मध्यस्थ या स्थानीय बैंक के माध्यम से निर्माण वित्तपोषण

नहीं। मैं असहमत हूँ

यह बकवास है! मैं तुम्हारे बयान से बहुत हैरान और आश्चर्यचकित हूँ। वर्तमान में निर्माण लागत हमेशा वास्तविक मूल्य से ऊपर होती है, जमीन के दाम भी। इसका मतलब निर्माण लागत प्लस जमीन की लागत हमेशा निर्माण के बाद संपत्ति के अनुमानित बाजार मूल्य से अधिक होती है। बैंक को बिल्कुल फर्क नहीं पड़ता कि तुमने 750,000 यूरो निवेश किए हैं, अगर अंत में अनुमानित मूल्य केवल 600,000 यूरो है। निपटान मूल्य हमेशा 600,000 यूरो के आधार पर लिया जाता है। तुम्हें यह भी पता होना चाहिए। बैंक भी उसी हिसाब से शर्तें समायोजित करते हैं, यह एक तथ्य है। उदाहरण के लिए, मान लो कि तुमने 79% निपटान मूल्य से गणना की है, लेकिन बैंक 85% पर आ जाती है। तो बैंक शर्तें 80-90 या 80-85 रेंज में देगी, विभाजन के अनुसार। क्या तुम विश्वास नहीं करते? तुम्हें करना चाहिए।

यदि 79% निपटान मूल्य के साथ वित्त पोषण के लिए आवेदन किया गया है, तो बैंक इसे क्यों अस्वीकार करेगी, जब वह थोड़ा अधिक ब्याज दर देकर भी वित्त पोषण कर सकती है? तुम कौन सा प्लेटफॉर्म इस्तेमाल करते हो?

प्रिय

तुम निपटान मूल्य की बात कर रहे हो: यह वैसा ही होगा जैसा तुमने बताया, यानी वर्तमान में निर्माण लागत बहुत अधिक है, फिर जमीन के लिए भी अधिक भुगतान करना पड़ता है = इसलिए बैंक के लिए निपटान मूल्य हमेशा निर्माण लागत/निर्माण मूल्य से काफी कम होता है।

लेकिन मैं यहाँ शर्त निर्धारण की बात कर रहा हूँ, कि बैंक शर्त निर्धारण के लिए कौन सा मूल्य लेते हैं, और यहाँ बैंक निर्माण मूल्य को लेते हैं।

तो मैं तुम्हें बताता हूँ कि मैं वर्तमान में कैसे काम करता हूँ:
ग्राहक मेरे पास आता है, और कहता है: मैं यह घर खरीदना चाहता हूँ, जिसकी कीमत 600,000 यूरो है, मेरे पास 100,000 यूरो हैं, और मैं 500,000 यूरो का वित्त पोषण चाहता हूँ।
सबसे पहली बात जो मैं करता हूँ: मैं उस घर का मूल्यांकन करता हूँ
ताकि मैं देख सकूँ कि खरीद मूल्य और मूल्य में कितना अंतर है।
अगर मैं 500,000 यूरो मूल्यांकन करता हूँ, तो मेरे पास एक दिशानिर्देश है, फिर मैं जानता हूँ कि ज्यादातर बैंक लगभग +/- 50,000 यूरो के दायरे में होंगे...
(मेरे पास पहले एक संपत्ति थी, जहाँ दो बैंकों के मूल्यांकन में लगभग 25% का अंतर था, यानी उनके निपटान मूल्य में!)

वर्तमान में कुछ बैंक हैं जो मूल्यांकन किए गए मूल्य का अधिकतम 100% वित्त पोषित करते हैं, मतलब यदि मैं 500,000 यूरो मूल्यांकन करता हूँ, तो ये बैंक शायद बाहर हो जाएंगी, क्योंकि यदि वे 500,000 यूरो से कम मूल्यांकन करते हैं, तो वे बाहर हो जाएंगी।

