Doppelhaus in HH mit GU auf eigenem Grund (zwei + vollwertiges Dach-Geschoss, kein Keller)

[ypg]

Und im Thread geht es ja unter anderem genau um diese Frage, ob und wie wir das DG benötigen / bezahlen können / baulich ausgestalten. Und darum, welche Tipps ihr habt, wie wir weiterdenken sollen.

Das war mir bis jetzt nicht bewusst, um was es Dir hier geht.
Du hast ja Deine Frage sehr allgemein gehalten: Fehler, was übersiehst Du, organisatorisches..

Haus-Grundfläche insgesamt ca. 165m². Es gab dazu schon eine Bauvoranfrage.

Fangen wir mal nochmal an: wir einigen uns aufgrund der gleichen Raumbedürfnisse, aber jeder ist sein eigener Bauherr, darüber, dass es um eine Grundfläche um ca. 165/2 geht, also ca. 82qm Grundfläche. Jetzt frage ich mich aber, worauf sich denn die Bauvoranfrage bezieht, wer sie beantragt und beauftragt hat. Gab es diese schon vor dem Kauf? Hat jetzt nur einer gekauft und verkauft eine Hälfte dem anderen?
Betrifft die Bauvoranfrage ein Einfamilienhaus oder auch ein DH? Gibt es schon einen Entwurf? wird das Grundstück 1:1 geteilt? Welche Ausrichtung hat das Grundstück? Wurde bei der Bauvoranfrage die Ausrichtung mit berücksichtigt oder ist sie plump nach einer Grundflächenzahl/Geschossflächenzahl gestellt worden?
Wurden Stellflächen mit angefragt? Wieviel Stellflächen braucht Ihr? Wieviel müsst Ihr?

Dann die Frage: müsst Ihr die genannten Räume schon bei Bezug fertig haben? Sind die Kinder geboren? Könnten sie sich erst einmal Zimmer teilen, weil sie noch jung sind? Muss ein Büro sein, weil HO ein Thema ist?

Sind in den 400000€ schon die Baunebenkosten sowie die Außenanlagen abgezogen? Bedeutet: habt ihr bei 400000€ Ausgabe dann noch genug, um Baunebenkosten und Außenanlagen zu bezahlen?
Worauf beziehen sich diese +-400000€? Ist das eine Annahme oder ist das von einer Bank oder Dr. Klein ausgerechnet? Wir haben hier im Forum auch ein Unterforum, wo man mal sein Gehalt inklusive Ausgaben überprüfen lassen kann, wie weit, konservativ gerechnet, Euer Budget reicht. Dann kann man ja selbst besser einschätzen, woran man sparen müsste, ggf. mit Eigenleistungen (außer Bodenbeläge oder Malerarbeiten)

Mit dem, was Du, @ypg, schreibst, müsste ja auf jeden Fall ein Zimmer in einer höhergelegenes Geschoss rutschen.

Sagen wir mal so: bei 65qm im Erdgeschoss sehe ich kein Büro, eher gern über 40qm als Allraum, 4-5qm Duschbad, der Rest geht für Abstellfläche, Treppe und Flur/Garderobe drauf. Bei 5 Familienmitgliedern ggf. ein geschlossenes WZ. Also alles so Pi mal Daumen.

Dann wäre aber das DG als Wohnraum nötig.

Das will ich nicht ausschließen. Wie gesagt: die Bedürfnisse sind nicht klar definiert, was muss oder was kann.

Viebrockhaus & Co. : Möbelhaus
GU : Lokaler Schreiner

Zum Verständnis

Das könnte jetzt sehr verwirren. Fakt ist, dass Viebrockhaus ein Generalunternehmer aus Nord-Deutschland ist, die Dir (hier) Dein maßgeschneidertes Haus hinstellt. Allerdings sehe ich Viebrockhaus hier überhaupt nicht von den Kosten her. Die nehmen für alles sehr gute/hohe Aufpreise.
Ob auch für das Hausgestell, dazu müsste man wissen, wie das Grundstück geschnitten ist.

