División de terrenos construcción en el límite

Me cuesta seguir tus palabras. Intento explicar con una imagen lo que creo haber entendido:

Der Altbestand befindet sich auf einem ca 450qm großen Grundstück

Parcela 335/4

Die Grenze verläuft an der Westseite des Altbestandes und weiter in Südrichtung zur Strasse.

La línea roja

Der Bestand

Edificio 1

eine Schreinerwerkstätte angebaut.

Edificio 2

Um 1960 wurde ein weiterer Anbau, diesmal an die Nordseite des Gebäudes, bis zur Grenze des Nachbargrundstückes errichtet.

Edificio 3a, ubicación exacta no visible

ein weiterer Anbau auf der Nordseite

Edificio 3b, ubicación exacta no visible

In den 70gern wurde mit dem nördlichen Nachbargrundstück eine Abstandsflächendienstbarkeit vereinbart und eingetragen.

Área sombreada en verde

Die Werkstätte ist „aufgegeben“ worden und die Räume werden als Abstell- und Lagerraum benutzt.

Edificio 2

Vor der Teilung des Grundstückes 2006 hat der damalige Miteigentümer und heutige Nachbar, in den 1980gern einen neben unserem heutigem Gebäude befindliche Werkstatt-Schuppen zu einem Wohnhaus umgebaut.

Edificio 4

Der Raum ist aber Heute Teil seines Wohnzimmers.

Edificio 5

ein Teil des 1. Anbaus

es decir, Edificio 2

Da man wohl für Grundstücksteilungen seit 98 keine Genehmigung mehr benötigt, fällt die Kontrolle über Rechtmäßigkeit einer Teilung wohl an die Eigentümer eines Grundstücks. Weder Behörde noch Vermessungsamt prüfen die Teilung. Auch der Notar, mit dem man den Vertrag über Teilung und Kauf aufsetzt, prüft da nichts. Ich vermute, da ist einiges schief gelaufen.

Sí, algo así he leído también. Por suerte no es posible en NRW. ¿No dice en vuestro contrato notarial que el vendedor confirma la legalidad urbanística del objeto en venta?

Kann die Baubehörde uns oder den Nachbarn zum Rückbau zwingen?

Esa pregunta solo te la puede responder un abogado especializado. Mi opinión al respecto: sí.

Alle Baumaßnahmen an den Gebäuden, also an unserem, haben nachweislich Genehmigungen.

Excepto la franja de 1,50 m de ancho que en realidad debería estar demolida.

Dürften wir den Anbau derart verändern, dass man so nah wie möglich an die Ausmaße einer legalen Grenzgarage kommt? Dach runter, Gesamtlänge der Grenzwand eventuell kürzen? Abstandsflächenübernahme durch den Nachbarn bzw. Unterschrift?

Todo es posible. Pero ¿por qué quieres tirar todo y dejar justo el edificio que tiene más problemas urbanísticos?

Nach §63 BayBO gibt es Abweichungsmöglichkeiten von einzelnen Paragraphen, unter anderem auch Artikel 6, Abstandsflächen. Gibt es da Handlungsspielraum für die Behörde, wenn die Nachbarn sich einigen und öffentliches Recht so gut es ohne Abriss eben geht, berücksichtigt wird?

Para eso habría que saber exactamente qué se planea. Las excepciones solo se contemplan cuando se han agotado todas las demás opciones. Para mí la situación es la siguiente: el Edificio 2 está parcialmente ilegal porque no se ejecutó la demolición parcial solicitada. El Edificio 5 fue convertido ilegalmente en espacio habitable. No es posible corregirlo con inscripciones en el registro de la propiedad o acuerdos con los vecinos (superposición de áreas de separación). Una excepción no es justificable debido a la ilegalidad y razones de protección contra incendios.
Si no quieres problemas con el vecino, derriba todo, permítele una servidumbre de área de separación a cambio de una indemnización y coloca tu garaje allí.

Hola

Muchas gracias por el tiempo y el esfuerzo dedicados a mi comentario malinterpretado y disculpa que responda hasta ahora. Intento hacer la situación más comprensible.

El edificio n.º 2 en tu dibujo no se extendió hasta el límite norte y el n.º 5 es un garaje normal del vecino y la sala de estar se encuentra en tu plan en el n.º 4.

Tal vez pueda mostrar esto mejor en una imagen para explicar lo que quiero decir y he hecho un dibujo para ello. Espero que se pueda entender algo, lamentablemente no me ha salido mejor. Ver más abajo.

Para explicar:

Como trastero/almacén usamos hoy las antiguas dependencias del taller 2, 2a y 2b. El área sombreada en rojo representa la servidumbre de distancia que se extiende sobre los números de parcela 335/5 y 333/11.