इसका मतलब है कि मुझे ऐसी बैंक लेनी होगी जो मान लो 450,000 यूरो मूल्यांकन पर भी हमें 500,000 यूरो दे, (वैसे कुछ बैंक हैं जो निपटान मूल्य से 250,000 यूरो तक अधिक तक वित्त पोषित करते हैं, यानी यदि वे 500,000 यूरो का मूल्यांकन करते हैं, लेकिन खरीद मूल्य 750,000 यूरो है, तो वे 750,000 यूरो तक भी दे देती हैं (यह 150% निपटान सीमा है, या दूसरे शब्दों में बैंक के लिए 50% अंडरटेकिंग यानी बिना सुरक्षा!) यहाँ बैंक 750,000 यूरो 100% सीमा के साथ देगी (इस पर कोई ब्याज वृद्धि नहीं होगी!)
मतलब मूल्यांकन 500,000 यूरो, खरीद मूल्य 500,000 यूरो, वित्त पोषण 500,000 यूरो = 100% वित्त पोषण शर्तें
मूल्यांकन 500,000 यूरो, खरीद मूल्य 750,000 यूरो, वित्त पोषण 750,000 यूरो = 100% वित्त पोषण शर्तें
और अब आता है:
मूल्यांकन: 500,000 यूरो, खरीद मूल्य 750,000 यूरो, लेकिन वित्त पोषण केवल 600,000 यूरो (तो निपटान के हिसाब से सीमा (600k पर 500k): 120%, और शर्त निर्धारण के हिसाब से (600k पर 750k) 80% सीमा, मतलब बेहतर शर्तें!)

अब तुम्हारे सवाल पर वापस:
- मैं सभी प्लेटफार्मों का इस्तेमाल करता हूँ, क्योंकि मुझे सीधे बैंकों से संपर्क पसंद है
- केवल नवीनीकरण वित्त पोषण में मेरे ग्राहक निपटान मूल्य के अनुसार शर्तें पाते हैं (मैं ग्राहकों को बताता हूँ कि बैंक इसे समायोजित कर सकते हैं, जरूरी नहीं कि करें, अगर मूल्य में अंतर होता है)
- नए निर्माण या खरीद में मेरे आवेदन हमेशा खरीद मूल्य/निर्माण लागत के अनुसार होते हैं, और वे बैंक चुने जाते हैं जो "मूल्य सीमा" में फिट हों, यानी जो निपटान के कारण अस्वीकृति देते हैं उन्हें हटाया जाता है!
(वैसे, कुछ उपयोगकर्ता इस फोरम पर इसे पुष्टि कर सकते हैं, जिन्होंने मुझसे संपर्क किया था क्योंकि जिन बैंकों से उन्होंने पूछा था, या जिन एजेंटों के माध्यम से वे गए थे, उन्हें निपटान मूल्य के कारण अस्वीकृति मिली!)

इसलिए मेरे यहाँ ग्राहक उन बैंकों को प्रस्तुत किये जाते हैं जो निर्माण लागत के अनुसार ब्याज दर गणना करती हैं, लेकिन निपटान सीमा में बड़ा अंतर स्वीकार करती हैं,
(पहले उदाहरण: 900,000 यूरो निर्माण लागत, बैंक का निपटान मूल्य 500,000 यूरो, वित्त पोषण 600,000 यूरो; ग्राहकों ने पिछले हफ्ते 20 वर्ष की ब्याज अवधि पर 1.99% दर से वित्त पोषण किया... बैंक ने आवेदन के अनुसार अनुमोदन किया)

जैसा मैंने कहा, मैं लंबे समय से रियल एस्टेट वित्त पोषण करता हूँ, और केवल तब समायोजन हुए हैं जब नवीनीकरण वित्त पोषण किया गया हो (या जब आवेदन फिर से करना पड़ा हो क्योंकि ग्राहक की जानकारी बदल गई हो... इसलिए मौजूदा दैनिक शर्तें लागू हुईं) लेकिन नए निर्माण/खरीद में निपटान मूल्य के कारण कभी नहीं।
मेरे यहाँ:
या तो बैंक आवेदन के अनुसार स्वीकृत करता है (भले ही 2-3-4 सप्ताह बाद जांच हो; यहाँ उदाहरण दे सकता हूँ: फरवरी के मध्य में नवीनीकरण वित्त पोषण के लिए आवेदन किया, मंजूरी पिछले सप्ताह मिली, 10 वर्षों की ब्याज अवधि पर ग्राहक ने अभी भी 0.75% प्राप्त किया... बहुत लंबा समय लगा... लेकिन शर्तें वैसी ही रहीं जैसी आवेदन में थीं...)

