Doppelhaus in Baufenster 8,5m x 15m (BxT)

[GregorBerger]

Danke für deinen Entwurf!

Oha!

Ist halt ein Top-10-Ballungsraum, wenngleich nicht direkt in der hochverdichteten Millionenstadt. Dort sind die Bodenrichtwerte satt vierstellig - gelegentlich auch mit einer 2 vorne.
Deutlich dreistellig wird man hier in der Gegend erst, wenn man sich vollständig vom Auto abhängig macht oder aber in Gebiete mit zweifelhaften Schulen und Nachbarn zieht.

Ich habe noch einen Vorschlag, der auf meinem basiert: Südliche Wohneinheit bekommt auf EG-Ebene den Keller und zieht dort etwas die Räume inkl. Lichtschacht im Hang.

Wie weit denn? Bei 15 Metern Tiefe ist man ja schon etwa 2 Meter unter Tage. Und im hinteren Bereich sollen ja eigentlich noch Garagen stehen.
Der Nachbar hat übrigens den Hang rundrum um das Haus abgebuddelt. Die Motivation erschließt sich mir noch nicht ganz. Das muss ja ein Vermögen gekostet haben. Zumindest, wenn er den Aushub auch entsorgt hat. Sein Garten ist aber insgesamt etwas höher. Darf man Aushub auf dem eigenen Grundstück auf diese Weise verwerten? Falls ja, wäre das ggf. auch für uns eine Idee. Und dann kommen wir deinem Vorschlag näher.

Wenn ihr das allerdings bezahlen könnt, dann bietet sich ja noch das 3. VG an.

Inzwischen glaube ich das nicht mehr. Und der Grund dafür ist einer, den ich trotz jahrelanger Lektüre nicht auf dem Schirm hatte. mit dem 3. VG rutscht das Haus von Gebäudeklasse 1 oder 2 in Gebäudeklasse 4. Und das zieht gewaltige Folgen nach sich bei Brandschutz, Schallschutz, Parkplätzen, Barrierefreiheit etc... Erstaunlicherweise kann ich mich an keine Diskussion erinnern, wo mal jemand mit diesem Thema so richtig gerungen hat. Und die Forensuche hat mir da auf die Schnelle auch nichts zu Tage gefördert.

 

[GregorBerger]

mit dem 3. VG rutscht das Haus von Gebäudeklasse 1 oder 2 in Gebäudeklasse 4.

Sorry, das war etwas vereinfacht. Das 3. VG hätte seine Fußbodenoberkante zwar nur knapp 5 Meter über der mittleren, natürlichen Geländehöhe (wenn man die Bodenplatte auf Straßenniveau ansetzt). Allerdings würde das 3. VG ja nur dann wirklich zur Wohnflächensteigerung beitragen, wenn auch darüber noch ein ausgebautes Dachgeschoss läge. Und das wäre dann mit der Fußbodenoberkante knapp mehr als 7 Meter über dem Grund - somit Gebäudeklasse 4.

 

[11ant]

Mein jetziges Homeoffice misst 7m². Und das ist Gold wert gegenüber der Arbeitsecke im Wohnzimmer in der letzten Wohnung vor einigen Jahren. Und definitiv mehr, als 7 weitere Quadratmeter im Wohnzimmer. Und ja: Da passt alles rein, was ich für meine Arbeit brauche.

Sieben Quadratmeter als Platz für einen Tisch und einen Stuhl über den man seine Jacke hängt sind mehr als ausreichend, als Kabuff für die Klausur zur Steuererklärung beinahe schon fürstlich. Aber das sind nur zwanzig Kubikmeter, die bei einem Vollzeitarbeitsplatz von einer Kontrollierte-Wohnraumlüftung schon eine erhöhte Leerlaufdrehzahl bedeuten können. Also Dauerkipp oder Nichtraucherbalkon.

 

[GregorBerger]

Guten Morgen Foristen,

es gibt ein paar Neuigkeiten.
Ich hatte ein erstes Beratungsgespräch mit einer Architektin. Sie wird zwar aller Voraussicht nach nicht den Neubau planen können, weil sie dieses Jahr keine neuen Planungsaufträge mehr annimmt. Das Gespräch habe ich dennoch gesucht, weil sie im Bereich von Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus u 3FH hier im Ort sowas wie die Platzhirschin ist.

