出租还是出售产权公寓？危机时期的决策？

亲爱的Forianer，

我需要你们对以下情况的个人评估、意见和建议。

我有一套自有产权的公寓，我正处于最后阶段准备清空并出租。
我已经和一位熟人进行了看房，他随后问我是否考虑出售公寓。
我暂时说我不排除，但需要再考虑一下。

背景情况：我2016年购买了这套公寓，后来为了筹集资金建房进行了新的抵押。
也就是说，现在这套房子背负着约
约15万欧元的旧贷款，利率2.3%，利率锁定期至2030年，10.5年期限将于2026年届满。
21.5万欧元的新贷款，利率0.81%，利率锁定期至2030年，10.5年期限同上。

2019年价值评估（Sprengnetter）为46.2万欧元（现在可能更低？）

假设我和买家商定43万欧元，他也能融资，
那么余额是6.5万欧元。一个不错的免税盈利，因为这套房子最近一直自住。
可能还会有两家银行的提前还贷罚金，但由于利率上升，应该不会太多，对吧？

现在我写一下卖房的利弊以及缓解性的评论：

优点：
- 可以多出一些钱投入房子（比如光伏？）
- 不用管理公寓，也不用维护
- 没有更多意外的特别征费
- 没有租客不付租金的麻烦（我那个熟人是老师，比较可靠）
- 作为投资，不再有集中风险（如果投入房子，还是同样风险，我真的要投资吗？）
- 可能避免当前即将面临的贬值（但我其实不太相信柏林会贬值）

缺点：
- 失去养老保障（不是指租金收入，而是老年时还能回去住的可能性，而我可能很难再负担）
- 如果婚姻破裂，房子卖掉，就完全没有住宅产权了……
- 失去未来资产增值的机会。

我有遗漏什么吗？
我理智告诉我：卖！
我直觉告诉我：留着！
我妻子说：倾向卖，但也接受任何决定（这套公寓是我个人所有，即便离婚也是如此）

显然，最终决定权在我，也需要双方同意。
不过你们会怎么决定？

- 这套产权公寓有多老？预计会有因为节能改造、更换暖气等产生的费用吗？
- 你能够通过出租获得合理的回报率吗？比如以你现在估算的43万价值来衡量。
- 你想成为房东吗，是否准备承担由此带来的所有后果？
- 你想成为熟人的房东吗？（“有了钱，友情就结束了”）

感谢您的进一步提问
我就简单写些回答，这并不是有针对性的反驳。
- 这套产权公寓也有6年了，算是新建时入住的。尽管如此，业主委员会已经有过两次特别征费：
一次是因为未解决的缺陷，另一次是为了修缮与邻居之间那座有100年历史的支护墙。开发商基本已经不在了（是国外某家后续公司的后续公司）。
- 我估计是的，根据我向熟人提出的租金，购买价格系数是29，对于柏林来说还算便宜。根据市场报价，我可能还能要更高的价格，但总觉得那样不太合适。
- 我想说，我的性格是会关心一些事情或某些人。但坦白说，每年只处理一次这些业主委员会的事情，我其实没什么兴趣。
- 所以只是熟人，不是朋友。对我最好的朋友来说，这套公寓很完美（他儿子在隔壁街上的一所学校上学）。但我们都说，这对我们来说太棘手。
而且卖出的情况也会遇到同样的问题，如果出现缺陷，可能还更糟，甚至会争论缺陷是否早已知晓。然后突然金额涉及包括附加费用在内的50多万。

我可能会尝试卖一半....

我不明白。卖掉半套产权公寓？然后呢？为什么？

你为什么会考虑离婚？你们有婚姻危机吗？

其实我并不真的考虑这个。死亡倒是可能随时发生。但我做决定时不会根据婚姻状况来调整。我觉得那样很奇怪。

那你的妻子对你关于可能离婚的担忧有什么看法？