí (se llama entonces simplemente edificación cerrada), pero me sorprendería que se permitan ventanas hacia la línea limítrofe. Quizás haya en la zona casas antiguas que están protegidas por el derecho de existencias. Con una edificación en la línea de propiedad probablemente no podrás planear ventanas hacia el sur.

Tienes razón. El plan de mi arquitecta es construir la casa alineada con la fachada, entonces no habría ventanas en la pared en la línea limítrofe. En mi dibujo quiero respetar los tres metros de edificación en la línea de propiedad para el cuerpo principal. Entonces debería poderse planear ventanas (aunque los vecinos no respeten los tres metros). No hay carga registral en la propiedad. La junta de dilatación en mi idea no tiene ventanas hacia la parcela del vecino. Quiero crear hacia delante algo así como un carácter de patio, allí van las ventanas. El guardarropa en la junta podría recibir luz interior a través de bandas de luz.

Si avanzas demasiado en la parcela (dibujo azul, es decir, el hastial hacia la calle), la casa quedará demasiado profunda en la pendiente.
Significa: muy pocas ventanas en la planta baja. La planta baja será más un sótano que un nivel inferior.

Sí, eso lo sé. Por eso he dibujado una superficie bastante grande allí. La parte trasera podría usarse como sótano, pero espero que aún quepan las habitaciones para 2 adultos y 2 niños. Si no, tendríamos que subir una de esas habitaciones y hacer la cocina-salón más pequeña o ampliar aún más el ático.

Mantennos informados y muéstranos el primer plano.
Por cierto, yo no lo llamaría parcela problemática, sino parcela de amante.

¡Gracias por las amables palabras! Todos los días fluctúo entre querer llorar y estar absolutamente entusiasmado. Así es cuando el corazón gana al cerebro ;-) Seguro que lo conoces...

Si avanzas demasiado en el terreno (dibujo azul, es decir, el alero hacia la calle), la casa quedará demasiado hundida en la pendiente.
Significa: muy pocas ventanas en la planta baja. La planta baja será más bien un sótano que un piso inferior.

P.D.: A mí también me gustan mucho las casas de varios niveles escalonados. Eso sería más adecuado para mi planta alargada, entonces la escalera tendría que estar en el centro.
¿Cuáles son las ventajas y desventajas?

De dos pisos es realmente una tontería, pero pensé que eso se podría llamar "medio piso". ¿Cómo diferencio entonces entre de un piso y de un piso con ático construido?

La cantidad de pisos según la normativa de construcción se refiere a pisos completos. Todo lo demás ni siquiera se menciona. Esta ampliación del techo es un espacio habitable, pero según la normativa no cuenta como piso.

Entonces se debería poder planificar ventanas

Si se respeta la distancia, en principio sí.

aunque los vecinos no respeten los tres metros)

Eso habría que cuestionarlo, si no es que la sobreconstrucción rompe la verdadera posibilidad. Porque se respetan distancias o éstas se regulan por protección contra incendios. Y ésa se anula de nuevo. Y aquí parece que aplica más bien la protección del estado existente.

No hay una carga edificatoria inscrita en la propiedad

Tampoco se necesita para respetar las reglas de distancia.

Y como ya dije: si en vuestro caso también se permite construcción en la línea de propiedad, entonces tampoco se necesita una carga edificatoria.

¿Qué hay en contra de una construcción en la línea de la propiedad hacia el norte?


Es un problema recomendar algo en un terreno sin conocer la pendiente. Solo vemos el bosque detrás de la casa. ¿Tienes la posibilidad de hacer fotos? ¿O ya hay algunas del jardín?

La altura en pisos según la normativa de construcción se refiere a pisos completos. Todo lo demás ni siquiera se menciona. Esta ampliación del techo es ciertamente espacio habitable, pero según la normativa de construcción no cuenta como piso.

¡Está bien, gracias! Estaba buscando una regla simple en lenguaje coloquial. Pero prefiero que sea correcto, a que hablemos sin entendernos.

¿Qué hay en contra de una construcción en el límite hacia el norte?
[ATTACH alt="schwieriger-grundriss-grundstueck-denkmal-34-682603-1.jpeg"]90439[/ATTACH]

Esa fue mi primera idea. Pero de alguna manera quiero mantener la posibilidad de acceder al jardín con equipos. Hacia el sur quiero conectar el monumento con la casa sí o sí, así que solo queda el norte como "paso". Allí talvez construiría una cochera abierta, eso probablemente es posible en el área de límite.

Es complicado recomendar algo en un terreno sin conocer la ladera. Detrás de la casa solo vemos el bosque. ¿Tienes posibilidad de tomar fotos? ¿O ya hay algunas del jardín?

No tengo fotos a mano en este momento, pero pude encontrar líneas de nivel útiles. Cada línea representa dos metros. En la longitud de mi propuesta desaparece así un piso en la ladera.