新建工程融资可行性（土地+半独立住宅或双拼住宅）

大家好，

我们去年年中申请了一块地，上周终于收到了批准。现在我们还有一些时间来决定。我们来自斯图加特，所以这里建房基本上非常昂贵。斯图加特周边地区（大约20公里以上）的地价折算后约为每平方米1000到1200欧元。我们这里有一个距离斯图加特市中心16公里的自治市提供一块补贴地，价格为每平方米702欧元。对于我们来说，意思是“要么这块地，要么暂时没有”。

在这方面，我想请你们帮忙看看我们的财务状况，并就可行性给予评价，或者建议是否放弃。

关于你们的一般情况：

[*
你们多大了？他29岁，她28岁，已婚，
[*]有孩子吗？有，3个（6岁，3岁和1岁）
[*]计划要孩子吗？没有
[*]你们做什么工作？
[LIST]
[*]他，职员，私人养老计划团队主管
[*]她，销售员/收银员，目前没有工作，计划约两年后开始兼职，工作时间为50%


[*]你们每周工作多少小时？他37.5小时，她无

收入和资产状况：

[*
你们有什么收入（税前/税后）？
[LIST]
[*]他：每月净收入3450欧元（另加每年约4500欧元固定奖金净收入）
[*]她：无（本月育儿补贴取消，300欧元）


[*]儿童津贴多少？663欧元
[*]其他转移支付如育儿补贴、病假工资等？无
[*]你们有多少自有资金？合计80,000欧元

支出状况：

居住成本：每月768欧元（雇主提供住房，是我们的最大优势）

[*]当前冷租金：440欧元
[*]当前暖租金：588欧元
[*]电费：72欧元
[*]燃气费：无
[*]水费、污水费、垃圾费、清扫费：无
[*]电话、网络、手机：90欧元
[*]广播电视费（GEZ）：18欧元

交通成本（汽车）每月252欧元：

[*]汽车贷款（或新车储蓄）：无（已还清）
[*]保险：每年650欧元
[*]税费：每年130欧元
[*]燃料费：每年1800欧元
[*]维修/保养费：每年444欧元
[*]其他：无

保险费用：每月63欧元

[*]责任险
[*]职业失能保险

生活费用：每月1100欧元

[*]食品：700欧元
[*]护理/药妆：100欧元
[*]服装：100欧元
[*]旅游：每月100欧元
[*]会员费/健身房：每月12欧元
[*]娱乐和休闲：80欧元
[*]其他

储蓄支出：

[*]养老储蓄
[*]爱好/礼物
[*]其他

其他支出：400欧元

[*]赡养费？无
[*]贷款？无
[*]其他？一次性费用如家具、厨房等，我暂时统一扣除400欧元，虽然我们现在买了全新东西。
[*]遗漏了吗？希望没有，暂时想不到。

收入和支出总计：

[*]总收入：目前4113欧元
[*]总支出：2583欧元
[*]余额：
[*]如果租金取消（比如用于储蓄买房）：440欧元

关于房产的一般情况：

[*]地块多大？377平方米
[*]尺寸是多少？
[*]土地基准价是多少？702欧元/平方米
[*]新建、旧房（建成年份）、房屋类型？新建联排别墅或双拼别墅，仍在确认中
[*]车库？希望有双车库
[*]房屋多大？（居住面积/使用面积）：计划130平方米
[*]房屋和土地完工后的市场价？据我估计80万欧元

建筑或购买成本：

[*]土地费用：265,000欧元
[*]开发费用
[*]附加购买费用（公证，法院，房地产转让税等）：16,000欧元
[*]建筑或购买费用（含建筑师、结构工程师）：目前无准确数字。之前联系过两家承包商，他们大致报价带地库的交钥匙工程为270,000欧元。明天有约，我会更新。我们的建设合作社（4方）也有兴趣委托总承包商以节省费用。我估计可能为300,000欧元，更为现实。
[*]建筑附加费用（如房屋接入、地质勘探、施工用电等）：30,000欧元
[*]车库：尚未决定，因资金可行性
[*]融资费用（如手续费或贷款利息）
[*]总成本：约611,000欧元

其他费用：

[*]厨房费用：包含在房屋内

费用汇总：

[*]总成本：611,000欧元
[*]扣除自有资金：80,000欧元
[*]融资金额：531,000欧元

必要贷款信息：（银行初步估算，非正式报价）

我们当然不感到必须马上做决定，但我认为在不久的将来，在我们这个地区很难再得到这样的机会，尤其是价格不断上涨。不过，目前的银行贷款条件是一个很大风险。去年我们希望利率能保持稳定，当时为1.3%（月供约1500欧元，对我们来说非常合适），现在是2.39%（月供约2000欧元）。这无疑大幅增加了月负担，我们现在头脑很乱，思绪复杂。

