Compra de casa casa unifamiliar construida en 77 cómo evaluar?

Por supuesto, puede ser que los precios se mantengan tan altos como ahora si se construye mucho menos obra nueva. Pero para eso solo tengo un consejo para vosotros: Sed mucho más flexibles localmente y, si el deseo de tener una casa sigue siendo muy grande, bajad las expectativas. Porque un radio de 10 km es, naturalmente, muy pequeño. Allí se encuentra poca oferta independientemente de la situación del mercado. Todos los que conozco que buscaron en un radio de 30 km desde el lugar de trabajo también encontraron algo. Entonces no fue a 5 km en el pueblo vecino, sino que el terreno estaba a 45 km del lugar original de búsqueda (por cierto, también como tú dices, en un "[Kaff]", lo cual me parece muy presuntuoso. Porque también allí se puede vivir muy bien). Hay que ser capaz de hacer compromisos y mudarse a un pueblo pequeño o, en consecuencia, no mudarse a la casa si no se quiere vivir en un lugar con menos de 2000 habitantes, no más de 10 km de distancia y, además, que sea asequible. La combinación de estos tres factores hace que sigáis buscando tanto tiempo y que tampoco encontréis nada. Porque entonces hay que elegir el pueblo pequeño con precios más bajos o buscar a 20-30 km del lugar original para tener más opciones. Si no se hace esto, no hay que extrañarse de que no se consiga la casa. Todos los que conozco tuvieron que hacer compromisos, de lo contrario no vivirían hoy en su casa. Por lo tanto, no siempre es culpa de los demás o del mercado, sino a menudo de uno mismo.

La casa prefabricada fue construida en 1977, 160 m² de superficie habitable, 650 m² de terreno. [...] Precio de compra 365.000€

Eso es prácticamente unos 560 euros por metro cuadrado, incluyendo una construcción básica ligeramente demasiado grande. ¿Sería al menos divisible el terreno y permitiría un lugar adicional para construir?

Aquí casi todo se vende de manera privada. En internet, en los portales habituales, no hay nada comparable en precio y ubicación con la oferta actual desde hace años. Esta casa solo nos la ofrecen por un antiguo compañero de clase. No está en línea.
Por lo tanto, no se encuentra nada en un radio de 10-15 km (no queremos ir más lejos).

Su disposición a comprar también fuera del mercado es una buena base y se puede desarrollar. Y este camino también funciona en dirección contraria, no necesitan depender de casualidades con compañeros de clase. Yo no solo no ampliaría el radio, sino que incluso lo reduciría (suena anti-lógico, pero ustedes no buscan lógica, sino una casa propia). Entonces también se puede soltar el freno de mano

Pero lamentablemente no estamos en ningún club, en el consejo municipal ni en algo similar.

con mucha más facilidad (yo asesoro a quienes buscan terrenos y desafortunadamente no encuentro tiempo para finalmente plasmar mis consejos Barthel en un libro - aunque con el término de búsqueda "11ant Barthel" se pueden encontrar varios en este foro).

Una casa prefabricada - lamentablemente ni ahora, tras volver de mi caminata dominical, leo al menos una vez qué fabricante "está" aquí - de este año de construcción debe considerarse económicamente como una estructura básica, y por lo tanto es neutra en cuanto a valor. Si fuera solo medio decenio más joven ya hablaríamos de una "generación" completamente diferente de casas "prefabricadas". Por otro lado, tampoco es tan antigua como para que (lo que no tiene que ver con la edad sino con la generación del modelo) se deba considerar la casa como una contaminación del terreno. En resumen, es simplemente un factor casi neutral en valor. Mi cálculo comercial "más exacto" sería así: precio de compra del terreno con la casa menos el precio de un sótano nuevo completo (de una casa adecuada a las necesidades, digamos de 120 m²) resulta en el precio efectivo del terreno. Ahora pueden calcular por sí mismos si el precio les "sabe" suficientemente bien.

Sobre los esfuerzos esperados para una "reparación" de esta casa (no sueñen, es decir, al estándar de aproximadamente 2010, no de 2023) pueden informarse en los hilos existentes, que como se dijo están disponibles en este foro con las palabras clave "Kampa" o "Okal Haus".

Hola a todos,

muchas gracias por la información proporcionada hasta ahora.
Hoy estuvimos allí nuevamente y nos mostraron todos los documentos relacionados con la casa.
Intento enumerarlos:

[*]La casa fue construida en estructura de madera en septiembre de 1976 por la empresa "Neue Heimat Baden-Württemberg". En Wikipedia encuentro lo siguiente: "La Neue Heimat (NH) fue una alemana de construcción y con sede en Hamburgo, que pertenecía al (DGB). Incluyendo las empresas predecesoras, existió desde 1926 hasta 1990."
[*]Certificado energético según la ordenanza de ahorro energético del 18.11.2013. Demanda de energía primaria valor actual 175,9 kWh/(m²a), calidad energética de la envolvente del edificio valor actual 0,64 W/(m²K), procedimiento según DIN V 4108-6 y DIN V 4701-10, demanda de energía final del edificio 158 kWh/(m²a)
[*]Valor de mercado determinado por inmobiliaria 288.000€ - precio de venta 365.000€ (!)
[*]En 2018 estimado por la KSK en 280.000€ + 60.000€ después de la renovación de la calefacción
[*]El ático fue ampliado en 1988 (no aislado)
[*]Instalaciones eléctricas y de agua no renovadas (¿cuánto cuesta aproximadamente algo así?)
[*]Baño renovado en 2003
[*]La casa está sobre cimentación corrida Bn150, muros exteriores del sótano Bn150, planta baja con estructura de madera con placas especiales en ambos lados
[*]Tabiques en sótano de piedra pómez, sótano completamente construido con sala de hobby totalmente aislada, sótano aproximadamente 100m²
[*]Forjado de hormigón armado en sótano, techo de vigas de madera en planta baja
[*]Tejado a dos aguas de 30° con madera de abeto, cubierto con tejas de hormigón (primer tejado)
[*]Superficie habitable 166,6 m², volumen construido 957 m³
[*]Calefacción central de gas nueva en 2017 (antes probablemente eléctrica)
[*]Construido en 1976 por 145.000 marcos