 

[11ant]

(wobei die Details und insbesondere die Entscheidungen darüber, was in Eigenleistung erfolgt, unterschiedlich sein werden - aber keine der Parteien wird komplette Bauphasen in Eigenleistung machen).
Dein, @11ant, Rat war ja sogar, nach dem Rohbau eigenständig (und ggf. unabhängig voneinander) Unternehmen auszuwählen. Ich denke, wir würden hier eher etwas organisatorische Einfachheit bevorzugen, wenn es preislich möglich ist. Aber vielleicht steht das ja auch den anderen Ziele im Wege?

Um welche anderen Ziele geht es dabei? - Eigenleistung hatte ich gar nicht im Sinn, sondern "nur" Freiheit bei der Vergabe der Ausbaugewerke. Erfahrungsgemäß ist Familie Linkshälftler der Elektriker und Familie Rechtshälftler der Flieseur des GU für die Sonderlocken zu teuer. Da ist es besser für die Nachbarfreundschaft, ein besseres Ventil als Kompromisse zu haben. Deshalb sehe ich Fallkonstellationen wie bei Euch bei einem gemeinsamen Planer und Rohbau-GU. "Rohbau plus" ist immer ratsamer als "Einzugsfertig minus".

Woher kommt der Rat zum Holzer? Wir waren bisher immer noch bei Stein und massiv. Was haben wir übersehen?

Was Euch zu "Stein only" getrieben haben mag, ist mir nicht klar. Ich bin seit vier Jahrzehnten im Thema und frage im Regelfall beide Fraktionen an (siehe auch > Weichenstellung). Gewiß nicht, um mir unnötig Arbeit zu machen. Sondern weil auch ich noch daneben tippen kann, welche Bauweise im konkreten Einzelfall zur besseren Gesamtlösung führt.

Die DH mit II+D, die ich auf die Schnelle in ein paar weiteren Auftritten gefunden habe, haben aber auch alle eine Studio-Variante oben, so dass Betondecke + Kniestock vermutlich deutliche Umplanung und Aufpreis bedeuten würden. Oder?

Auch zur Betondecke findest Du auf "Bauen jetzt" eine Erläuterung der Zusammenhänge von mir. Was Du oberhalb der Traufhöhe nochmals mit einem Kniestock willst, ist mir vollständig schleierhaft. Zeichne ´mal eine Prinzipskizze des Schnitts.

Noch einmal hierzu (ich verstehe jetzt glaube ich besser, wo dieser Rat herkommt): Also ein Architektenbüro aufsuchen und mal eine Planung machen lassen? Kostet ja aber bestimmt auch Geld. Wenn ich dann mit einem anderen GU baue, ist das Geld evtl. (z.T.) weg. Oder doch erst einmal ein paar weitere GU suchen, deren Katalog-Häuser umbasteln und Angebote erstellen lassen? Und erst dann überlegen, ob Architektenbüro ran soll? Was wäre hier der Rat - und wovon hängt der Rat ab? [ / ] Eventuell will aber ein GU, der nach seinem Vorgehen arbeitet, lieber noch eigene (Um)Planung machen, die mich dann wiederum Geld kosten, so dass ich z.T. doppelt zahle und auf den Mehrkosten sitzen bleibe. Oder wo denke ich falsch?

Ich weiß nicht genau, was @Rübe1 sich bei dem Rat gedacht hat, aber im Ergebnis würde auch ich Euch zu einem freien Architekten schicken; siehe auch mein Hausbau-Fahrplan. Zu einem GU geht man nie unberaten. Folge meinem Fahrplan, dann gibt es keine Doppelvornahmen.

Eigentlich wollte ich ja ganz bewusst erst einmal über Generelles reden. Jetzt sind Zahlen da (und Schätzung nur, um zu zeigen, dass wir über qm pro Stockwerk nachgedacht haben). [/] Und im Thread geht es ja unter anderem genau um diese Frage, ob und wie wir das DG benötigen / bezahlen können / baulich ausgestalten.

