वित्तपोषण योग्यता के संबंध में समझ का प्रश्न

नमस्ते सब लोग,
मेरी पत्नी और मैं अभी ठीक-ठीक अपने खुद के घर की योजना बनाना शुरू कर रहे हैं और संभवतः जितने ज्यादा फैक्टर्स हो सकें, उनके बारे में जल्दी से जानकारी लेना चाहते हैं।

फोरम में कुछ बातें मैंने देखी हैं जो मुझे हैरान करती हैं। इसके बारे में मैं कुछ सवाल पूछना चाहूंगा।

आम तौर पर मैं यहाँ लगभग केवल 400-500 हज़ार यूरो तक की निर्माण लागत के हिसाब देखता हूँ, जिसमें ज़मीन भी शामिल है। मेरी समझ के अनुसार बवेरिया के शहरों की मार्केट में ज़मीन की कीमत लगभग 800 €/वर्ग मीटर है और इसके अलावा एक "साधारण" 150 वर्ग मीटर के घर के लिए कम से कम 500 हज़ार यूरो चाहिए। यह पूरी तरह से यहाँ की गणनाओं और योजनाओं के विपरीत है, जहाँ 150-200 वर्ग मीटर के घर ज़मीन के साथ 500 हज़ार यूरो से कम में आते हैं।

क्या जैसे इन्गोलस्टैड जैसे शहरों के इंटरनेट पर कीमतें वास्तव में इतनी अधिक हैं या फिर फोरम में शहरों में निजी घर बनाने वालों की संख्या कम है, इसलिए उनके उदाहरण नज़र नहीं आते?

लेकिन मैं इस उप-फोरम में इसलिए पोस्ट कर रहा हूँ:
मुझे लगता है कि यहाँ अधिकांश लोग वास्तव में अच्छी आय करते हैं। कुल मिलाकर 5000 यूरो नेट प्रति माह का वेतन कई लोगों के लिए एक बड़ी आमदनी है। या दूसरे शब्दों में: यदि शादीशुदा नहीं हैं, तो सॉलिडरिटैट्सज़ुसच्लैग (Soli) अभी भी लागू होता है।

फिर भी, यहां मासिक किश्तें लगभग 1500 यूरो को अधिकतम माना जाता है। मुझे लगता है कि मैं अब तक बहुत भोला सोच रहा था। कृपया मेरी सोच की गलती खोजने में मदद करें:
मान लीजिए 5000 नेट प्रति माह है। अब तक ठंडा किराया 1000 यूरो प्रति माह था। फिर 1500 यूरो मासिक किश्त की सीमा क्यों होती है, यानी "बहुत ज्यादा" क्यों लगती है?

मेरे हिसाब से यदि 1500 यूरो वार्म मीयटे (गर्मी सहित कुल किराया) प्रति माह है और लगभग 1500 यूरो खाने-पीने, स्पोर्ट आदि पर खर्च होंगे, तो किराए के दौरन भी लगभग 2000 यूरो प्रति माह बचाए जा सकते हैं। शायद केवल एक कार हो और जीवनशैली संयमित हो (जैसा यहाँ अक्सर बताया जाता है) तो ज़्यादा भी बच सकता है।

क्या यह फिर 2000 यूरो + 1000 यूरो बचाए गए ठंडे किराये के बराबर यानी कुल 3000 यूरो प्रति माह होते हैं? शायद 3500 यूरो भी? बच्चे होने पर कम होगा, ज़ाहिर है। यहाँ कितना माना जाता है? 1000 यूरो मासिक या इससे भी अधिक घटाया जाता है?

वैसे मैं आपकी विशेषज्ञता की सही होने पर संदेह नहीं करता, बल्कि मेरी अपनी गणनाओं/सोच की सही होने पर संदेह करता हूँ!