इसलिए कृपया हमेशा अंतर करें:
जब बैंक शर्तें निपटान मूल्य के आधार पर बनाता है (मैं जो प्लेटफ़ॉर्म इस्तेमाल करता हूँ वहाँ केवल नवीनीकरण वित्त पोषण में)
और खरीद/नए निर्माण में निपटान मूल्य केवल मंजूरी के लिए (मेरे लिए और ग्राहक के लिए) महत्वपूर्ण होता है।

पीएस। बहुत लंबा हो गया... लेकिन अब एक सुझाव:
यदि तुम शाखा में जाते हो, और 500,000 यूरो के खरीद मूल्य में से 400,000 यूरो का वित्त पोषण चाहते हो!
सलाहकार मूल्यांकन करता है, और वह भी 400,000 यूरो मूल्य बताता है।
तो वह तुम्हें 100% शर्तें देगा, बजाय 80% के (हो सकता है, जरूरी नहीं... मैं जानता हूँ कि मेरे स्थानीय स्पार्कासे के संपर्क में 0.40% की फैलाव हो सकती है... वह ग्राहक को 1.20% का प्रस्ताव दे सकता है (उदाहरण के तौर पर) जबकि वह 0.80% भी दे सकता है... लेकिन इस तरह बैंक के लिए अधिक मार्जिन निकाल सकता है (यदि ग्राहक 1.20% शर्त स्वीकार करता है...))

ठीक है, यही इतना ;)

मेरे बैंक ने संपत्ति का मूल्य 880,000 यूरो अनुमानित किया, मूल्यांकन किया आदि।
खरीद 820 के लिए हुई, 32k सब्सिडी घटाकर = 788,000।

क्या यह संभव है? क्या ब्याज दर तब बेहतर होगी?

यह बैंक पर निर्भर करता है,
यहाँ एक स्पार्कसेस या सहकारी बैंक = वे शायद कम ब्याज दर पेश करें।

निजी बैंक या बड़े खिलाड़ी के लिए कोई फर्क नहीं पड़ता
यानी संपत्ति का मूल्य: 400,000€
खरीद मूल्य: 325,000€, फाइनेंसिंग: 325,000€ उन्होंने सख्ती से कहा: ग्राहक खरीद मूल्य का 100% फाइनेंस करता है, यानी 100% फाइनेंसिंग (इसके लिए पुनर्वित्त शायद 60% शेष होगा)

वे यह भी कहते हैं:
वर्तमान में बाजार में खरीद मूल्य संपत्ति के मूल्य से 10-20-30% अधिक है, हम ग्राहकों के लिए बेहतर मूल्य (खरीद मूल्य) लेते हैं ताकि 99.9% ग्राहक लाभान्वित हों
0.1%, जो मूल्य से सस्ता खरीदते हैं, उन्हें उस बैंक के पास जाना होगा जो इसे स्वीकार करता है (यानी कुछ ही लोग)

प्रिय
- तो मैं सभी प्लेटफार्मों का उपयोग करता हूँ, क्योंकि मुझे सीधे बैंकों तक पहुंच पसंद है

आपकी व्याख्या के लिए बहुत धन्यवाद।

क्या इसका मतलब है कि आप नयी वित्तपोषण के लिए सीधे बैंकों से संपर्क करते हैं या फिर आप मार्केटलीडर पोर्टल का उपयोग करते हैं?

आपके विवरण के लिए धन्यवाद। मेरे मामले में बैंक ने कनेक्टिंग वित्तपोषण संभाला। 10 वर्षों के लिए 1.14% वार्षिक ब्याज दर। वही बैंक, क्योंकि सब कुछ एक ही पैकेज में था, नयी वित्तपोषण के लिए एक अन्य प्रोजेक्ट के लिए निर्माण लागत लगभग छोड़ दी और फिर प्रस्तावित शर्तों में 0.1% की बढ़ोतरी की।

