Planification pour une maison individuelle

Bonjour Matthias,

J'ai jusqu'à présent trois offres :

1. Fournisseur massif supra-régional :

Prix de base 153.400,00
Installation solaire, isolation, chauffage par le sol, ventilation contrôlée des pièces avec récupération de chaleur, murs massifs dans les combles, volets roulants, triple vitrage tout cela en supplément

Le prix de base (c'est-à-dire ?) environ 1 100,00 €/m² – où en es-tu avec tous les ajouts ?

2. Promoteur local A

Le prix de base est d'environ 173.550
Chauffage par le sol + 5.850
Ventilation centralisée + 10.620
Évent. volet roulant + 10.300
Installation solaire pour la production d'eau chaude + 4.820

Le prix de base (c'est-à-dire ?) environ 1 250,00 €/m² – avec les ajouts cela devient déjà plus réaliste

3. Promoteur local B

Comme déjà décrit dans le premier post.

Tout compris pour 180.000

Le prix de base (c'est-à-dire ?) environ 1 300,00 €/m² – pour le reste j'ai déjà écrit quelques commentaires.

Où est-ce que des surcoûts apparaîtront plus tard avec ces offres apparemment « trop basses » ou comment puis-je le reconnaître ?

Autrement dit – à quoi sert une probable « affaire » si plus tard – lorsque tous les ajouts, frais annexes de construction et extras sont inclus – il s'avère que c'est une offre correspondant au marché, alors que tu as fixé ton financement d'après les chiffres initiaux ?

Il existe un certain nombre de fournisseurs qui ne jouent que sur le prix ; pour être juste je dois ajouter qu'ils réagissent simplement au marché :rolleyes:

Ils proposent une maison très simple à un prix au mètre carré entre 1 000,00 € et 1 100,00 € et attirent ainsi des « contacts ». Ce n’est qu’en examinant de plus près la description de la construction qu’il apparaît que cette probable bonne affaire ne peut pas être considérée comme telle, parce que le « produit attrayant » inclut à peine la structure brute fermée. Donc on achète des prestations supplémentaires et à la fin, le prix de vente définitif se rapproche à nouveau des conditions du marché. Le problème est que ces fournisseurs procèdent de manière comparable avec les indications des frais annexes de construction typiques. Ils « oublient » souvent de mentionner que la taxe sur les droits de mutation immobilière s'applique à la maison et au terrain, car il existe un lien économique entre le vendeur du terrain et l'entrepreneur du bâtiment. Cela peut s'avérer catastrophique en cas de budget serré, car ces postes s'additionnent selon toute expérience !

Tu ne le reconnaîtras probablement pas en tant que novice ou seulement en posant beaucoup de questions et en lisant ; dans de tels cas, une visite dans un lotissement neuf peut cependant rendre de bons services. Choisis-en un près de chez toi et rends-toi-y le « week-end » ; il y a toujours des propriétaires sur place – certainement aussi certains de tes 3 offres citées plus haut – et s'ils parlent franchement (c'est-à-dire sans entrepreneur ou vendeur à proximité), tu obtiendras en règle générale des informations honnêtes. Par ailleurs, il est toujours conseillé de faire vérifier les documents contractuels complets par un expert avant la signature du contrat d’entreprise !

Cordialement

Bonjour à tous,

bien que je n'aie rien écrit ici depuis un certain temps, j'ai néanmoins continué à travailler sur le projet de construction de la maison. Suite à votre proposition, j'ai initié deux démarches.

1. J'ai fait examiner la description des travaux du maître d'œuvre (GU), qui propose le prix avantageux, par un architecte. Le verdict de l'architecte était que la description est très détaillée. Seuls quelques points mineurs ont été critiqués :

• Permis de construire et prestations supplémentaires dues à des dispositions particulières (selon le plan d'urbanisme zone de niveau sonore III)
• Modifications à la charge du maître d’ouvrage
• Isolation thermique imprécise
• Cabinet d’arpentage à ses propres frais
• Terrain libre et voie de chantier aux frais du maître d’ouvrage
• Eau de drainage de la fouille aux frais propres (plutôt improbable en raison de l'absence de sous-sol, mais inhabituel, généralement toujours inclus)
• Prises de raccordement maison à prendre en compte par le maître d’ouvrage
• Débordements de toit : bardage profilé et planches en plastique pleine blanche
• Travaux de peinture non inclus
• Que signifie exactement "bord inférieur" pour les descentes d'eau pluviale ?