你们怎么看，这计划可行吗？我认为前几年会很难，但因为我们已经没有生育计划，未来财务状况会好转。

我们确实非常节俭，几乎没有外出就餐等奢侈需求，因为我们全心专注于孩子。但孩子们也会长大，将来也会有自己的需求，像所有孩子一样。

期待你们的建议，如果有什么遗漏请见谅。我们对建筑一窍不通，也许有许多没考虑到的地方。

靠近斯图加特的带地下室房子，每平方米2000欧元好像偏低。这个价格肯定缺少了一些费用。我认为即使只用燃气供暖且在能效上保持最低，这个价格也不现实作为最终价格。仅仅是带地基板的房子（包括油漆和地板）在这个地区至少要算2500欧元，更可能是3000欧元每平方米。你的清单里还缺少厨房和户外设施（即使你的占地面积不大，露台和车道你还是得铺地砖）。这样算下来，融资金额远远超过60万欧元，而我认为对于每月4000欧元收入、5口之家来说这太高了。

别碰！！！

为什么？
1.) 信用太差。例如，我们为你们5个人计算了大约2500欧元的生活成本补贴。剩下的收入不足以支付贷款和其他费用。
2.) 建筑费用30万欧元用于130平方米带地下室的房子纯属乌托邦。现实是130平方米乘以2500欧元（简单标准，我认为实际上会更贵）= 32.5万欧元 + 5万欧元地下室，我们姑且算40万欧元。但是还缺少外部设施、车库/停车位等费用。你自己已经提到了附加费用；够不够，还得拭目以待。

附注：交钥匙并不意味着房子已可入住。通常还缺少最后的室内装修，比如油漆和地板工程（浴室除外）。这部分你还得投入几万欧元。

建筑成本从何而来？

我们旁边的两栋房子正在建一座双拼别墅，每半边面积为120平方米，加地下室，价格是46万欧元。
此外还有5万欧元的附加费用，包括厨房、外部设施.....

如果我是你们，我可能不会这么做。如果银行愿意贷款的话。

对你们来说太贵了，遗憾。
我不会因为收入而承担这笔金额。我们曾计划了类似的贷款金额，但收入多了2500……

首先非常感谢你们的反馈。我也来回答一下问题。

靠近斯图加特的带地下室住宅，约2000€/平方米？肯定缺少很多东西。我不认为这个价格是最终价格的现实反映，即使只用燃气供暖并且在最小的能源标准下。仅仅一个基础板上的房子（包括油漆，地板）在那个地区通常至少要2500€，更可能是3000€/平方米。你的清单里还缺少厨房和户外设施（即使面积不大，露台和车道你还是会想铺设的）。
那样的话，融资总额远远超过60万欧元，我觉得对于每月支付4000欧，有5个人的家庭来说太多了。

我们明天才能确定，但昨天我们去了样板房公园，那里的人说，经过一些细节沟通，一个带地下室（白色容器）的双拼别墅大约要55万欧。他们提前保证地下室给出最低价格（让我们有些怀疑）。总承包商是Allkauf Haus，他们每年建4000栋房子。

包含的折扣有：
- 由于目前缺少KFW补贴，减15,000欧元
- 厨房免费
- 如果我们（4户）一起决定建两栋双拼别墅，每人还能再减10,000欧元，因为建筑和规划上可以节约很多。

这到底是否真实，明天会见分晓。我会及时通知大家。

我们也会在论坛继续了解规划中重要的事项，尽量避免事后出现太多计划外的工作或风险。

建筑费用来自哪里？
我们旁边的两个房子正在建一个120平方米带地下室的双拼别墅，每半边460,000欧元。
另外还有50000欧元的附加费用，厨房，户外设施……
如果是我，我可能不会做这事。除非银行愿意融资。

费用是通过初步谈话得出的。

我们大家的经济条件大致相同。如果我们每年税前多1500欧元，或者有超过120,000欧元的自有资金，我们就会被排除，因为市政府在分配程序中对收入和资金设有排除标准。

如果按照这个标准，实际上没有申请者有财务能力。

一些银行会为我的项目提供融资，这其实不是最大的问题。问题是银行不愿意按当前条件放贷，而是在土地开发和开工时才批准贷款，大概是今年年底。到那时利率肯定还会上升，我们当然更希望能开始还本金，而不仅仅是付利息。

我们倾向于“否”，因为除了地价外，其他费用都涨得太厉害了……

如果房屋价格确定，明天我会在这里更新情况。

祝好