संविदानुसार अनुचित यह है कि ऋण के लिए अनुबंध में 18 माह की स्वीकृति अवधि शामिल है। लगभग यह कि 18 महीनों के अंदर पूरी तरह स्वीकृति करनी होगी, नहीं तो बैंक पीछे हट सकता है। कोई नया निर्माण प्रोजेक्ट मुझे 18 महीने से कम की निर्माण अवधि की गारंटी नहीं देता। बैंक के अनुसार यह मानक अनुबंध है और हर जगह ऐसा होता है, और जब 18 महीने खत्म हो जाते हैं, तो उपलब्धता ब्याज लिया जाता है। यह क्लॉज केवल मानक के तौर पर शामिल है और शायद इसका उपयोग नहीं होता। खैर, शर्तें 20 वर्षों के लिए 1.5% से कम हैं... बिना बढ़ोतरी के यह सस्ता होता।

आपकी व्याख्या के लिए धन्यवाद।

इसका मतलब है कि आप नई वित्तपोषण के लिए सीधे बैंकों के पास जाते हैं या आप मार्केटफ्यूहररपोर्टल का उपयोग करते हैं?

आपकी व्याख्या के लिए धन्यवाद। मेरी बैंक ने पुनर्वित्तपोषण बनाए रखा है। 10 वर्षों के लिए 1.14% सालाना ब्याज दर। वही बैंक, चूंकि सब कुछ एक पैकेज में है, ने नई वित्तपोषण के लिए, एक अन्य परियोजना के लिए, निर्माण लागत को लगभग नजरअंदाज कर दिया और फिर प्रस्तावित शर्तों को 0.1% ऊपर समायोजित किया।

संविदात्मक रूप से अनुचित यह है कि ऋण के लिए अनुबंध में 18 महीने की स्वीकृति अवधि शामिल है। मूल रूप से, 18 महीनों के भीतर पूरी तरह से स्वीकार करना होगा या बैंक वापस हट सकता है। कोई भी नया निर्माण परियोजना मुझे 18 महीनों से कम निर्माण समय की गारंटी नहीं देता। बैंक के अनुसार, यह मानक अनुबंध है और हर जगह ऐसा ही होता है और जब 18 महीने समाप्त हो जाते हैं, तो अवमुक्ति ब्याज लगाया जाता है। यह क्लॉज केवल मानक रूप में शामिल है और शायद इसका उपयोग नहीं किया जाता है। खैर, शर्तें 20 वर्षों के लिए 1.5% से कम हैं... वृद्धि के बिना यह सस्ता होता।

18 महीने के बाद ही आवंटन ब्याज लगना बेहतरीन है। आमतौर पर सिर्फ 6-12 महीने ही होता है।

तो कुछ बैंकों में मेरे साथ यह होता है:
मैं बस उन्हें दस्तावेज भेज देता हूँ, और कहता हूँ: क्या आप ऐसा करेंगे?
फिर प्लेटफॉर्म को कंडीशनिंग और बिलिंग के लिए लिया जाता है (क्योंकि यह अक्सर सस्ता होता है)

इंडिविजुअल बिजनेस में ऐसा किया जाता है कि हम कभी-कभी कहते हैं: क्या आप ग्राहक के लिए कंडीशन XY कर सकते हैं, फिर वे इसे कैलकुलेट करते हैं, और कभी-कभी यहाँ काउंटरऑफर भी आ सकता है (लेकिन यह बैंकों में 500,000/750,000/1,000,000 वित्तपोषण राशि के आधार पर शुरू होता है, उसके नीचे हमेशा पोर्टल कंडीशन्स होते हैं)

और 23:39 बजे की जवाब आपके लिए समाधान दिखाता है कि उन्होंने इसे क्यों बढ़ाया।
क्योंकि
आपके पास सामान्य फाइनेंसिंग (स्टैंडर्ड) नहीं है, जहाँ लोग अभी अपना पहला घर बना रहे हैं या खरीद रहे हैं।

आपके मामले में ऐसा था:
1) रीफाइनेंसिंग, यहाँ बैंक के पास पहले से ही संपत्ति का मूल्य था, यानी मूल्य के आधार पर: ऑफर, और यह फिर कॉन्ट्रैक्ट में भी किया गया।

