Financement de la construction via un intermédiaire ou une banque locale

Non. Je ne suis pas d’accord.

C’est n’importe quoi ! Je suis très surpris par ta déclaration et très étonné. Les coûts de construction sont actuellement toujours supérieurs à la valeur réelle, de même que les prix des terrains. Cela signifie que les coûts de construction plus les coûts de terrain sont en fait toujours plus élevés que la valeur estimée du marché de la propriété après sa réalisation. La banque ne s’intéresse pas du tout au fait que tu aies investi 750 000 euros, si à la fin la valeur estimée est seulement de 600 000 euros. La VALEUR D’EMPRUNT est toujours calculée sur les 600 000 euros. Tu devrais aussi le savoir. Les banques ajustent alors les conditions en conséquence, c’est un fait. Par exemple, on a calculé avec une valeur d’emprunt de 79 %, mais la banque arrive à 85 %. Donc hop, la banque va proposer les conditions dans une fourchette de 80-90 voire 80-85, selon la répartition. Tu ne crois pas ? Pourtant tu devrais.

Pourquoi un financement demandé avec une valeur d’emprunt de 79 % serait-il refusé par la banque, alors qu’elle financerait aussi avec un taux un peu plus élevé ? Quelle plateforme utilises-tu ?

Cher

Tu parles de la VALEUR D’EMPRUNT : elle sera comme tu l’as décrite, c’est-à-dire qu’actuellement les coûts de construction sont énormes, donc on paie aussi plus pour le terrain = AINSI pour la BANQUE la VALEUR D’EMPRUNT est à 99 % inférieure à la VALEUR/COÛTS DE CONSTRUCTION

mais moi je parle ici de la condition, de la VALEUR que les banques prennent pour la CONDITIONNEMENT, et ici les banques prennent la valeur de construction.

Donc je te dis comment je travaille actuellement :
Un client vient me voir et me dit : je veux acheter cette maison, elle coûte 600 000 €, j’ai 100 000 € et je veux financer 500 000 €.
La première chose que je fais : j’évalue la maison
Pour voir quelle différence il y a entre la VALEUR et le prix d’achat.
Si j’arrive à 500 000 €, j’ai une valeur de référence, alors je sais que la plupart des banques devraient se situer à +/- 50 000 € ici...
(J’ai déjà eu un bien où la différence entre 2 banques était d’environ 25 % selon leur évaluation = leur valeur d’emprunt !)

Actuellement, il y a des banques qui financent au maximum 100 % de la valeur déterminée, c’est-à-dire que si j’arrive ici à 500 000 €, ces banques seront probablement éliminées, car si elles évaluent la valeur en dessous de 500 000 €, elles sortent.

Cela signifie que je dois ici prendre une banque qui, par exemple, même avec une estimation de valeur de 450 000 €, nous donne les 500 000 € (au fait, il y a des banques qui financent jusqu’à 250 000 € au-dessus de la valeur d’emprunt, c’est-à-dire que si elles estiment la valeur à 500 000 € mais que le prix d’achat est de 750 000 €, elles financeraient jusqu’à 750 000 € aussi [ce qui correspond à un taux d’emprunt de 150 %, ou autrement dit : pour la banque 50 % de parts sans garantie, c’est-à-dire non sécurisées !] ici la banque nous donnerait les 750 000 € avec des conditions pour un financement à 100 % (elle ne fait pas de majoration de taux dans ce cas !)
c’est-à-dire : valeur estimée 500 000 €, prix d’achat 500 000 €, financement 500 000 € = conditions pour un financement à 100 %
la valeur est de 500 000 €, prix d’achat 750 000 €, financement 750 000 € = conditions pour un financement à 100 %
et maintenant vient le cas :
valeur : 500 000 €, prix d’achat 750 000 €, financement seulement 600 000 € (alors taux d’emprunt (600 k sur 500 k) : 120 %, taux pour la condition (600 k sur 750 k) donc 80 % taux pour les CONDITIONS ! (donc beaucoup meilleures conditions)

Maintenant, pour répondre à ta question :
- j’utilise toutes les plateformes, car je préfère avoir un accès direct aux banques
- seulement pour le refinancement mes clients obtiennent des conditions basées sur la valeur d’emprunt (je dis aux clients que les banques PEUVENT encore ajuster, pas qu’elles DOIVENT, si une différence de valeur survient)
- constructions neuves ou achat = mes demandes sont toujours faites selon le prix d’achat/coûts de construction, et ensuite sont choisies les banques qui entrent dans la « fourchette de valeur », c’est-à-dire que les banques qui refuseraient à cause de la valeur d’emprunt sont écartées !
(au fait, certains utilisateurs du forum ici peuvent le confirmer, ils se sont adressés à moi parce que les banques où ils ont demandé, ou l’intermédiaire par lequel ils sont passés avant, ont reçu un refus à cause de la valeur d’emprunt !)

