Achat d'un terrain de 319 m² pour 191 000 euros et construction d'une maison, est-ce réaliste ?

Ici, cela fait déjà pas mal. Merci beaucoup pour tous les retours.
J’espère ne rien oublier.

Concernant le financement. Oui, j’ai probablement oublié la moitié.
Pour une fixation du taux à 20 ans, que je préfère aussi, j’aurais un taux effectif de 3,46 %. De plus, il me manque 90 euros sur ma mensualité possible. Je serais donc autour de 1 600 euros. Ce serait néanmoins un remboursement initial de 1 % avec une durée calculée d’environ 44 ans.

oui, nous sommes mariés depuis bientôt un an. Comme tu l’as mentionné, une fixation du taux de 20 ans a plus de sens.

Les coûts pour une voie d’accès de chantier, je les ai lus plusieurs fois sur Internet. Ils sont indiqués entre 700 et 1 000 euros. J’ai pris 700 euros car le terrain n’est pas grand et que la grue, etc. ne doivent pas aller loin.
Concernant l’aménagement extérieur. La cour serait d’abord juste gravillonnée et quand il y aura de l’argent pour les pavés, elle sera pavée soi-même, ce ne sont pas tant de mètres carrés que ça. Mon père a aussi pavé sa cour lui-même, donc il y aurait de l’expérience.
Le jardin sera semé avec des graines de gazon et quelques buissons comme haie végétale, et c’est tout. Je dois planter un arbre, mais un jeune petit arbre ne coûte pas une fortune. Plus tard, on pourra penser à un petit bassin, un bac de plantation surélevé et une gloriette quand il y aura de l’argent.

L’autoconstruction que je déduis des coûts de construction concerne l’aménagement intérieur, c’est-à-dire poser les carreaux, poser les sols, installer le chauffage par le sol, monter les appareils sanitaires, visser les plaques de plâtre, enduire/poncer, tapisser et peindre.
J’ai eu une offre d’un promoteur immobilier qui évaluait à 54 000 euros le package complet pour ces travaux, matériaux compris. Si je déduis les coûts des matériaux que j’aurai de toute façon, j’atteins environ cette somme.

Ce que je ne comprends pas tout à fait, ce sont les prix au m² : surface utile ou surface habitable ?
Je calcule actuellement 3 000 euros pour 135 m² de surface utile. Cela ferait donc une différence au niveau des coûts. J’ai vu les deux, donc je n’en suis pas sûr.

Pour une période de 20 ans à taux fixe que je privilégie également, j'aurais un taux effectif de 3,46 %. De plus, 90 euros ont disparu de ma mensualité possible. Je serais donc à environ 1 600 euros. Il y aurait cependant toujours un remboursement initial de 1 % avec une durée calculée d'environ 44 ans.

Faire et se détendre. Ainsi, le risque de variation des taux est couvert. Pour le reste, nous en avons tous déjà assez parlé.

Ce que je ne comprends pas encore tout à fait, ce sont les prix au m² : surface utile ou surface habitable. Je calcule actuellement 3 000 euros pour 135 m² de surface utile. Cela ferait déjà une différence au niveau des coûts. J'ai lu les deux, donc je ne suis pas sûr.

Les prix qui circulent toujours sont des coûts de 300/400 euros basés sur la surface habitable. Calcul classique de la surface habitable selon la norme DIN 277 (incl. local technique, etc., mais sans cave et garage). C’est ainsi que les chiffres sont obtenus, ceux également utilisés par la presse du secteur du logement.
Et là, tu es à +/- 3 000 €/m²

La période de fixation du taux d'intérêt de 20 ans coûte bien sûr un peu d'argent, mais en revanche, tu peux dormir tranquille pendant les prochaines années et éventuellement te réjouir de taux d'intérêt plus bas dans 10 ans. Crois-moi, ceux qui dans une grande ville, en période de Corona, se sont accordé un crédit d'un million à taux zéro (ils n'étaient pas rares) avec seulement 10 ans de durée peuvent tout à fait avoir des nuits agitées, même si le monde peut être complètement différent dans 6 ans. Avec seulement 1 % de remboursement, une fixation du taux d'intérêt sur 20 ans n'est pas une mauvaise idée, même si ce n'est pas indispensable.