उस घर के लिए, यानी
2) वे शायद पहले निर्माण लागत/निर्माण खर्च के हिसाब से हिसाब लगाते थे (ऑफर शायद 1.40% ब्याज दर पर था), यहाँ एक खास बात है: आपने पहले से एक प्रॉपर्टी के लिए फाइनेंसिंग कर रखी है, यानी वे पहला प्रॉपर्टी अतिरिक्त सुरक्षा के रूप में ले सकते हैं।
इसलिए आप इसे ऐसे सोच सकते हैं कि उन्होंने कैसे कैलकुलेट किया होगा
(मेरी उदाहरण गणना....)
प्रॉपर्टी A: मूल्य 300,000€, फाइनेंसिंग (रीफाइनेंसिंग) 200,000€
रनआउट: 66.66%, इसलिए 70% रनआउट के साथ ऑफर, आपने इसे स्वीकार किया। कॉन्ट्रैक्ट भी समान कंडीशन्स के साथ, क्योंकि इसमें कोई बदलाव नहीं हुआ।

प्रॉपर्टी B:
निर्माण लागत: 500,000€, फाइनेंसिंग 400,000€ (सिर्फ उदाहरण के तौर पर) जो 80% है
वे यहाँ प्रॉपर्टी A से शायद अतिरिक्त सुरक्षा के रूप में जोड़ा है (कॉन्ट्रैक्ट में शायद लिखा होगा कि बैंक के पास सभी सुरक्षा, यानी प्रॉपर्टी A भी शामिल है, जो प्रॉपर्टी B के कॉन्ट्रैक्ट के लिए भी जिम्मेदार है... कॉन्ट्रैक्ट में ध्यान से देखें...)
इसलिए उन्होंने कहा: ठीक है, हम यहाँ 75% रनआउट भी ऑफर कर सकते हैं (400+200 क्रेडिट, सुरक्षा: 500+300) = इसलिए ऑफर में कंडीशन 1.40% है!

फिर उन्होंने प्रॉपर्टी B के लिए मूल्यांकन किया, और पाया: ठीक है, यह सिर्फ 450,000€ का मूल्य है, इसलिए 75% रनआउट नहीं हो पाता = तब कॉन्ट्रैक्ट 1.50% पर।

बैंक इसे नई फाइनेंसिंग के रूप में नहीं देखता, जहां निर्माण मूल्य/खरीद मूल्य के आधार पर जाता है क्योंकि आपके पास पहले से फाइनेंसिंग चल रही है।
यह एक खास बात है, और आम तौर पर नहीं।
(अधिकतर लोगों के पास सिर्फ एक फ्लैट या घर होता है... दो नहीं ;)
इसलिए फाइनेंसिंग रीफाइनेंसिंग के रूप में की गई = यहाँ बैंक ऋण सुरक्षा मूल्य के अनुसार जाता है, जो सामान्य है।

(यह बात आपने अपनी पहली मैसेज में बतानी चाहिए थी, तब हम इसे जल्दी हल कर लेते)।

अगर आप प्रॉपर्टी B के लिए किसी दूसरी बैंक से फाइनेंसिंग करते, तो वह कंडीशन्स बिल्डिंग मूल्य/खरीद मूल्य के अनुसार करती, यह देखे बिना कि ऋण सुरक्षा मूल्य क्या आता है।

इसलिए इसे ध्यान से सोचना चाहिए... आपके मामले में मेरा मानना है कि फिर भी कहीं और करना शायद सस्ता था, क्योंकि संभवतः प्रॉपर्टी A पहले से अच्छा चुका दिया गया है?

दोनों ऑब्जेक्ट एक-दूसरे से स्वतंत्र हैं, अनुबंधों में कोई संदर्भ शामिल नहीं हैं। इसलिए मैं A पर हस्ताक्षर कर सकता हूँ और B पर नहीं (कोई मतलब नहीं है, क्योंकि जांच के हफ्तों के बाद शर्तें लगभग एक प्रतिशत बढ़ गई हैं)

ऑब्जेक्ट A को बैंक द्वारा नया और स्पष्ट रूप से खराब रेटिंग दी गई है जैसे कि VdP और Co करते हैं। लेकिन इससे कोई फर्क नहीं पड़ा, क्योंकि खराब रेटिंग के बावजूद भी गिरवी मूल्य 50% से नीचे है।

ऑब्जेक्ट B एक पहेली है, संभवतः केवल प्रसंस्करण में दुर्भाग्य, क्योंकि यह शायद असामान्य है। यह वास्तव में एक नया निर्माण वित्तपोषण है। फरवरी में बैंकों का चयन पहले ही सीमित था ;)