购买土地是融资还是放弃？

你们只需计算一下对你们来说最大还款额是多少，然后将其换算成利率。接着简单推演一下利率是否可能在那之前会上升。

我觉得我现在有点困惑。你的意思是利率会升得那么高，以至于我们几乎只能支付每月的利息？比如说，对于60,000欧元贷款和600欧元的还款额（每年7,200欧元），利率会升至12%？

我觉得我们的问题更多是在于选择利率稳定和感觉在赌博之间的挣扎。
我现在倒是不认为即使利率大幅上升，我们就无法承担还款额。我们只是想尽量支付更少的利息，以便有更多的自有资金用于建房。

五年内的差异有那么大吗？计算一下浮动利率和固定利率，以及它们代表的利息差额。

根据上面提到的两个利率（4.5%和3.75%），第一年结束时，600欧元还款额下的利息差大约是550欧元。但由于我们在这两种方案中都会在正常还款之外进行额外还款，偿还金额越多，差异就越小。还款额增加时情况亦同样适用。因此，我无法准确计算五年的利息差额。况且，我也不认为浮动利率贷款的利率能维持五年不变。
我这样理解对吗，还是你的意思不同？

关于利率的未来预测，没有人能真正确定。我的个人水晶球说类似“我猜长期（5年-10年）会再次下降，短期内我认为波动性会保持，甚至可能继续上升”。但a)我又知道多少呢，b)这可能也帮不了你们太多做决定……浮动利率的优点是你们通常可以相对轻松地随时提前还款（如果需要可以让别人给你们解释），而固定利率通常一年才有一次机会。除此之外，对我来说，这里的情况也和涉及整个房款或类似情况不太一样。

如果利率现在升至5-6%而你们是浮动利率贷款，你们会更难受，还是利率降到2%而你们是固定利率贷款更难受？这对这5年和利率锁定期来说会有如此巨大的差别吗？你们会更安心用哪种方式？你们有多大可能会更早开始规划买房？

我认为这是因为你们只想为一块土地融资。对银行来说风险要高得多，因为除了非常好的地段外，土地价格上涨的时期可能已经结束了。
而新建房屋的价格根本不可能更便宜。所以如果市场有所调整，主要会体现在土地价格上。因为土地价格是导致价格暴涨的主要原因。在慕尼黑，一栋房子的价格可能比勃兰登堡高出20%，但土地价格却是后的十倍。
无疑，贷款金额较小也起到了一定作用，因为银行的工作量无论是借出一万还是一百万欧元都是一样的。
过分依赖提前还款是危险的。你们想要孩子，而且肯定很快会在土地上建房子。你们还会面临很多费用……

我觉得单独为土地融资这个想法总体上相当不理想。我比较了解的是那种情况，就是人们能够现金支付土地款。那样的话，这部分可以算作自有资金，你们就轻松多了。
但如果你们现在只是单独为土地融资，那么结果只有以下几种：
a) 你们在完全还清贷款后才开始建房，这通常会花很长时间——谁知道到那时这是否还是你们的愿望，或者是不是早就在三年前改变了主意。
b) 你们在贷款还没还清的时候就开始建房，那你们要么依赖于为土地融资的银行，而这家银行会向你们收取额外的利率，要么依赖愿意排在第二顺位的银行，而这通常也会产生利率加成。如果到目前为止你们已经开始考虑自己是否负担得起建筑费用了，这对你们没有帮助。
c) 你们不在上面建房，而是卖掉已经抵押的土地——那目前来说，是否能在没有巨大亏损的情况下出售，还不确定——同时别忘了你们还得支付贷款利息。

我的直觉是：要么现在全力以赴——也就是同时为土地和建筑项目融资并启动，要么干脆放弃。

可能，也可能不。几年后利率可能会明显降低。也可能更高。或者保持不变。目前没人能给出一个可靠的预测，因为必须预测乌克兰战争在春季/夏季如何发展，或者长期显现的美国和中国之间围绕台湾的冲突如何以及何时升级。

我比较熟悉的是那种人们能现金支付地皮的情况。

我觉得这也不算特别不寻常。通常时间上会更接近一些，但也会有人先灵活地融资土地，然后再将规划最终确定，知道需要多少总金额，这种情况在这里偶尔也能看到。只是这个“灵活融资多久”的时间段通常是半年到一年，而不是五年……不过我们刚刚经历了几十年，提前或推迟半年其实也不会对利率产生巨大影响，但如果看看去年，唉。