Nouvelles normes dans la construction neuve et leurs impacts sur nous

Pourquoi Vonovia ne construit-elle pas simplement plus petit et sans KNX ?

Tu dois complètement séparer la maison individuelle de la construction d'immeubles locatifs.

La maison individuelle doit juste être abordable. La construction d'immeubles locatifs doit être rentable.
Et pour les grandes entreprises immobilières, comme Vonovia ou LEG, qui se concentrent actuellement sur le logement abordable et proposent des loyers moyens de 6-7€ comme abordables, il n’est pas possible dans leurs marchés principaux, par exemple dans la région de la Ruhr, de construire aussi bon marché qu’il le faudrait.
Même dans le logement social (au niveau qualité), il faut compter avec des coûts de construction purs de presque 3 000 €/m². Pour que ces logements soient tout de même abordables, il faut des loyers généralement bien supérieurs à 10€ – c’est juste problématique quand à Duisburg Marxloh, la clientèle ne peut se permettre que 3,8€ à 4,95€.
Là, la décision est numérique – faire ou ne pas faire.
J’ai eu sous les yeux des projets neufs d’une entreprise immobilière à Cologne. Pour que le financement puisse être remboursé et qu’il y ait un rendement (nous parlons de rendements d’un peu plus de 3 % après tous les coûts et le financement, donc on ne devient pas riche avec ça), IL FAUT des loyers à 15€/m².

Le propriétaire individuel se moque du rendement. Il construit sa maison pour 750 000 €, pour laquelle il pourrait percevoir un loyer de 2 000 € par mois. Cela correspond à un rendement de 3,2 % AVANT impôts, exploitation, entretien, loyers impayés, etc.
Le particulier peut le faire, c’est pour lui-même et la qualité de vie ne peut pas se calculer en rendement.

Vonovia et consorts ne peuvent pas le faire – ils auraient plutôt besoin de loyers à 5 000 € ou plus, ce que personne ne peut payer. C’est de là que vient le problème. Peu importe si je propose des appartements de 40 m² à 15€/m² ou des appartements de 200 m² à 15€/m². Personne ne les louera.
Tu peux un peu comparer ça avec les voitures électriques. Quel quidam peut et veut s’acheter une voiture « verte » à 80 000 € ? Le marché n’existe pas.

Personne ne le loue simplement. Peux-tu un peu comparer avec les voitures électriques. Quel quidam peut et veut s'acheter une voiture "verte" à 80 000 ? Le marché manque.

Mais les voitures électriques deviennent effectivement moins chères. Est-ce que le logement sera jamais (beaucoup) moins cher à produire ? Et si la réponse est "non", comment résoudre ce problème ?

Le logement sera-t-il un jour (beaucoup) moins cher à fabriquer ?

Et ainsi, nous revenons au début du fil...

Par exemple, l’épaisseur de la dalle en béton (isolation phonique), le nombre de prises électriques, l’abaissement de la température dans la salle de bain de 24 à 20 degrés (économie sur le radiateur mural), les plafonds en bois même sans chape, et d’autres points. L’écart par rapport à aRdT n’est pas directement un vice de construction.
Ce sont les grands domaines.

À cela s’ajouterait la possibilité de la construction en série (il existe déjà plusieurs maisons types). L’acceptation est cependant extrêmement faible, car chacun pense immédiatement au « Plattenbau ».

La réponse est donc : oui, si… et alors principalement dans le logement collectif. Les maisons individuelles classiques ne deviendront pas sensiblement moins chères.

Il y aurait aussi la possibilité de construire en série (il existe déjà plusieurs types de maisons). Mais l'acceptation de cette méthode est extrêmement mauvaise, car tout le monde pense immédiatement à des immeubles en béton préfabriqué.

Eh bien, le concept des immeubles en béton préfabriqué en RDA n’était pas si mauvais que ça. Les appartements avaient des plans d’étage bons et conformes aux standards actuels, un balcon et étaient économes en espace ainsi que très bon marché à construire. Du côté du terrain.

Il y avait des constructions en continuité dans les centres-villes en béton préfabriqué ainsi que des maisons dites cubes isolées. 6 étages avec 4 appartements chacun sur moins de 200 m² de terrain.

Le problème était seulement l’isolation thermique et l’épaisseur relativement fine des murs.

Malheureusement, aujourd’hui encore, les gros immeubles sont massivement démolis surtout avec des primes de démolition d’État au lieu d’être rénovés.

On aurait aussi pu démonter les maisons et les reconstruire là où il y a une pénurie de logements. L’isolation et les nouvelles fenêtres ne seraient pas un problème.

Je loue actuellement encore à 4,50 - 5,50 par mètre carré. Toutefois, les exigences étatiques rendent de plus en plus difficile de maintenir ce prix. Je ne peux pas éviter de fortes augmentations de loyer.

Il faut aussi prendre en compte les exigences des autorités. Celles-ci ne couvrent qu’en partie les coûts de chauffage plafonnés ainsi que des loyers limités. Il devient donc de plus en plus difficile pour les personnes à faible revenu de trouver un logement abordable.

Ça deviendra intéressant lorsque l’État-providence allemand s’effondrera sous son propre poids. Alimenter des millions de réfugiés et de bénéficiaires du revenu citoyen à un tel niveau ne sera pas durable avec une économie en récession et des recettes fiscales en baisse.

Eh bien, le concept du bâtiment en panneaux préfabriqués en RDA n’était pas si mauvais que ça.

Aujourd’hui, personne ne veut habiter dans des bâtiments en panneaux préfabriqués. Acceptation vs. qualité.

Les directives étatiques me rendent toutefois de plus en plus difficile de maintenir ce prix.

Quelles directives as-tu reçues ?

Je ne peux pas éviter d’augmentations massives des loyers.

Eh bien. Mais tu ne dois pas augmenter de façon massive.

Eh bien. Tu ne dois pas augmenter massivement.

Pourquoi pas ? Une augmentation de 20 % est déjà massive à mes yeux.

Personne ne veut habiter de nos jours dans des barres d'immeubles. Acceptation vs. qualité.

J'ai certes un bien locatif construit en massif, mais avec un plan type barre d'immeubles. Très recherché et entièrement loué. Ce n'est pas la plus belle maison visuellement, mais avec une superbe vue, des balcons orientés au sud. Il y a encore des amateurs.