Las ampliaciones dentro de la estructura? de nuestra vivienda en 335/4 fueron todas autorizadas en su momento. Nunca se ha realizado un cambio de uso de las habitaciones 2, 2a y 2b.

El cambio de uso se refería a un malentendido. Descubrí en el plano de solicitud de la vivienda 9a espacios de garaje dentro de la vivienda y hoy es la sala de estar del vecino. Si el vecino lo ha registrado o no, probablemente no debería importarme.

Tuvimos una breve cita con una abogada especializada en derecho urbanístico, que tras su primera evaluación no ve problemas legales en la situación actual.

Según su opinión, el límite de 2006 podría ser ilegal, pero no afecta al edificio actual en nuestra parcela. El edificio está aprobado en sus dimensiones y también tras la transformación del edificio sobre la parcela 335 a una vivienda, nuestro edificio estaba y está protegido como existente. La demolición parcial en n.º 2 y 2a nunca se llevó a cabo, pero aparentemente desde la perspectiva de los propietarios anteriores no hubo necesidad. Tras la finalización de la vivienda n.º 9a aparentemente nunca se revisó y el propietario de 9a nunca solicitó la demolición.

La abogada comentó la situación diciendo que con frecuencia se desvían de los planos de solicitud.

No he planteado preguntas sobre una posible conservación de partes del edificio antiguo en el marco de una nueva construcción. El próximo martes tenemos una cita en la autoridad de construcción competente para consultar la edificabilidad de forma general. Si el "límite" se mantiene sin discusión, lo escucharemos allí y sabremos más. Sin embargo, no me imagino que la autoridad nos pueda pedir demolición si el edificio estaba y está autorizado.

Queremos conservar una parte del edificio antiguo, ya que hoy en día allí se encuentra la conexión de la casa con electricidad, agua, gas e internet y alimenta la vivienda actual.

Además, allí está también la calefacción de gas con caldera y en el futuro planeamos alimentar la nueva construcción a través de las habitaciones del anexo. Queremos prescindir de un sótano y en la nueva construcción un cuarto técnico que, debido a un apartamento planeado para arrendatarios, debería estar accesible en todo momento. Además, planeo una bomba de calor que idealmente se colocará en el interior para evitar molestias acústicas en el vecindario. También el sistema de ventilación podría tener espacio allí, lo que seguro también traería ventajas de espacio y acústicas en la nueva construcción, que queremos aprovechar lo más posible.

Si lo entiendo bien, para tales modificaciones en la estructura restante seguramente se necesita un permiso de construcción y será examinada de nuevo desde el punto de vista del derecho urbanístico (normativa de distancias), y ahí podría complicarse.

Así que primero a la oficina de construcción y que nos den un buen repaso. Hasta aquí muchas gracias nuevamente por las aportaciones. Veamos qué sale de todo esto.

La superficie rayada en rojo representa la servidumbre de superficies de distanciamiento, que se extiende sobre los números de parcela 335/5 y 333/11.

Eso no tiene sentido. En 1972 aún no existía la parcela 335/5. La superficie de diferencia entre mi rayado verde y tu rayado rojo solo podría haberse inscrito en 2006. Pero entonces debería haberse registrado simultáneamente una inscripción para el resto de la construcción colindante, ya que un taller genera superficies de distanciamiento, así como un espacio con instalación de calefacción, y aun en caso de privilegio se excedería la longitud máxima de pared.

que según su primera valoración no ve problemática urbanística en la situación actual.

... me hace sospechar que la cita fue demasiado breve.

Según su opinión, la frontera de 2006 podría ser ilegal

Así los conozco, a los juristas.

incluso después de la remodelación del edificio en el número de parcela 335 a una vivienda, nuestro edificio estaba y está protegido por existencia preexistente.

En mi humilde opinión, una tesis arriesgada.

La demolición parcial en el nº 2 y 2a nunca se llevó a cabo, pero aparentemente desde el punto de vista de los propietarios de entonces no era necesaria.

Bueno, yo tampoco la haría si nadie lo controla. Una demolición parcial es mucho trabajo, cuesta dinero y se pierde espacio de almacenamiento. Pero la legalidad no se obtiene con la inactividad.

Sin embargo no me imagino que la autoridad nos pueda exigir la demolición

Yo sí me lo imagino.

Así que primero a la oficina de urbanismo y a que te den un buen regaño.

Así está bien. Cuéntame luego. Caso muy interesante.

Hola Escroda

¡Muchas gracias por tu contribución!

Lo de la servidumbre de zona de retranqueo no tiene sentido solo con mi información, te doy la razón. La "laguna" es que el terreno 335/4 se amplió hacia el norte en 1992 mediante una compra adicional. Esta superficie adicional se asignó luego en la división del terreno al número de parcela 335/5. Los dos propietarios establecieron notarialmente que la superficie adquirida adicionalmente está destinada al uso exclusivo del propietario de la futura parcela 335/5.