सादर,
मैथियास

मेरे विचार की पूरक टिप्पणी:
यदि कोई वर्तमान में 1000 € ठंडी किराया देता है और यह 30 साल तक चलता है (किराया की कीमतें बढ़ने की संभावना है), तो किराए की बचत से पहले ही 360 k€ वापस चुका दिए गए हैं। और यह बिना किसी अतिरिक्त बोझ के।

घर के लिए भी तुम्हें सहायक खर्च और एक छोटा सा राशि आरक्षित रखनी चाहिए (शुरुआत में इसमें अधिकतर बगीचे जैसी विशेष इच्छाएं शामिल होंगी)। इसके लिए मैं प्रति वर्ग मीटर आवासीय क्षेत्रफल 2 यूरो सहायक खर्च और 1 यूरो आरक्षित राशि मानेगा।
आय से एक छोटी अन्य बचत दर भी घर मालिक के रूप में अतिरिक्त रूप से शामिल करनी चाहिए, चाहे वह छुट्टियों के लिए हो, घरेलू उपकरणों की पुनः खरीदारी के लिए आदि। एक नई गाड़ी के लिए भी बचत करनी चाहिए।

संभावित गृह किस्त मैं इस प्रकार निर्धारित करूंगा कि जब दो वेतन में से किसी एक पर कुछ महीने के लिए कम काम का समय हो (जो अभी वर्तमान में है) या बेरोजगारी या मातृत्व अवकाश हो, तो उसे भी वह कवर कर सके।
यदि कोई स्वयं सोचता है कि वह मासिक रूप से वास्तव में अधिक भुगतान कर सकता है, तो उसे यह पैसा अलग रखना चाहिए और वार्षिक अतिरिक्त भुगतान करना चाहिए। अर्थात, ऋण अनुबंध इस प्रकार करें कि विशेष भुगतान की पर्याप्त सुविधा उपलब्ध हो।

अन्यथा बिल्कुल सही है कि निर्माण परियोजना की कुल लागत क्षेत्र से क्षेत्र में बहुत भिन्न हो सकती है। अधिकांशतः महंगा होता है मुख्य शहरों के उपनगरों में तथा बड़े नियोक्ताओं के आस-पास। जहां मुख्यतः ज़मीन की कीमतों में भारी अंतर होता है। असली निर्माण लागत उतनी भिन्न नहीं होती।

यदि हम यहां फ़ोरम की टिप्पणियों की तुलना करें, तो लगभग 3 से 4 साल पहले प्रति वर्ग मीटर आवासीय क्षेत्रफल के लिए 1600 से 1800 यूरो निर्माण लागत का औसत माना जाता था, जिसमें तहखाने (यदि चाहें तो) शामिल थे।
आज के लिए मानक की लागत पहले से ही 2000 से 2200 यूरो प्रति वर्ग मीटर हो चुकी है। और जैसा कि हम सब जानते हैं, ऊपर की कोई सीमा नहीं है, यह सब इच्छाओं पर निर्भर करता है।
तुम्हारे बताए गए 500 हजार यूरो लगभग 150 वर्ग मीटर के लिए मानक से ऊपर हो सकते हैं, या फिर यह जानना जरूरी होगा कि तुम इसमें क्या-क्या शामिल समझते हो।

बेस्टैंड (पुराना और नवीनीकरण) और नया निर्माण कीमत में एक अंतर है। और जब कोई 5000 शुद्ध से मुश्किल से 500k से शुरू होने वाली अपनी पूंजी को वित्तपोषित करना चाहता है तो वह बकवास है। वहाँ बहुत कुछ सुंदर तरीकों से गणना की जाती है। फिर फिटनेस अनुबंध को 3 महीनों में समाप्त कर दिया जाता है और भविष्य की घटनाओं के साथ चोंचलेबाजी की जाती है।

पुराना भवन (और नवीनीकरण) और नया निर्माण की कीमत में फर्क होता है। और अगर कोई 5000 नेट आय के साथ लगभग 500k से कम इक्विटी के साथ फाइनेंस करना चाहता है तो वह बकवास है।

