Pregunta: 1% de amortización y 10 años de interés fijo. ¿Nunca se pagará la casa?

Un plazo de interés fijo de 10 años es probablemente la duración de financiamiento más común que se encuentra. Esto se debe en parte a que, independientemente de la duración del financiamiento que se elija, después de 10 años se tiene un derecho especial de cancelación, lo que hace que los bancos que se refinancian hoy, en caso de un plazo más largo que se cancele antes, corran el riesgo de tener que prestar el dinero nuevamente en condiciones peores. Entre otras cosas, este hecho es tenido en cuenta por el banco, lo que provoca que los plazos largos sean per se siempre más caros que los financiamientos a 10 años.

Como en la juventud otras cosas son más importantes que la casa pagada, muchos comienzan con una amortización del 1%. Es importante no solo ir al banco con el que uno tiene la hipoteca y solicitar una oferta, sino comparar las diferentes instituciones. También existe la posibilidad de financiar parte de la compra o construcción de la casa a través de la Kfw, que otorga un préstamo subordinado, lo que mejora notablemente las condiciones del banco financiador que ocupa el primer rango. Hay muchas maneras de financiar una casa, por lo que lo mejor es acudir a un experto independiente en financiamiento de viviendas, ya que tiene una mejor visión general sobre las condiciones en las distintas instituciones. Un amigo mío, por ejemplo, eligió un préstamo con Cap, que en principio tiene una tasa variable, pero que está limitada hasta cierto nivel. La ventaja es que se puede amortizar el préstamo incluso más allá del 5% de amortización especial. Es útil para autónomos, cuya altura de ingresos puede variar mucho.

Me he ocupado intensamente del tema, ya que hace 2 años compré una casa y también, por motivos profesionales, tengo que realizar financiamientos de vez en cuando. Por cierto, hasta 3 años antes del vencimiento del plazo fijo de 10 años, se puede refinanciar un financiamiento con las condiciones actualmente favorables, por ejemplo, mediante un llamado préstamo Forward.

Con la financiación inmobiliaria, de alguna manera me da la impresión de que no se busca para nada tener una casa completamente pagada para la jubilación, o digamos en el rango de 60 a 65 años.

Muy a menudo se leen cálculos con un 1% de amortización y un plazo fijo de intereses de 10 años. Así la cuota mensual es agradablemente baja, ¡pero el crédito prácticamente no se amortiza! No entiendo que la gente calcule así. ¿Qué piensan que pasará en 10 años? Entonces necesitaré la siguiente financiación y mi dinero habrá ido principalmente a los intereses.

Este tipo de créditos tiene mucho sentido incluso cuando la suma del crédito es manejable (si no, elegiría un plazo más largo):

1. Cuota baja significa seguridad.
2. En un contrato así siempre debe haber una cláusula de amortización anticipada decente. Al menos 5%, mejor 10% por año, porque los salarios suben con los años.

Mientras uno esté líquido, puede reducir rápidamente el capital del crédito mediante amortizaciones anticipadas y reducir drásticamente los costos del crédito. Si uno tiene problemas financieros, la cuota baja protege contra ejecuciones hipotecarias.

Hemos firmado un contrato así con una posibilidad de amortización anticipada del 10%, y acordamos las cuotas lo más bajas posible. Ahora, en el segundo año, usando al máximo posible la amortización anticipada, ya hemos amortizado casi un tercio del capital del crédito y puedo dormir muy tranquilo con las cuotas bajas (500 euros).

Yo haría un plazo fijo de intereses de 25 años y al final la casa estaría completamente pagada = amortización total. ¿Probablemente soy demasiado conservador?

Al contrario, tu modelo es más bien arriesgado, porque implica cuotas mensuales altas que, en caso de duda, pueden meterte en serios problemas.

Si su financiación es arriesgada o no, solo se puede juzgar si se conoce su situación financiera y los datos exactos de la financiación.

Con un tipo de interés fijo de diez años y una alta posibilidad de amortización anticipada, también pueden surgir problemas si la situación financiera empeora. Entonces simplemente no se realizan las amortizaciones anticipadas y al final del período de tipo fijo la deuda pendiente será mucho mayor de lo previsto.

La seguridad la aportarían más bien posibles ajustes en la amortización.

¡Al final, todo esto es algo muy individual!

La seguridad la aportarían más bien posibles ajustes en la amortización.

Exacto. Acabamos de recibir una oferta con una amortización del 1%, que puede modificarse dos veces al año (incrementándose o disminuyéndose, según cuánto dinero haya disponible), más un pago extraordinario del 5% una vez al año. El tipo de interés fijo también es aquí solo por 10 años; estamos considerando si no prolongarlo a 15 años, lo que significaría 30 EUR más al mes en la cuota. En sí no es mucho, pero la cuestión es si no sería mejor destinarlo al pago extraordinario en lugar de dárselo al banco...

Si su financiación es arriesgada o no, solo se puede juzgar si se conoce su situación financiera y los datos exactos de la financiación.

Por eso también escribí "más bien arriesgado". También podría haber escrito "potencialmente más arriesgado".

Con una fijación de intereses de diez años y una gran posibilidad de pagos anticipados especiales, pueden surgir problemas si la situación financiera empeora. Entonces simplemente no se hacen los pagos anticipados especiales y al final del periodo de interés quedará una deuda residual mucho mayor de lo previsto.

Al menos se tiene tiempo hasta el final del periodo de interés (que también puede establecerse sin problema en 15 años o más). Si con una cuota fija más alta se vuelve apretado, en algunas circunstancias puede ser el fin inmediato.

La seguridad vendría más bien de posibles ajustes en los pagos.

Las posibilidades de pagos anticipados especiales no son otra cosa. Solo que mucho más flexibles.

Entonces, en mi publicación se trataba de la comparación de su financiación y una con un plazo fijo de interés de diez años, en la que, como se dijo, también puede haber problemas. Y un plazo fijo más largo + alta posibilidad de amortización especial significa también un interés/cuota más alto.

Y para mí, la posibilidad de amortización especial y el ajuste de amortización sí se diferencian.