2. Je me suis réuni avec un autre architecte et j'ai reçu une "offre" de sa part. Il propose de construire la maison à prix fixe (je pense donc avec un plafond de prix). Voici ce qu'il a indiqué :

"Maison individuelle, enduite, max. 130 m² de surface habitable, sans frais de raccordement maison, SD, pente 45°,
clés en main incluant frais de construction et frais annexes, 1 m de murs de soubassement,
Maison selon plan ou définie selon la surface habitable en m², salle de bain avec chauffage par le sol comme
chauffage de retour, sinon conformément à la description des travaux,
incluant prestations d’architecte, statique, direction de chantier, assistance au chantier, étude de sol, arpentage, assurance"

131 890,-

S'ajoutent les options suivantes :
douche à ras du sol dans la salle de bain
ventilation contrôlée entrée et sortie d’air
chauffage par le sol complet RDC et étage
volets roulants mécaniques PVC RDC et étage (avec tirage par sangle)
revêtement en briques incluant courses roulantes (prix 500,- € par 1 000 pièces)
toutes les cloisons intérieures en béton cellulaire 17,5 cm
cuisine d’environ 25 m² (supplément carrelage)
couverture de toit en tuiles terre cuite émaillées
lucarne trapézoïdale d’environ 3,50 m de large, 2 fenêtres hauteur 1,10 m
porte d’entrée avec partie latérale vitrée fixe d’environ 50 cm
porte secondaire supplémentaire buanderie vers carport ou garage
fenêtres et portes-fenêtres avec triple vitrage selon réglementation thermique 2009
isolation sous dalle selon réglementation thermique 2009
travaux de peinture, incluant matériel et exécution (dont dessous des corniches)

50 940,-

La maison est 10 m² plus petite que dans les autres offres, mais une lucarne et les travaux de peinture seraient inclus.

J’aimerais aussi connaître votre avis à ce sujet. J’espère qu’avec le soutien des architectes, je serai dans une meilleure position.

Enfin, il me reste une question cruciale. Nous souhaitons, si possible, prévoir quatre chambres à l’étage. Donc, au total 5 pièces dans la maison. Est-ce envisageable et judicieux avec cette taille de maison (130 m² selon DIN 277) et la lucarne trapézoïdale ?

Cordialement
Matthias

Enfin, une question décisive se pose encore pour moi. Nous aimerions, si possible, prévoir quatre chambres à l’étage. Donc au total 5 pièces dans la maison. Cela serait-il raisonnablement possible avec la taille de la maison (130m² selon DIN 277) et avec la lucarne en trapèze ?

Probablement pas raisonnable... À moins que tu ne puisses te contenter de pièces d’environ 9-10m²...

Bonjour Matthias,

1. J’ai fait vérifier la description des travaux par le maître d’œuvre général (GU), qui propose le prix avantageux, par un architecte. Le verdict de l’architecte était que la description est très détaillée. Seuls quelques points mineurs ont été critiqués

Avec tout le respect que je vous dois, je suppose qu’il aurait aimé avoir ta signature ;)

• Permis de construire et prestations supplémentaires causées par des dispositions spéciales (selon le plan d’aménagement zone de niveau sonore III)
• Modifications à la charge du maître d’ouvrage
• Bureau de géomètres à leurs propres frais
• Terrain libre et route de chantier à la charge du maître d’ouvrage
• Évacuation des eaux de drainage de la fouille aux frais propres (plutôt improbable à cause de l’absence de cave, mais inhabituel, normalement toujours inclus)
• Raccordements maison à prendre en compte par le maître d’ouvrage
• Débordements de toit : bardage profilé et planches en PVC blanc plein
• Travaux de peinture non inclus

À l’exception du point « isolation thermique imprécise », les points ci-dessus ne sont pas à critiquer, mais appartiennent aux frais annexes typiques de construction = 35 à 40 k€.