Die ganz großen Eigentorschützen fangen hier mit Einzelfragen zu Steinen und Außenwandstärken an. Über Stockwerke denkt Ihr mit dem Architekten im Modul A nach, wenn die Raumprogramme in den Baukörper übersetzt werden. Eventuell auch in zwei, also eine Hälfte mit und eine ohne Staffelgeschoss (ich habe jetzt nicht zurückgeblättert, ob solche möglich wären).

Ich würde mal vermuten, dass Viebrockhaus z.B. nur seine eigenen Häuser baut. Oder sind die keine GU und ich habe hier begrifflich was durcheinander gebracht?

Das könnte jetzt sehr verwirren. Fakt ist, dass Viebrockhaus ein Generalunternehmer aus Nord-Deutschland ist, die Dir (hier) Dein maßgeschneidertes Haus hinstellt. Allerdings sehe ich Viebrockhaus hier überhaupt nicht von den Kosten her. Die nehmen für alles sehr gute/hohe Aufpreise.
Ob auch für das Hausgestell, dazu müsste man wissen, wie das Grundstück geschnitten ist.

Viebrockhaus ist ein GU, nicht nur in Norddeutschland, aber nicht ganz flächendeckend (selbst im Sendegebiet NDR und WDR nicht). Ratnehmer von mir bauen mit denen individuell, aber ich bevorzuge die Typenhäuser. Diesen Anbieter sehe ich für Euch ebenfalls eher nicht, der ist m.E. auf Privatversicherte / FDP-Klientel fokussiert. Extreme Bauleistungsbeschreibung-Abweichler sollten andere GU´ wählen, ansonsten sind die Aufpreise aber fair und die Angebote transparent. Als Rohbau-GU wären sie meine letzte Wahl, sie fokussieren klar eine Einzugsfertig-Kundschaft (die jedoch gerne die Garage oder den Carport "bauseits" vergibt).

 

[Papierturm]

Noch einmal hierzu (ich verstehe jetzt glaube ich besser, wo dieser Rat herkommt): Also ein Architektenbüro aufsuchen und mal eine Planung machen lassen? Kostet ja aber bestimmt auch Geld. Wenn ich dann mit einem anderen GU baue, ist das Geld evtl. (z.T.) weg. Oder doch erst einmal ein paar weitere GU suchen, deren Katalog-Häuser umbasteln und Angebote erstellen lassen? Und erst dann überlegen, ob Architektenbüro ran soll? Was wäre hier der Rat - und wovon hängt der Rat ab?

Danke auf jeden Fall!

Ganz spannender Thread!

Einmal kurz hierzu, eigene Erfahrung:
Wir waren letztes Jahr so frustriert vom Versuch, irgendwie die GUs vergleichbar zu bekommen (und die GUs dazu zu bekommen den Bebauungsplan einzuhalten, was sich auch als sehr schwierig erwies), dass wir zu einem Architekten mit Festpreis für eine GU-Planung gingen.

Das führte dann dazu, dass die GUs tatsächlich vergleichbar wurden.

In Summe hat uns bisher der Architekt übrigens nicht nur nichts gekostet, sondern sogar Geld gespart. (Ein Teil wird dann jeweils beim GU erlassen, dazu hat der Architekt eine unberechtigte Forderung vom GU vom Tisch gewischt wo wir uns beim GU die Zähne ausgebissen haben, einige Dienstleister vermittelt mit deutlich besserem Preis-Leistungsverhältnis als wir sie fanden.)

Wie 11ant schrieb: Planung erstellen, die Planung mehreren GUs vorlegen und Angebote einholen und diese dann prüfen.
Hierdurch haben wir am Ende ordentlich gespart, trotz scheinbar Extrakosten durch den Architekten.

 

[1689owen]

Eigentlich wollte ich noch mehr fragen und erläutern, aber die Zeit ist gerade knapp. Daher erst einmal nur dies:

Das führte dann dazu, dass die GUs tatsächlich vergleichbar wurden.

