Eigentumswohnung zur Finanzierung verkaufen oder vermieten?

[R0Li84]

Ich besitze eine Eigentumswohnung (BJ 2000), die ca. 150.000€ - 170.000€ Wert ist! (Momentan selbst bewohnt). Demnächst steht der Hauskauf an und daher überlege ich, was ich mit der Wohnung machen soll. Bisher dachte ich, dass ein Verkauf die Beste Lösung wäre. Jetzt habe ich aber mal nachgerechnet und bin mir nicht mehr ganz so sicher...


Im Grunde habe ich zwei Möglichkeiten (gerechnet mit aktuellen Zinsen):

1.) Wohnung verkaufen
Erlös ca. 150.000€ -> benötigter Kreditbetrag ca. 200.000€; Vollfinanzierung auf 15 Jahre (monatlich Rate ca. 1250€). Insgesamt müsste ich so etwa 21.500€ an Zinsen bezahlen.


2.) Wohnung vermieten
Mieteinnahmen monatlich ca. 500€ - 550€, davon würde ich 400€ in die Finanzierung stecken und mit dem Rest Rücklagen Bilden. Ich wäre nach etwa 23 Jahren mit der Rückzahlung fertig und müsste maximal 115.000€ an Zinsen bezahlen. Die Wohnung würde mir dann aber immer noch gehören und wäre eine schöne Altersvorsorge (habe aufgrund der Zinssituation ansonsten noch keine Altersvorsorge abgeschlossen).



Müsst aber noch mit einem Steuerberater reden, ob die Mieteinnahmen in so einem Fall zinsfrei wären. Vermieten birgt auch immer ein kleines Risiko, wenn der Mieter nicht zahlen kann etc... hätte ich ein Problem (von Mietnomaden mal ganz zu schweigen).

 

[Musketier]

Die Überschüsse aus der Vermietung sind zu versteuern.
Überschuss = Mieteinnahmen + erhaltene Nebenkosten abzüglich Abschreibung (2% der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten) abzgl. Zinsen für Darlehen der Eigentumswohnung abzgl. gezahlte Nebenkosten und Instandhaltungskosten

Ist der Kredit für die Wohnung abbezahlt?

 

[tomtom79]

Mietausfälle berücksichtigen. Reparaturen berücksichtigen. Usw.

 

[R0Li84]

@Musketier - es gibt keinen Kredit für die Wohnung! Ich würde diese aber beleihen im Zuge des Hauskaufes, damit ggf. die Zinsen noch weiter sinken. (Gerechnet habe ich 350.000€ Kreditsumme für ein Bauvorhaben in Höhe von 420.000€; daher kaum Eigenkapital - wenn man die Wohnung als Sicherheit mit einbringt sollte die Rate sinken).

@tomtom79 - deswegen habe ich konservativ gerechnet was die Zinsen angeht und würde zudem 20% der Mieteinnahmen zurücklegen.



Aber wenn ich dann die Mieteinnahmen noch versteuern muss, dann wäre meine Rechnung ohnehin hinfällig. (Dachte wenn ich die Wohnung als Sicherheit mit Einbringe und mit einer Grundschuld belaste, dass es dann ähnlich wäre als ob ich diese nicht abbezahlt hätte - daher schon immer ein Kredit darauf bestand).

 

[nordanney]

Natürlich erzielst Du Einkünfte aus V+V, vielleicht positiv und musst Steuern zahlen, vielleicht negativ und bekommst Steuern zurück. Zumindest bekommst Du nicht alle Nebenkosten (Verwalter, Instandhaltungsrücklage) vom Mieter zurück.
Ist ein Rechenexempel. Geld für 1,5% zu leihen oder eine Rendite aus der Wohnung von x% zu bekommen. Die Rendite ist wahrscheinlich höher.

 

[Musketier]

Was du vielleicht vom Steuerberater prüfen lassen könntest, wenn du einen getrennten Kredit auf die Eigentumswohnung aufnimmst, ob diese Zinsen dann noch absetzbar sind. Bei einem bestehenden Kredit wäre das kein Problem gewesen. Bei einem neuen Kredit im Zusammenhang mit einer Umnutzung des Gebäudes bin ich mir nicht sicher. Dazu bin ich schon zu lange aus dem Einkommensteuerthema raus und hab auch gerade keine Zeit zum recherchieren.
Vielleicht kann dir auch @merlin83 als Steuerberater einen Tipp geben.