Duración actual del trámite de solicitudes de financiamiento para construcción en los bancos

Recientemente compré dos apartamentos.
El 7 de octubre tuve una cita en el banco. Allí revisamos todos los documentos y cerramos el préstamo. Todo hablado, etc.
Él dijo que hasta que tengamos los contratos y podamos firmarlos, tomaría un tiempo.
La cita con el notario para el primer apartamento fue el 21 de octubre.
La cita con el notario para el segundo apartamento fue el 19 de noviembre.

Desde entonces, por supuesto, hemos recibido regularmente facturas por notario, registro de la propiedad, pago del precio de compra, agente inmobiliario, etc.

Para eso simplemente sobregiramos mi cuenta.
La semana pasada finalmente llegó la llamada diciendo que el 29/12 podemos firmar los contratos notariales.

Así que... actualmente los trámites en los bancos están muy lentos.

Y por cierto. No recomendaría este procedimiento a nadie que no tenga una relación absolutamente buena con su banco y su gestor, porque conlleva cierto riesgo.

Por cierto, no tengo que pagar intereses por sobregiro :D
ah, sí, el banco es una caja de ahorros regional.

Bien que ya lo hayas dicho tú mismo: esto es jugar con fuego. A menos que uno tenga finanzas extremadamente buenas. Porque pagar "facturas por notario, registro de la propiedad, pago del precio de compra, agente inmobiliario, etc." directamente desde la cuenta corriente y con sobregiro probablemente no sea posible para la mayoría de los promotores.

Préstamo: 550T
Capital propio: 50T
Ingreso neto: 5T
Crédito de auto: quedan 16T por pagar 400€/mes

Bueno, nosotros también tenemos 5k netos, pero 200k de capital propio y un asesor del banco holandés dijo que nos financiarían hasta 500k. Por eso no entiendo por qué su financiación no debería ser un problema.
Quieren más dinero que nosotros y tienen menos capital propio.

Tenemos el plan Ing-Diba pero no lo seguimos porque la caja de ahorros ofreció mejores condiciones. Aquí también nos financiarían hasta 550k.
(Solo declaraciones verbales, pero queríamos saber cuál sería nuestro margen para financiamientos adicionales en el peor de los casos.)

Pues nosotros también tenemos un ingreso neto de 5k, sin embargo contamos con 200k de capital propio y un asesor del banco holandés dijo que nos podrían financiar hasta 500k. Por eso no entiendo por qué su financiación no debería ser un problema.
Ustedes quieren más dinero que nosotros y tienen menos capital propio.

No seguimos adelante con el plan de Ing-Diba porque la caja de ahorros ofreció mejores condiciones. Aquí también nos financiarían hasta 550k.
(Solo declaraciones verbales, pero queríamos saber cuál sería nuestro margen para financiamientos adicionales en el peor de los casos.)

En su caso lo veo así: el banco estaba dispuesto a financiarles 100 veces.
En nuestro caso serían en realidad 110%, pero eso nos lo confirmaron antes con la consulta de condiciones. Según tengo entendido, Ing-Diba también llega hasta 110% sin problema, lo aclaramos previamente. La cantidad de capital propio no es decisiva en cada caso individual, quizás en su caso el banco no valoró su proyecto de construcción en 750k.

Además del capital propio mencionado, también tenemos un colchón que hemos demostrado con extractos bancarios. No creo que la solvencia les haya sido negada. Sabríamos más después de las fiestas, por eso nos mantenemos tranquilos – ahora solo nos causaría estrés rompernos la cabeza con suposiciones innecesarias.

Leo vuestras respuestas con calma, pero de hecho tengo una pregunta. Tal vez alguien de vosotros lo sepa: si ahora recibimos una denegación final de Ing-Diba, ¿significa que estará registrada en Schufa durante un año y que no tiene sentido presentar una solicitud en otros bancos? ¿También nos rechazarían por la denegación de Ing-Diba? ¿Qué pasa si optamos por otro inmueble, un poco más barato (por ejemplo, una casa adosada)? ¿Tenemos que esperar un año hasta que se elimine el registro?

En vuestro caso lo veo así: el banco estaba dispuesto a financiaros 100 veces. En nuestro caso serían en realidad el 110%, pero eso nos fue asegurado previamente en la consulta de condiciones. Según mi conocimiento, Ing-Diba también llega hasta el 110% sin problema, lo habíamos aclarado de antemano. La cantidad de capital propio no es decisiva en cada caso individual, tal vez el banco en vuestro caso no valoró vuestro proyecto de construcción de casa con un valor de objeto de 750.000. Además del capital propio mencionado, también tenemos un pequeño margen de seguridad, que hemos demostrado con extractos bancarios. No creo que la solvencia no les haya sido aprobada.

Ya hace tiempo que se observa que los bancos ya no financian todo al 100%. Si se trata de una construcción nueva - supongo eso por los bajos costes accesorios mencionados. Los 110% solo describen la relación préstamo-valor. El banco debería darte más crédito (550.000€) de lo que asume en el valor de tasación de la casa (540.000€). Quizás ahora calculan incluso de forma más conservadora. ¿Cuál es el precio del terreno y cómo ha evolucionado en los últimos años? El otro parámetro se refiere a la dimensionación del crédito - es decir, la relación entre los ingresos del hogar y el volumen del crédito. El límite superior está entre 100 y 110. Y ahí ya estáis rozando.

¿Tienes tiempo y ganas de explicarlo un poco más? Es algo que no entiendo del todo, tampoco soy especialista. Pensaba que debido a la enorme toma de deuda y a la gran cantidad de dinero en circulación, los inmuebles/casas son una buena inversión, además de que muchas empresas internacionales, si no me equivoco, compran casas y bienes raíces en Alemania. ¿Por qué para un banco "el dinero en el banco" es más valioso que (por ahora participaciones en) bienes raíces y casas?

Si todos piensan como tú, habría que empezar a reflexionar. Mira el boom de las amas de casa. Todo el mundo piensa que en la bolsa, con ETFs, con Bitcoin o con inmuebles SOLO se puede ganar. No hay riesgos, solo se puede subir. Hasta que las supuestas certidumbres son puestas a prueba...

¿Qué empresa compra una casa unifamiliar o un dúplex en medio de la nada? Son personas normales que cada vez piden más créditos para conseguir un objeto supuestamente escaso y llegan hasta el límite. Mira el ejemplo actual aquí en el hilo.

Los bancos se están volviendo más cautelosos, domina la nueva variante Corona-K: quien tiene (mucho capital propio + ingresos), todavía consigue algo, los demás quedan fuera. Y la pregunta interesante la hiciste tú mismo: ¿por qué hacen eso los bancos? Porque el riesgo sigue aumentando, y probablemente las exageraciones solo se pueden financiar con capital propio, no a través del banco.

Si se pretende financiar un inmueble de 700.000 €, que hace 2 años estaba en 550.000 €, lo consigues si aportas tú mismo los 150.000 € de "plusvalía". Los bancos asumen cada vez más que en una venta forzosa no podrán recuperar ese valor, y no ajustan de manera simple el valor de préstamo con un -10% del precio de venta arbitrariamente elevado.