Surface habitable optimale maison jumelée Freiburg

Que dit le plan d'urbanisme concernant le nombre d'étages ? Quelle est la taille de la parcelle ?

Deux étages sont autorisés ainsi que maximum 2 unités d'habitation, le terrain fait 580 m².

Deux étages sont autorisés ainsi qu'un maximum de 2 unités d'habitation, le terrain fait 580 m²

Je ne parlais pas de la taille du terrain, mais de la zone de construction. Donc l'endroit où la maison peut être construite sur le terrain.
Toit à deux versants ? Si oui, quel angle ?

Top. Sur les données démographiques de la commune ? C'est en particulier une station thermale avec beaucoup de couples âgés mais aussi de jeunes familles et de pendulaires travaillant à Freiburg (15 min en train)

Et qu'est-ce que ces groupes cibles recherchent ?
Il y a des couples qui préfèrent l'appartement sans jardin.
Les seniors cherchent plutôt un appartement de 2 pièces, les jeunes familles la maison classique de 4 pièces.
Tu dois te poser la question de quel groupe cible tu souhaites atteindre. Les familles peuvent plus facilement négliger une maison qu’un couple de 2 personnes. Toutefois, elles peuvent aussi être plus reconnaissantes et utilisent l’espace de vie avec jardin plus facilement que les couples.
En conséquence, la répartition des pièces.
Cependant, je vois aussi que les couples peuvent bien utiliser la maison jumelée classique pour eux et ont au rez-de-chaussée les mêmes besoins qu’une famille de 4 personnes.

En fait, comme tu souhaites construire en tant qu'investissement, une analyse du point de vue du rendement en lien avec la clientèle locataire moyenne devrait être réalisée. De toute façon, tu as une rentabilité catastrophique pour le bien, sans prendre en compte une possible évolution de la valeur (alors que les maisons sont parfois un peu défraîchies et que, contrairement à un appartement en copropriété, tu dois assumer toutes les grosses réparations).

Avec un investissement de 500 k€ pour 130 m², tu es brut en dessous de trois pour cent (avant gestion et impôts).

Je ne parlais pas de la taille du terrain, mais de la parcelle constructible. C’est-à-dire l’endroit où la maison peut se situer sur le terrain.
Toit en pente ?

La surface constructible est de 232 m², forme de toit plate ou en pente de 0 à 45 degrés possible.

En fait, comme tu souhaites construire pour un investissement, il faudrait faire une analyse du point de vue du rendement en lien avec la clientèle locative moyenne.

Avec plaisir, j’ai déjà construit là-bas et je construirais avec un entrepreneur local. Le prix ferme clé en main s’élève à 500.000 pour un total actuel de 220 m² incluant 2 garages et 2 places de stationnement. Au moins pour la première location, je pourrais sans doute obtenir 11 €/m² plus 50 € pour garage et place de parking. Il y a une particularité : j’ai pu transformer ma prairie en terrain constructible grâce à un changement d’usage, c’est pourquoi je n’ai pas d’autres coûts pour le terrain à part les frais de raccordement. Une vente du terrain ne serait fiscalement possible qu’au plus tôt dans 10 ans. Voilà à quoi ressemble actuellement mon calcul pour deux maisons jumelées et une surface habitable de 220 m². PS il s’agit ici de maisons jumelées non véritablement divisées : une réelle division en propriété est impossible. En fin de compte, il en résulte deux appartements en propriété, qui pourraient un jour être vendus séparément. Il n’y a cependant qu’une seule entrée. Que penses-tu des chiffres ? Je financerais sur 15 ans à 1,67 % d’intérêts

30.240 €/an de loyers
- 1.662 € entretien (3 €/m² car neuf plus 40 €/appartement pour le gardien)
28.620 € loyers nets après charges
- 7.776 € intérêts
20.843 € résultat opérationnel
- 10.000 € amortissement (2 % valeur bâtiment = coût de construction)
10.843 € résultat avant impôts
- 4.804 € impôts
6.038 € résultat après impôts
- 9.472 € remboursement du capital
- 3.433 € résultat après amortissement, impôts et remboursement
+ 10.000 € amortissement (je remets l’amortissement car il ne pèse pas sur ma trésorerie)

= 6.567 € cash-flow libre

Si les loyers s’effondrent de 30 %, j’arrive à un cash-flow positif de 1.500

Si durant 10 ans il n’y a pas de plus-value et que je vends au prix moyen actuel du marché de 3.250 €/m², je pourrai réaliser 715.000 € nets d’impôts - 367.000 € capital restant dû = 348.000 € plus-value de vente plus 70.000 € cash-flow sur 10 ans de loyers que je peux naturellement aussi affecter au remboursement.

Bien sûr, les prix pourraient être nettement plus bas dans 10 ans. Statistiquement, ils n’ont cependant jamais baissé dans les bonnes zones du Bade-Wurtemberg depuis le début des années 1970.

La question est de savoir si 110 m² par moitié ne sont pas trop petits. Le prix avantageux s’explique entre autres par le fait que l’architecte utilise un plan déjà prêt sorti du tiroir...

: Cela semble être un plan. Beaucoup n’en ont malheureusement pas...

Je calculerais simplement à l’inverse. Quelle loyauté une petite famille peut-elle se permettre comme loyer possible ? Avec les 110 m² (surface habitable, éventuellement surface au sol plus grande à cause du grenier ?) tu arrives à 1 210 € plus garage et charges. Donc presque 1 500 € de loyer charges comprises. Je trouve ça correct, si la répartition des pièces est bonne.
Si la maison est plus grande, le loyer augmentera aussi – pour 130 m² de plus de 200 €. Tout le monde ne peut ou ne veut pas se le permettre, car on peut alors aussi construire soi-même.

Je le laisserais donc à la surface habitable, éventuellement passer à 115 m². En location, tu peux encore rajouter un peu en prenant en compte la terrasse. Au minimum 50 % peut être compté comme surface habitable et loué en conséquence...