Einige Überraschungen sind doch hervorgetreten, die zeigen, dass selbst eine sehr umfassende Internetrecherche und jahrelange Hausbauforum-Lektüre ihre Grenzen haben. Besonders überrascht haben mich (da zu meinen Ungunsten):

1. Die Gemeinde widersetzt sich der Stellplatzverordnung NRW (eine eigene Satzung gibt es nicht) an Stellen, die präzise formuliert sind und eigentlich keine Interpretation erlauben, was den Stellplatzbedarf auf meinem Grundstück in den meisten Konstellationen um 1 Stellplatz erhöhen wird.
2. Die (für mich günstigen) Höhenangaben im TIM NRW haben keine baurechtliche Relevanz. Auch liegen relevante Höheangaben niemandem vor, auch nicht der Gemeindeverwaltung. Erst der Einsatz eines öffentlich bestellten Vermessers ergibt einen amtlichen Lageplan, aus dem auch der Geländeverlauf ersichtlich wird. Mit dem Vermesser habe ich schon gesprochen: Der im TIM angegebene recht steile Anstieg von der Straße ist am Grundstück nicht aufzufinden, da dieses Grundstück ebenso wie jene beider Nachbarn auf ca. 20 Metern Tiefe und auf voller Breite bis auf Straßenniveau abgetragen haben. Wenn ein natürliches Gelände nicht mehr erkennbar sei, dann würde halt das vorgefundene Gelände vermessen und maßgeblich.
3. Das Bauamt bietet grundsätzlich keine mündliche Beratung an. Man kann nur eine Bauvoranfrage stellen, die ca. 3 Monate Bearbeitungszeit hat. Da der Bebauungsplan einige unscharfe Formulierungen enthält, sei hier ein gewisses Risiko gegeben.
4. Der Brandschutz bei GK1 und 2 (Einfamilienhaus und Zweifamilienhaus) muss ein Rettungskonzept ohne Einsatz einer Drehleiter umfassen. Das bedeutet, dass der zweite Rettungsweg grundsätzlich erfordert, dass aus jeder Etage ein Fenster, Balkon oder Flachdach erreicht werden kann, unter dem die Feuerwehr eine Steckleiter aufstellen kann. Das wäre bei der aktuellen Idee mit den hintereinander stehenden Doppelhaushälfte nicht möglich. Weiß jemand, wo ich hierzu mehr nachlesen kann?
5. Ein Bauantrag braucht hier ca. 10-12 Monate für die Genehmigung. Davon gehen allein 3-4 Monate für die wasserrechtliche Genehmigung drauf, die beim Kreis bearbeitet wird.

Einiges ist sehr ernüchternd. Habt ihr mit den vorgenannten Punkten eigene Erfahrungen?

Grüße, Gregor

 

[11ant]

Wenn ein natürliches Gelände nicht mehr erkennbar sei, dann würde halt das vorgefundene Gelände vermessen und maßgeblich.

Das ist aber nicht "zu Deinen Ungunsten".

Da der Bebauungsplan einige unscharfe Formulierungen enthält, sei hier ein gewisses Risiko gegeben.

Und auch darin liegen eher Chancen, Unbestimmtheiten zu Gunsten des Antragstellers zu nutzen.

Das wäre bei der aktuellen Idee mit den hintereinander stehenden Doppelhaushälfte nicht möglich.

Ein Argument mehr für meinen Vorschlag des klassischen Etagenwohnungs-Zweifamilienhaus.

 

[11ant]

Ich hatte ein erstes Beratungsgespräch mit einer Architektin. Sie wird zwar aller Voraussicht nach nicht den Neubau planen können, weil sie dieses Jahr keine neuen Planungsaufträge mehr annimmt. Das Gespräch habe ich dennoch gesucht, weil sie im Bereich von Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus u 3FH hier im Ort sowas wie die Platzhirschin ist.

Das ist normal (und auch bei mir nicht anders), daß im Juni der Kalender schon geschlossen ist. Kriegt Ihr denn immerhin für das Modul A noch in diesem Jahr Termine bei ihr ?