Nuestra servidumbre de zona de retranqueo afecta a toda la longitud de la pared de nuestro edificio y también es válida para los sucesores legales de los propietarios anteriores, por lo que la aceptación de la zona de retranqueo debería aplicarse para 335/5 y 333/11. El propietario de 333/11 me confirmó verbalmente una inscripción en su registro de la propiedad. No dispongo de un extracto del registro de la parcela 335/5. Según la escritura notarial, en este terreno no se puede construir ningún edificio en el futuro, ya que la superficie solo puede usarse como jardín de uso exclusivo. Como nota al margen.

La superación de la longitud máxima permitida de la pared o construcción en el límite se creó solo en 2006 con la división/delimitación de la frontera en nuestro edificio.

La "instalación de calefacción" de gas se instaló aproximadamente en 2001. Empresa especializada. El deshollinador la revisa regularmente. No tengo idea de por qué puede ser así.

A la abogada la dejamos sin comentarios. Tiempo perdido. Espero que "no necesitemos" a nadie allí.

¿Por qué consideras que mi edificio no tiene protección de la existencia?
¿Porque los propietarios del terreno que entonces aún era común no hicieron eliminar la parte del taller del 9 para la zona de retranqueo de la nueva construcción 9a, que habría sido necesaria para la concedibilidad de la aprobación de las obras en el edificio 9a? ¿Una prohibición de uso y orden de eliminación en un edificio que tiene (varias) licencias de construcción y fue construido según ellas?
Probablemente considero más la ilegalidad de un edificio que no cumple (o no cumplía) con las zonas de retranqueo requeridas antes de la división en 2006, cuando pudo reducir a la mitad la zona de retranqueo para el lado del edificio correspondiente (16m privilegio BayBO).
SI se revierte la división, como antes ambos edificios estarían sin límite con sus zonas de retranqueo. Esta circunstancia fue "curada" por la delimitación para el edificio residencial 9a.

Si no es posible una reversión, porque la "casa" del vecino no cumple con los retranqueos requeridos, pero nosotros disfrutamos de protección de la existencia para nuestro edificio y tampoco queremos demoler, la autoridad de supervisión de construcción seguramente no se opondrá a propuestas constructivas, que aunque no eliminen la situación, al menos la mitiguen.

Planeamos una reducción de la construcción en el límite de 26,80m a 18m, la eliminación de las aberturas de ventanas y la reducción de la estructura del techo sobre la ampliación a una medida "típica de garaje". Las paredes tienen una altura máxima de 2,80m.

Probablemente existe la posibilidad de solicitar desviaciones de las normativas de construcción, llamadas desviaciones/ exenciones aisladas.

En nuestro municipio decide la oficina del distrito competente sobre dichas solicitudes y por lo tanto la próxima semana tendré allí al interlocutor adecuado, si esto fuera aplicable en este caso.

Desde el punto de vista de mi vecino, seguro que sería ventajoso si mejora la "iluminación y ventilación" de su propiedad y mis ventanas del taller con vista a su salón desaparecieran. No se opondrá a una firma necesaria.

Ya veremos

La "instalación de combustión" calefacción a gas se instaló alrededor de 2001. Empresa especializada. El deshollinador la controla regularmente. No tengo idea de por qué puede ser así.

Porque ni la empresa especializada ni el deshollinador tienen que ocuparse de la legalidad en materia de construcción. Además, en 2001 aún no existía ningún límite, por lo que no había indicios de una medida ilegal en materia de construcción.

que mi edificio no tiene protección de mantenimiento

Pues yo solo cuestiono la protección de mantenimiento de los edificios 2 y 2a...

Porque los propietarios del entonces terreno común no hicieron eliminar la zona de distancia para la construcción nueva 9a, la parte del taller del 9

Esta circunstancia fue "corregida" prácticamente mediante la delimitación de la frontera para el edificio residencial 9a.

Perdona, no te entiendo. El nuevo límite solo empeora las circunstancias ilegales en materia de construcción. Me pongo en el papel de la autoridad de permiso:
La condición para la autorización del cambio de uso del edificio vecino fue la demolición parcial de los edificios 2 y 2a. Como esto no se ha realizado, o bien se tiene que revertir el cambio de uso o se debe realizar la demolición parcial para restablecer la legalidad. Debo ejercer mi criterio de manera que se tome la medida que conlleve la menor carga. Entre vivienda y trastero la decisión es fácil. Además, simplemente estás en peor posición negociadora porque ahora planeas cambios que requieren licencia. Solicitas un permiso de construcción que solo te concederé cuando se hayan eliminado los problemas legales existentes.

No se negará a una firma necesaria.

Entonces quizás todo salga bien. Pero si las zonas de distancia se superponen, la firma del vecino no servirá de nada.