Wie genau seid ihr vorgegangen? Muss ich mir das so vorstellen, dass ihr die Architekten-Planung bezahlt habt und anschließend einfach bei verschiedenen GUs vorgelegt habt und gesagt habt, sie sollen kalkulieren, welche Baukosten sich bei Entscheidung für sie ergeben? Die Kalkulation der Baukosten selbst haben euch die GUs dann nicht in Rechnung gestellt? Haben alle GUs das so mit sich machen lassen?

 

[Papierturm]

Eigentlich wollte ich noch mehr fragen und erläutern, aber die Zeit ist gerade knapp. Daher erst einmal nur dies:


Wie genau seid ihr vorgegangen? Muss ich mir das so vorstellen, dass ihr die Architekten-Planung bezahlt habt und anschließend einfach bei verschiedenen GUs vorgelegt habt und gesagt habt, sie sollen kalkulieren, welche Baukosten sich bei Entscheidung für sie ergeben? Die Kalkulation der Baukosten selbst haben euch die GUs dann nicht in Rechnung gestellt? Haben alle GUs das so mit sich machen lassen?

Genau. Wir haben die Architektenplanung bezahlt und eine Ausstattungsliste mit "must haves" angelegt (auch wichtig zur Vergleichbarkeit! Da waren zum Beispiel mit drin Verschattung, Heiztechnik, Anzahl Steckdosen, und diverses mehr).

Diese wurde dann vom Architekten einigen vorher ausgewählten GUs (sowohl Holzer als auch Steiner) vorgelegt. Die meisten haben geantwortet. Die Angebote haben wir dann zusammen mit dem Architekten verglichen und dann eine Auswahl getroffen.

Letztendlich ist es ja so: Die Anbieter wollen verkaufen. Da geht es um Aufträge, selbst für ein kleines Einfamilienhaus, das schnell an die halbe Million Umsatz geht. (Klar, Umsatz ist nicht gleich Gewinn, aber nichtsdestotrotz: davon leben die).

Nur ein GU hat uns nicht geantwortet und wollte uns partout nur ein Angebot für einen von deren Standardgrundrisse geben. Von denen aber keiner dem Bebauungsplan entsprach. Den haben wir daher ausgeschlossen.

Kalkulation Baukosten bezahlen... das gab es nicht. Und wenn das sich ein GU gedacht hätte, ganz ehrlich, wäre der ausgeschlossen worden. Wie soll man irgendwas vergleichen, wenn kein Angebot gemacht wird? (Besonders, da bei uns das Thema Planung und Ausstattung und co durch obiges wegfiel, heißt sie hatten sogar weniger Arbeit als bei einem Kunden, der einen Standardgrundriss erstmal durch Umplanungen durch die Mangel dreht.)

 

[11ant]

dass wir zu einem Architekten mit Festpreis für eine GU-Planung gingen.

Wie darf man sich das denn vorstellen ?

Wie 11ant schrieb: Planung erstellen, die Planung mehreren GUs vorlegen und Angebote einholen und diese dann prüfen.

Wann soll ich das denn geschrieben haben ? - mein Rat lautet meines Erinnerns stark abweichend so:
Planungsmodul A mit dem freien Architekten, dann Teigruhe mit Weichenstellung, danach Leistungsphase 3 oder ganzes Modul B, zum GU niemals anstatt Ausschreibung gehen, sondern solche nur an der Ausschreibung beteiligen. Die Angebote aus der Weichenstellung haben weder die Eignung noch den Zweck, daß Deutschland damit den Super-Generalunternehmer casten könnte. Man kalibriert damit die budgettreue Planung, in der späteren Baufirmensuche nach der Leistungsphase 5 sind auch nur Steiner oder Holzer im Spiel.

Hierdurch haben wir am Ende ordentlich gespart, trotz scheinbar Extrakosten durch den Architekten.

Am meisten spart man mit der nur scheinbar teuren Leistungsphase 5 des Architekten, die wegzulassen Lehrgeld in mindestens gleicher Höhe und zusätzlich als Sahnehäubchen noch Trockenbauwarzen produziert.