Donc chez moi, les clients obtiennent ensuite la banque qui a calculé les intérêts selon le prix de construction, mais accepte une grande différence dans le taux d’emprunt,
(L’exemple plus tôt : 900 000 € coûts de construction, valeur d’emprunt à la banque : 500 000 €, financement : 600 000 € ; ces clients ont fait le financement la semaine dernière, 1,99 % sur 20 ans de taux fixe... la banque l’a aussi approuvé tel que demandé)

Comme je l’ai dit, je fais du financement immobilier depuis très longtemps et les seuls ajustements ont eu lieu seulement lors du refinancement (ou si la demande devait être refaite parce que les indications du client ont changé... ainsi les conditions du jour ont été prises) MAIS JAMAIS à cause de la valeur d’emprunt pour construction neuve/achat. Chez moi c’est toujours : soit la banque approuve comme demandé (même si elle a mis 2-3-4 semaines pour examiner ; je peux aussi donner un exemple : refinancement demandé mi-février, approbation seulement la semaine dernière, pour un taux fixe de 10 ans, le client a encore eu 0,75 %... délai de traitement extrêmement long... mais conditions maintenues comme demandé...)

C’est pourquoi il faut toujours distinguer :
quand la banque fait des conditions selon la valeur d’emprunt (sur les plateformes que j’utilise, toujours seulement pour le refinancement)
et pour l’achat/construction neuve la valeur d’emprunt est toujours seulement intéressante pour l’approbation (pour moi et les clients).

PS. c’est devenu très long... mais voici encore une remarque :
si tu vas en agence, que tu veux financer 400 000 € sur un prix d’achat de 500 000 € !
Le conseiller fait une évaluation et arrive aussi à 400 000 €.
Alors qu’il te donne la condition pour 100 % au lieu de 80 % (cela peut arriver, mais ce n’est pas obligatoire... par exemple, je sais que mon contact dans une caisse d’épargne locale a parfois 0,40 % d’écart sur son offre... il propose alors au client 1,20 % (par exemple) bien qu’il pourrait aussi offrir 0,80 %... mais ainsi il peut tirer plus de « marge » pour la banque (si le client accepte à 1,20 %...)

Voilà, assez d’excursion ;)

Ma banque a estimé la valeur du bien immobilier à 880 000 euros, évalué, etc.
Acheté pour 820, moins 32k de subvention = 788 000.

Est-ce possible ? Le taux d'intérêt est-il alors meilleur ?

cela dépend de la banque,
ici une caisse d'épargne ou une banque coopérative = elles proposeraient plutôt un taux d'intérêt plus avantageux.

les banques privées, ou les Big Players, cela leur est égal
c’est-à-dire valeur du bien immobilier : 400 000 €
prix d’achat : 325 000 €, financement : 325 000 € ont clairement dit : le client finance 100 % du prix d’achat, donc financement à 100 % (pour cela le financement relais sera probablement de 60 % de sortie)

ils disent aussi :
actuellement sur le marché, le prix d’achat est 10-20-30 % supérieur à la VALEUR des biens immobiliers, nous prenons pour les clients pour la tarification la meilleure valeur (prix d’achat) ainsi 99,9 % des clients en bénéficient
les 0,1 % qui achètent moins cher que la valeur doivent aller chez la banque qui le prend en compte (donc les rares)

Cher
- donc j'utilise toutes les plateformes, car je préfère avoir un accès direct aux banques

Merci beaucoup pour tes explications.

Cela signifie que tu vas directement aux banques pour un nouveau financement, ou utilises-tu le portail du leader du marché ?

Merci pour tes explications. Pour ma part, la banque a maintenu le financement relais. Taux d'intérêt nominal de 1,14 % sur 10 ans. La même banque, car tout est dans un seul paquet, a quasiment ignoré les coûts de construction pour le nouveau financement d’un autre projet, puis a corrigé à la hausse les conditions proposées de 0,1 %.

Ce qui est contractuellement désavantageux, c’est que le contrat du prêt prévoit un délai d’acceptation de 18 mois. En gros, il faut entièrement accepter après 18 mois, ou la banque pourrait faire marche arrière. Aucun projet de construction neuve ne garantit une durée de construction inférieure à 18 mois. Selon la banque, c’est le contrat standard et c’est partout comme ça, et une fois les 18 mois passés, des intérêts de mise à disposition seront facturés. La clause est juste incluse par défaut et ne sera probablement pas utilisée. Bon, les conditions sont sous 1,5 % pour 20 ans... sans la majoration, ce serait moins cher.

Merci beaucoup pour tes explications.

Cela signifie que tu vas directement aux banques pour un nouveau financement ou utilises-tu le portail des leaders du marché ?

Merci pour tes précisions. Chez moi, la banque a maintenu le financement relais. 1,14 % de taux débiteur sur 10 ans. La même banque, puisque tout est dans un seul package, a presque ignoré les coûts de construction pour un autre projet lors du nouveau financement, puis a corrigé les conditions proposées à la hausse de 0,1 %.