नमस्ते, आपकी प्रतिक्रिया के लिए धन्यवाद। मैं दुर्भाग्यवश दूसरे वाक्य को पूरी तरह समझ नहीं पाया।
यहाँ पुराना भवन और नया निर्माण लगभग समान लगते हैं। सामान्यतः दोनों के लिए लगभग 1 मिलियन यूरो ऑल इन होने का अनुमान है।
लेकिन यह केवल रियल्टर की जानकारी और उन दोस्तों की बातों पर आधारित एक अनुमान है जो यहाँ लंबे समय से रहते हैं।

घर के लिए भी आपको अतिरिक्त खर्च और थोड़ा सा आरक्षित धन (शुरुआत में विशेष रूप से बगीचे आदि के लिए) का ध्यान रखना चाहिए। इसके लिए मैं प्रति वर्ग मीटर आवासीय क्षेत्रफल के लिए 2 यूरो अतिरिक्त खर्च और 1 यूरो आरक्षित धन का अनुमान लगाऊंगा।
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आपके उद्धृत 500 हजार यूरो लगभग 150 वर्ग मीटर के लिए मानक से ऊपर हो सकते हैं, या फिर आपको यह जानना होगा कि आप इसमें क्या-क्या शामिल मान रहे हैं।

आपके पोस्ट के लिए धन्यवाद। इसमें मेरे लिए कई मार्गदर्शन बिंदु हैं। 500k यूरो दरअसल यहाँ 150 वर्ग मीटर के लिए बहुत कम माना गया था। कहा जाता है कि यहाँ 800k यूरो से शुरू करनी पड़ती है। ज्यादा भी हो सकती है। नया निर्माण हो या पुराना भवन दोनों के लिए।
इसीलिए मैं भुगतान की गणनाओं को लेकर आश्चर्यचकित हूँ। स्पष्ट है कि कई लोग अच्छी कमाई करते हैं। लेकिन यह मानना भी मेरे लिए कठिन है कि यहाँ के लोग औसतन 10000 नेट आय कमाते हैं ताकि वे घर खरीद सकें।
तो ऐसा लगता है कि यहाँ कई लोग (जैसे मैं शुरू में था) बहुत सरल गणना करते हैं या उन्हें बहुत विरासत में मिला है। अन्यथा ऐसे दाम सामान्यतः फाइनेंस नहीं हो सकते।

मुझे लगता है कि इस चर्चा में हमे पूर्ण राशियों से दूर रहना चाहिए। जितना मैंने समझा है, एक किस्त के संदर्भ में लगभग 5% की एन्युटी काफी स्वस्थ मानी जाती है, जो 20-30 वर्षों की समझ में आने वाली अवधि में चुकौती की बात करती है। अधिकतम 1500€ को कई लोग आदत के हिसाब से ठंडी किराया मान लेते हैं (और उस दौरान मासिक बाहरी खर्च कम से कम 400€ मासिक होते हैं) और सोचते हैं कि खूबसूरती से हिसाब की गई विशेष भुगतान के जरिए सब ठीक हो जाएगा। ऐसा अधिकांशतः सही नहीं है। हम यहाँ एक 4.67% की एन्युटी पर हैं, जिसमें से 3% चुकौती है। यह 1605€ + 400-450€ बाहरी खर्च होते हैं। ऋण लगभग 418k€ है।

अपने लिए 5% के साथ बाहरी खर्च और आपके ऋण राशि की गणना करें। मैं शर्त लगाता हूँ कि आप कहीं अपने 3000€ के करीब होंगे। मान लीजिए कि आपके पास 5500€ का परिवारिक आय है। तो बाकि सभी खर्चों के लिए काल्पनिक 2 बच्चों के साथ केवल 2500€ बचते हैं, जो ठीक है, लेकिन पहले की तरह 1500€ की गर्म किराये पर रहकर बड़ा जीवन बिताना संभव नहीं है और घर के लिए कोई जमा पूंजी भी अभी तक नहीं बन पाई है।