D’ailleurs, il est actuellement même judicieux de laisser son argent sur le compte d’épargne à vue avec un taux d’intérêt de 4 % en raison de la courbe des taux inversée (les taux à court terme sont plus élevés que les taux à long terme). Il suffit d’être prêt à changer de fournisseur 2 à 3 fois par an pour bénéficier des conditions réservées aux nouveaux clients.

C’est connu. Les courbes des taux inversées ne sont cependant pas durables et elle aura sûrement changé avant que les deux soient dans la maison. Une planification réaliste se fera donc avec une courbe normale. Et comme des baisses de taux sont prévisibles, on peut supposer que les taux à court terme seront alors inférieurs aux taux des crédits.

Les coûts d’une route de chantier, je les ai lus plusieurs fois sur Internet. Ils étaient indiqués entre 700 et 1 000 euros. J’ai supposé 700 euros car le terrain n’est pas grand et la grue, etc. n’a pas loin à parcourir.

À mon avis, les prix généraux trouvés sur Internet sont à oublier. D’une part, les prix ont fortement augmenté ces dernières années et peu de sites indiquent la date de publication des chiffres. D’autre part, c’est très dépendant de la région. Et bien sûr du terrain. Avec 40 cm de gravier, tu vas remplir rapidement un camion plus vite que tu peux regarder (un semi-remorque de 26 t suffit pour environ 6x6 m, ce qui correspond presque à la place pour la grue juste à côté de la rue).

quand il y aura de nouveau un peu d’argent.

Carport, entrée, aménagement du jardin... et vous avez oublié le chemin vers la maison. Car en hiver, vous ne voulez pas simplement un chemin gravillonné, on transporte alors énormément de saleté dans la maison.
À mon avis, vous reportez trop de choses. Il manque toujours quelque chose les premières années, auquel vous ne pensez pas du tout actuellement. La construction sera toujours plus chère que prévu et la marge prévue suffit rarement. Ensuite arrivent un enfant, voire deux, les enfants coûtent cher et un salaire disparaît. Si vous planifiez ainsi, l’argent pour les aménagements extérieurs ne sera peut-être disponible que dans 10 ans. Entre-temps, vous vivrez sur le chantier. Faites-vous plaisir et prévoyez les aménagements extérieurs à un niveau correct. Il n’est pas nécessaire que ce soit du luxe, et la fontaine peut aussi se faire plus tard, mais de manière à ce qu’on s’y sente bien et qu’on ait terminé après le premier ou le deuxième été.

Combien d'heures de travail as-tu réellement prévues pour l'aménagement intérieur et dans quel délai veux-tu y parvenir ? En attendant, tu paies en effet un loyer ou tu habites sur un chantier. Et même si 35h ce n'est pas beaucoup : si tu n'habites pas très près du chantier, il ne reste en réalité que principalement les week-ends pour les travaux.

Et bien sûr, depuis le terrain. Avec 40 cm de gravier, tu utilises un camion plus vite que tu ne peux regarder (un semi-remorque de 26 t suffit pour environ 6x6 m, c’est presque la place de la grue directement à côté de la route).

Sur un terrain de 319 m² dans un lotissement en cours d’aménagement, les coûts des routes de chantier sont tout autres. C’est-à-dire aucun ! Pourquoi faire ? Tu paries que la construction est directement au bord de la route ? Peut-être la distance classique de 3 à 5 m pour le jardin avant. Ensuite vient la maison de 8 m et encore quelques mètres pour le jardin avant que le terrain soit déjà quitté. La grue - si elle est même nécessaire - peut aussi être stationnaire ou venir en tant que grue sur camion pour la charpente.