建筑师设计住宅的成本估算 - 慕尼黑周边地区

我们正在计划我们的第二个建筑师设计的房子，我可以告诉你我们是如何选择建筑师的：
第一套房子：推荐、建筑风格、好感度。设计上对于当时的生活状况还算可以，但没有考虑到后来的生活状况（孩子们搬出去了）。实施时简直是一场灾难（没有靠谱的工匠，施工延误，缺陷，诉讼，种种问题），

现在的房子：我们根据房屋风格和Instagram上的照片制作了一个候选名单。然后查看了他们的网站，确认他们是否有施工照片还是只有设计图——是建造还是只设计？然后安排了与三位建筑师的会面，其中两人事先要求看地块照片。我们重视的是：他们想从我们这里了解什么，他们对房子的态度，如何进行成本估算/计算，数据有多新，自己和公司做什么，自由职业者做什么。我们还想看到所有工作阶段的具体案例。

结论：第一位建筑师的第一次会面就非常合适。她向我们展示了她的工作方法，配合具体照片和所有工作阶段的实例。她了解我们的生活方式、生活规划和我们重视的事项：带有无障碍通向露台的大厨房，适合与朋友共餐的大餐区，冬天室内植物种植空间，客厅不被街道看到，最喜欢的颜色是白色，视觉上平静，为孩子和孙子准备的客房，有无电梯等。我们当然准备了房间清单和面积，但很多建议都是她提出的。她的搭档负责成本计算，会议结束时我们已经拿到带数字的Excel表格。我们特别喜欢且认为重要的是：她先完成详细设计后才进行招标，这样既不会给施工方带来意外，因为细节已经明确，也不会给我们带来困扰，比如忘了预留管道井或需要安装横梁等——这是我们第一套房子时遇到的问题。此外，对于所有细节问题，她要么有专业的回答，要么有好的创意，或者有已经实现细节的照片。缺点是：建设周期很长，费用很高……但建筑师这块我们不会再省钱了，宁愿把房子做小……我们现在正处于设计规划阶段，希望一切能像到目前为止一样顺利。

开拓业务？我觉得如果建筑师很棒，除了初次会面就不需要其他了……

我们的成本估算也是如此（没有无边泳池）

我是不是看漏了？这是一个新建住宅区，还是一栋必须拆除的现有房屋？我觉得建筑限界线看起来很老旧。还有0.2的容积率，对我来说在慕尼黑郊区实在难以理解。好吧……

一开始我以为：155平方米对于一个附属套房来说不够，但如果你们只计划在一楼设一个多功能房间，那是可行的。车库、车道等方面情况如何？那有没有第二个容积率？

然后好好考虑一下附属套房是给谁用的。因为不能把一个互助生当作访客安置。或者说，一个身体状况欠佳的老年夫妇需要的面积很可能比预想的50平方米更多……

这可能和用了两种不同的计算方式有关。另外应该提到，很多建筑师的预算可能会有大约20%的误差。

这不包括在融资中，通常需要用自有资金支付。

有趣的项目。希望我们能参与其中。

你们怎么看？

现在我脑子里还有以下几个问题： 1) 在地块交易中，通常有多少谈判空间？鉴于该地块必须完全清理并且需要拆除，我希望能够谈判出这部分费用（3万到5万欧元）的金额。 2) 我问了建筑师，在预订前是否需要担心土壤检测的问题。大家都说“不”[...] 3) 是否有与购房合同相关的重要条款（例如，发生不可预见事件时的后续补偿）需要现在讨论？我考虑为了安全起见找律师帮忙看合同。

现在我的脑子里还有以下几个问题：
1）在房地产交易中，土地的议价空间通常有多大？由于土地必须完全清理且需要拆除，我原本希望能谈下来这些费用的金额（3万到5万欧元）。