Existe la posibilidad de solicitar excepciones a las normas de construcción, las llamadas excepciones/beneplácitos aislados.

Sí, pero ¿por qué debería concedértelas? ¿Por qué no puedes simplemente colocar un garaje de 9 m en la frontera o reducir la edificación existente para que encaje?

Porque ni la empresa especializada ni el barquillero tienen que ocuparse de la admisibilidad conforme al derecho de construcción. Además, en 2001 todavía no había límite, por lo que no había indicios de una medida ilegítima conforme al derecho de construcción.

Tengo que discrepar contigo. El maestro de limpieza distrital inspecciona las instalaciones de acuerdo con el §73 BayBO. Se verifica la idoneidad de la calefacción conforme al derecho de construcción, el lugar de instalación, el sistema de evacuación, etc. Los edificios anexos 2a y 2b son desde 1961/62 construcciones en el límite de propiedad (lugar de instalación de la calefacción). Creo que hubo indicios.

Solo cuestiono la protección de la antigüedad de los edificios 2 y 2a ...

¿Con qué fundamento? Encontré una contribución de la que puedo deducir que en mi caso un cambio puede llevar a la pérdida de la protección de la antigüedad. Debido a la división de la propiedad, aquí no se ha producido ninguna pérdida de la protección de la antigüedad.

para la aprobación del cambio de uso del edificio vecino se requería la demolición parcial de los edificios 2 y 2a. Dado que esto no ha ocurrido, o bien se debe revertir el cambio de uso o bien se debe realizar la demolición parcial para restablecer la legalidad.

El propietario A está remodelando su vivienda y necesita un permiso para ello. A solo lo obtiene si pregunta al propietario B si va a demoler parte de su propiedad. Esto se acuerda oralmente (asumo porque no encuentro nada). La construcción/nueva obra se completa, no se verifica, no se exige, los recursos prescriben, lo que sea.

El propietario A no tiene nada por escrito de que el propietario B haya demolido alguna vez una parte de su anexo, y tampoco las autoridades tienen razón ni posibilidad para exigir al propietario B que lleve a cabo la demolición parcial. ¿Cómo podrían? La ampliación 2, 2a (y 2b) son desde 1961 legales. Consecuencia: el propietario A tiene una construcción ilegal desde 1983 hasta 2006 con la que nadie se preocupa. De una llamada garaje en su plan de entrada dentro de su vivienda, el propietario A hace entre 1983 y hoy una sala de estar. En 2006 se produce la división y el límite da al anexo del propietario B. Consecuencia: el propietario A ahora tiene un límite en el que debe reducir la altura de su pared, que entre 1983 y 2006 con su zona de separación invadía el anexo (más antiguo y aprobado), a h 0,5 (privilegio 16m). La propiedad de B se vende en 2007 por fallecimiento. ¿Debe el nuevo propietario demoler o construir un edificio/garaje nuevo? Extraña solución...

...o se debe realizar la demolición parcial para restablecer la legalidad.

Y con una demolición no se restablecerían condiciones adecuadas. Con una distancia de 1,5 m hasta el límite actual el anexo no estaría protegido por la normativa de zonas de separación. Además, el edificio perdería su protección de la antigüedad debido a que se modificaría significativamente por esta medida forzada.

Debo ejercer mi criterio de manera que se adopte la medida que cause la menor carga.

Teniendo en cuenta que, como se describió arriba, el propietario A entre 1983 y 2006 no cumplió (no pudo cumplir) las zonas de separación respecto al anexo de B y reutilizó un garaje dentro de su edificio 9a como sala habitable (sala de estar), la carga debe ser realmente examinada antes de que alguien prohíba el uso.

Sí, pero ¿por qué debería dártelo? ¿Por qué no puedes simplemente colocar un garaje de 9 m en el límite o reducir el edificio lo suficiente para que encaje?

¿Por qué debería eliminarse la construcción? No veo la base para ello. En teoría es fácil construir un garaje en el mismo lugar, pero en la práctica no necesito un garaje sino un anexo y este ya está ahí desde 1941. Solo se podría discutir sobre su uso actual: "carpintería". Los costos también son un argumento para nosotros. Después de la demolición seguiría la protección del límite (el vecino tiene una terraza cerrada y un camino junto al anexo). La conexión de servicio va al anexo (se necesitaría una nueva conexión). El espacio puede seguir usándose como taller/almacén en el uso actual (sin calefacción). (sin sótano en la nueva construcción).

...reducir el edificio lo suficiente para que encaje?

Ya lo mencioné. Sacar ventanas, reducir la construcción en el límite, bajar el techo y poner un techo de garaje encima.

Miro hacia el anexo (BayBO Art.6 párrafo 9 1.) con desviaciones aisladas respecto a las zonas de separación y medida de la construcción en el límite superior a 15m.

Saludos