2. Je me suis réuni avec un autre architecte et j’ai reçu là une « offre ». Il propose de construire la maison à prix forfaitaire (je suppose donc avec un plafond de prix).

Il agit donc comme maître d’œuvre général et assume aussi la garantie.

Voici ce qu’il a exposé :
« Maison individuelle, enduite, max. 130 m² surface habitable, hors coûts de raccordement maison, SD, pente 45°,
clés en main y compris coûts de construction et frais annexes, 1 m de mur de soubassement,
Maison selon plan ou défini d’après m² surface habitable, salle de bain avec chauffage par le sol comme
chauffage de retour, sinon selon description des travaux,
y compris prestations architecte, statique, direction des travaux, assistance chantier, étude de sol, géométrie, assurance »
131.890,-

Ça devient de mieux en mieux :confused:

S’y ajoutent les extras suivants :
Douche à l’italienne dans la salle de bain
Ventilation contrôlée avec extraction et insufflation
Chauffage par le sol complet au rez-de-chaussée et à l’étage
Volets roulants mécaniques en PVC au rez-de-chaussée et à l’étage (avec sangle)
Revêtement en briques y compris lignes de roulement (prix 500 € pour 1 000 pièces)
Toutes les parois intérieures en béton cellulaire 17,5 cm
Cuisine environ 25 m² (supplément pour carrelage)
Couverture toiture en tuiles terre cuite émaillées
Lucarne trapézoïdale d’environ 3,50 m de large, 2 fenêtres BH 1,10 m
Porte d’entrée vitrée latérale fixe d’environ 50 cm
Porte d’entrée secondaire supplémentaire pour buanderie vers carport ou garage
Fenêtres et portes-fenêtres à triple vitrage selon réglementation d’économie d’énergie 2009
Isolation sous dalle selon réglementation d’économie d’énergie 2009
Travaux de peinture, y compris matériaux et main-d’œuvre (y compris cache-moineau)

50.940,-

La maison est 10 m² plus petite que les autres offres, mais contient en revanche une lucarne et les travaux de peinture.

J’ai fait un rapide calcul et je pense que cela fera 15 k€ de plus.

J’aimerais encore avoir votre avis ici. J’espère qu’avec le soutien des architectes je serai alors du bon côté.

Pour être honnête - la politique tarifaire en SH (Schleswig-Holstein) n’est pas vraiment mon domaine ; ECurb pourra sûrement donner une réponse. Mais dans l’ensemble, cette offre ne me semble pas non plus très sérieuse. À mon avis, cela ne peut fonctionner que si l’architecte collabore avec un fournisseur à bas prix. Là, la description des travaux reprend toute son importance.

Enfin, une question cruciale se pose pour moi. Nous souhaiterions si possible prévoir quatre chambres à l’étage. Donc au total 5 pièces dans la maison. Est-ce envisageable avec la taille de la maison (130 m² selon DIN 277) et avec la lucarne trapézoïdale ?

C’est possible ; d’une manière ou d’une autre. Je t’ai joint une planification des combles avec 4 pièces. Toutefois, 130 m² restent 130 m² et les chambres des enfants seront petites – 10, 11 et 12 m².

Bien cordialement

Bonjour,

j'ai d'abord abandonné le sujet des cinq pièces pour la taille de la maison. Ce sera tout simplement trop étroit dans les pièces. Nous avons maintenant reçu une première ébauche d'un plan (du fournisseur national).

Votre avis m'intéresserait. Que feriez-vous peut-être différemment ?

Merci et salutations
Matthias

Les toilettes invités à côté de la porte d'entrée me semblent trop petites, de plus elles n'ont pas de porte :) La buanderie peut être trop petite selon la technique de la maison, car il y a un coin mort ici.
Dans le couloir, tu ne pourras pas installer de porte-manteau ni de meuble à chaussures.
En général, peu de surface murale pour des étagères dans la pièce à vivre.

À l'étage, un plan absolument banal... donc correct.

Ce sera en tout cas très serré sans sous-sol. Il n'y a pas beaucoup d'espace de rangement avec une taille de pièce de 15 m² à l'étage. Mais ça peut aller si on n'est pas du genre « collectionneur » :)