Ce qui est contractuellement défavorable, c’est que pour le prêt, une période d’acceptation de 18 mois est prévue dans le contrat. En gros, il faut accepter entièrement après 18 mois, sinon la banque pourrait revenir sur sa décision. Aucun projet de construction neuve ne me garantit une durée de construction inférieure à 18 mois. Selon la banque, c’est le contrat standard et c’est partout pareil, et quand les 18 mois sont passés, des intérêts de mise à disposition sont prélevés. La clause est juste standard et probablement pas utilisée. Bref, les conditions sont en dessous de 1,5 % pour 20 ans... sans la majoration, ce serait moins cher.

Les intérêts de mise à disposition seulement après 18 mois, c’est top. En général c’est souvent seulement 6-12 mois.

alors chez certaines banques ça se passe comme ça pour moi :
j’envoie simplement les documents et je dis : vous vous en occupez ?
La plateforme est ensuite utilisée pour la tarification et la facturation (car souvent elle est moins chère)

dans le commerce individuel, on fait plutôt comme ça : on demande parfois si vous pouvez faire la condition XY pour le client, alors ils calculent, et il peut aussi y avoir une contre-offre (mais cela commence ici chez les banques, selon la banque, à partir de 500.000/750.000/1.000.000 de montant de financement, en dessous c’est toujours les conditions du portail)

et la réponse de 23h39 montre la solution chez toi, pourquoi ils ont augmenté ça.
PARCE QUE
tu n’as pas un financement normal (standard) comme les gens qui construisent ou achètent juste leur première maison.

Chez toi c’était comme ça :
1) refinancement, ici la banque avait déjà la valeur du bien, c’est-à-dire sur la base de la valeur : l’offre, et ça a été aussi fait dans le contrat.

pour la maison, donc
2) ils ont probablement d’abord calculé avec les coûts de construction/coûts de production (offre avec taux à 1,40%), ici il y a une particularité : tu as déjà un bien financé, c’est-à-dire qu’ils pouvaient considérer le 1er bien comme garantie supplémentaire.
tu peux maintenant imaginer comment ils ont probablement calculé
(mon calcul d’exemple...)
Bien A : valeur 300.000€, financement (refinancement) 200.000€
échéance : 66,66%, donc offre avec 70% échéance, tu l’as acceptée. Contrat aussi avec mêmes conditions, car rien n’a changé.

Bien B :
coûts de production : 500.000€, financement 400.000€ (juste un exemple) donc à 80%
ils ont probablement encore pris en compte le Bien A comme garantie supplémentaire (dans le contrat il devrait sûrement être indiqué que toutes les garanties que la banque a, c’est-à-dire probablement aussi le Bien A, sont aussi engagées pour le contrat du Bien B... regarde bien le contrat...)
ainsi ils ont dit : ok, on peut aussi offrir 75% d’échéance ici (400+200 crédit, garanties : 500+300) = donc condition 1,40% dans l’offre !

ensuite ils ont fait l’évaluation pour le Bien B, et ont constaté : ok, ça ne vaut que 450.000€, donc pas possible avec 75% d’échéance = contrat alors à 1,50%

la banque ne considère donc pas ça comme un NOUVEAU FINANCEMENT, où on se base sur le coût de production/prix d’achat, parce que tu as déjà un financement en cours là.
c’est plutôt une particularité, et plutôt inhabituel.
(la plupart des gens n’ont qu’un seul appartement ou maison... pas deux ;)
donc le financement a été fait comme pour un refinancement = ici la banque se base sur la valeur de nantissement, ce qui est normal.

(cela aurait été bien que tu le mentionnes dans ton premier message, on l’aurait réglé rapidement).

Si tu fais le financement du Bien B dans une autre banque que pour le Bien A, alors cette banque ferait les conditions exactement d’après le coût de production/prix d’achat, indépendamment de la valeur de nantissement.

Donc il faut bien réfléchir… dans ton cas je suppose que c’était quand même un peu moins cher que de tout faire ailleurs, car probablement le Bien A est déjà bien remboursé ?

les deux objets sont indépendants l’un de l’autre, il n’y a aucune référence dans les contrats. Je pourrais donc signer A et pas B (ce qui n’a pas de sens, car après les semaines d’examens les conditions ont presque augmenté d’un pour cent)

L’objet A a été réévalué par la banque de manière nouvelle et nettement plus mauvaise que ce que font VdP et Co. Mais cela n’avait pas d’importance, car même avec cette évaluation médiocre la valeur de nantissement est inférieure à 50%.

L’objet B est un mystère, peut-être simplement une malchance lors du traitement, car cela semble peu habituel. C’est vraiment un financement pour une construction neuve. Le choix des banques était déjà limité en février ;)