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Bauspardarlehen oder Annuitätendarlehen?

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Hallo zusammen,
wir planen unser EFH, der Bauantrag ist vorgestern eingeworfen worden.
Bei einem Eigenanteil von 350k brauchen wir noch ca. 1 Mio.

Wir haben Hüttig & Rompf und die Baugeld Spezialisten mal losgeschickt, die uns ein entsprechendes Annuitätendarlehen raussuchen sollen mit einer Zinsbindung von 20 Jahren.

Mein Vater favorisiert über eine Teilsumme von 345k aber ein Bauspar-Darlehen. Und zwar aus folgenden Gründen:
- Es muss keine neue Grundschuld eingetragen werden (Einsparung Gebühren für Notar und Grundbuchamt), da wir das über ein anderes MFH absichern könnten (da hat die LBS den ersten Rang der Grundschuld bereits belegt).
- Würde eine Bank für die Absicherung des A-D den verfügbaren Teil der vorhandenen Grundschuld ablösen, so müsste sie mit der 2. Rangstelle zufrieden sein, da die erste Rangstelle ja schon von der LBS belegt ist. Es ist sehr fraglich, ob die Bank damit einverstanden ist.
- Nachteilig beim B-D ist zweifellos die Abschlussgebühr der Bausparverträge; sie beträgt 1,1 % der Bausparsumme, also bei 345.000 € Gesamtsumme 3.795 €.
- Teilt man beim B-D die Gesamtsumme in 3 Teilverträge auf (z.B. 80.000 + 120.000 + 145.000 = 345.000 €) so gilt für jedes Sofortdarlehen ein Zinssatz von 0,75 % bei einer Laufzeit von 10 Jahren + 4 Monate. Danach ist in der Regel die Zuteilung erreicht und für das dann wirksame Bauspardarlehen ist ein Zinssatz von 1,50 % über einen weiteren Zeitraum von rd. 12 Jahren + 9 Monate, d.h. bis zur kompletten (!) Rückzahlung der Darlehen gültig.
- Beim A-D beträgt der Festzinssatz bei einer Laufzeit von 20 Jahren 1,0 %. Hinsichtlich der Höhe der Zinsen ist das A-D bei einer Betrachtungszeit von 20 Jahren etwas von Vorteil. Im Hinblick auf die Höhe der Tilgungs-bzw. Ansparraten ist dieser Vorteil aber fast vernachlässigbar. Entscheidend sind vor allem die Höhe und die Dauer der Darlehensrückzahlung.
- Beim B-D ist vor allem von Vorteil, dass alle Konditionen bis zur kompletten Rückzahlung der Darlehen festgelegt sind. Beim A-D ist dies nur für 20 Jahre fest. Nach 20 Jahren kann die Restschuld – je nach jetzt vereinbarter Tilgungsrate – immer noch sehr hoch sein und die dann neu vereinbarten Konditionen recht hoch werden.
-Der größte Vorteil des B-D ist jedoch die Flexibilität: So kann man z.B. schon in der Ansparphase den monatlichen Regel-Sparbetrag von 3 € pro 1000 € Bausparsumme auf den Mindest-Sparbetrag von 2 € pro 1000 € Bausparsumme reduzieren. Dann dauert es zwar länger bis die Zuteilung erreicht wird und die Darlehenskonditionen müssen nach 10 Jahren + 4 Monaten entsprechend der aktuellen Marktsituation angepasst werden. Dennoch: Bei finanziellen Engpässen ist das von Vorteil. Beim A-D gibt es diese Flexibilität nicht. Hier muss über die gesamte Laufzeit des Darlehens die gleichbleibende Annuität (Zinsen + Tilgungsrate) bezahlt werden.
- Die Flexibilität erstreckt sich auch auf die Rückzahlungsphase. Man kann jederzeit Sondertilgungen leisten oder sogar die komplette Restschuld auf einen Schlag tilgen. Dies ist z.B. bei einem eventuellen Verkauf des Objektes ein großer Vorteil, da keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlt werden muss. Weiterer Vorteil: Ist z.B. die monatliche Rückzahlungsrate (4 € pro 1000 € Bausparsumme) zu hoch, so kann man z.B. eine Umschuldung dergestalt vornehmen, dass ein neues Annuitätendarlehen in Höhe der Restschuld (!) und mit niedrigeren Monatsraten abgeschlossen wird, und damit die Restschuld des Bauspardarlehens auf einen Schlag abgelöst wird.
- Bei einem B-D ist man im Normalfall nach rd. 22 Jahren fertig. Ich bin dann rd. 67 Jahre alt, und wahrscheinlich in den letzten Jahren meiner Berufstätigkeit. Diese Zeit für die Darlehens-Rückzahlung würde ganz gut passen, denn als Rentner verfüge ich nicht mehr über ein hohes Monatseinkommen. Natürlich muss die Darlehens-Rückzahlungsrate auch höher sein, um in rd. 22 Jahren fertig zu sein. Bei einem A-D kann man die Rückzahlungsraten – je nach Tilgungsrate - natürlich geringer wählen. Dann aber ist man als Rentner immer noch mit den Rückzahlungen beschäftigt.
- Bei einem A-D müsste die Tilgungsrate mindestens 3,0 % betragen, um in rd. 25 – 30 Jahren fertig zu sein (lasst Euch das mal von Eurem Kreditexperten vorrechnen). Bei einem Betrag von 345.000 € müsst Ihr dann für das Annuitätendarlehen pro Monat eine Rate von 4 % (1 % Zinsen + 3 % Tilgung), also 1.150 € bezahlen. Dieser Betrag wird jeden Monat, mindestens 20 Jahre lang, abgebucht.
- Beim B-D beträgt die monatliche Rate in den ersten 10 Jahren (Ansparphase) 215,63 € Zinsen (Zinssatz: 0,75 %) + 1035 € Ansparung (3 € pro 1000 € Bausparsumme) = 1251 €. Diese Variante liegt somit rd. 100 € pro Monat über der Variante A-D. Wird nur der Mindestsparbetrag bezahlt, dann beträgt die monatliche Gesamtsumme nur 215,63 € (Zins) + 690 € (Mindestansparung) = 906 €, d.h. rd. 240 € weniger als beim A-D.
- In der Zeit zwischen 10 und 20 Jahren beträgt die monatliche Zahlung beim A-D nach wie vor 1.150 €. Beim B-D beträgt die monatliche Zahlung dagegen 1.380 € (4 € je 1000 € Bausparsumme), d.h. 230 € mehr als beim A-D.

Was denkt ihr darüber? Was würdet ihr machen?

Viele Grüße und vielen Dank
 
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Ja vielleicht mal bisschen zusammenfassen...
Bei den aktuellen Zinsen und dann noch den summen ist doch alles außer Darlehen Quatsch.
 
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