3. Valoración de mercado por el agente inmobiliario 288.000€ - Precio de venta 365.000€ (!)
4. En 2018 estimado por la KSK en 280.000€ + 60.000€ después de la renovación de la calefacción
13. Calefacción central de gas nueva en 2017 (antes probablemente eléctrica)

365 a 288 hoy en día desafortunadamente no es un recargo de "buena voluntad" inusual en el mercado - lamentablemente las financiaciones a menudo fracasan porque los bancos de los compradores no aceptan esta diferencia. Dijiste al principio que la calefacción era de 2019, ahora 2017. Esto es importante porque el año de la tasación de la KSK en 2018 está en medio y ahora tenemos que adivinar si la valoración de mercado por el agente inmobiliario considera la calefacción nueva como incluidas o proporcionales.

Lo que aún no he entendido bien es: ¿queréis solo el terreno en esta ubicación y tomáis la casa algo sobredimensionada por necesidad y bajo la condición de que el esfuerzo de renovación no os arruine, o os gustaría la casa?

Como dije, libremente basado en los músicos de Bremen: podéis encontrar algo mejor que una manzana amarga, también en este lugar o cerca de él. El mercado no es ni la mitad de desesperado como parece para quienes buscan a largo plazo.

Hola 11ant,

eso es difícil de responder.
De manera informal: en una escala del 1 al 10, la casa considerando todos los aspectos es un sólido 6.

PRO:

[*]Los planos son excelentes. Hay suficiente espacio en la planta alta y baja para una oficina, habitaciones de niños, etc. Solo debe eliminarse la pared entre la cocina y la sala de estar.
[*]El sótano también es excelente. Lamentablemente "solo" tiene 2 metros de altura de techo, pero vaya...
[*]El terreno también es bueno - lo suficientemente grande (el deseo al comenzar la búsqueda eran utópicos 1000m²) para que los niños puedan jugar y para plantar frutas, verduras, etc., y es plano.
[*]La ubicación es buena en el sentido de que los abuelos están al lado y el pueblo tiene todo lo que necesitamos para vivir. No queremos tener que conducir 10 km para hacer la compra, ir al médico o a la farmacia, etc. Los niños deberían poder encontrar amigos en el pueblo, poder ir a la escuela allí, esas cosas.

CONTRA:

[*]Cuando leo que las casas prefabricadas tienen una vida útil de 50 a 90 años, me da miedo, ya que debemos contar más con el límite inferior, porque fue construída en 1977. Mis padres construyeron en 1980 con Weberhaus, en la cual hasta hoy siguen el primer techo, las primeras tuberías, el primer aislamiento e incluso el primer estuco, etc. El estado diferenciado, para mí como profano, no es comparable. Nos hubiera gustado comprar una casa de construcción sólida o una casa prefabricada de alta calidad de construcción más reciente.
[*]Por lo tanto, suponemos que - si Dios quiere y nuestra planificación de vida resulta medianamente bien - para la casa en 30-40 años no obtendremos más que el valor del terreno (por cierto, según peritaje 300 €, ya que es una parte del pueblo principal con 495 € en la zona más nueva) y la inversión segura para la jubilación - que para una casa unifamiliar de por ejemplo los años 2000 seguramente estaría garantizada - solo existe en medida limitada. Un hijo tendría que derribar la casa y reconstruir, como máximo, sobre el sótano. (Sí, lo sé - de todos modos se irán).
[*]Consumo de energía - probablemente es alto y no se puede reducir sin un gasto financiero correspondiente - entonces:
[*]El miedo al esfuerzo de renovación que mencionaste. Planeamos poco más de 100.000 € para el techo incluyendo aislamiento (por el hermano techador), ventanas, suelos por cuenta propia, tuberías de agua, etc. - eso será ajustado para el trabajo que se necesita.

Encuentro interesante el comentario sobre la búsqueda.
En los últimos años hemos gastado varios cientos de euros en anuncios de búsqueda en los periódicos. Incluso anuncios con 5000 € de comisión para el informante por precios de compra hasta 500.000 € fueron infructuosos. Hasta ahora hemos visitado alrededor de 50 casas y siempre hemos terminado con al menos 600.000 € después de la renovación.

Creo que sigue siendo una cuestión de exigencia. Ya tendríamos una casa con 100 m² de espacio habitable y 200 m² de terreno.
También tendríamos hace tiempo una casa en un pequeño pueblo (el término "pueblo pequeño" no fue con intención peyorativa). En otros estados federales, por supuesto. Pero una casa en esta zona, en un pueblo de 10.000 habitantes y con ubicación tranquila y soleada, construida desde el año 80, con más de 150 m² de espacio habitable y más de 600 m² de terreno por menos de 500.000 € simplemente no.
Fracasamos por nuestras exigencias y seguiremos haciéndolo, y tendremos que seguir viviendo de alquiler por 1500 € al mes, ya que no estamos dispuestos a reducir esas exigencias.

El terreno también es bueno, lo suficientemente grande (el deseo al comienzo de la búsqueda eran utópicos 1000 m²) para que los niños puedan correr y para cultivar frutas, verduras, etc., y es plano.

1000 m² son bastante para tener. Si realmente quieres una (semi)autosuficiencia completa, está bien. Los niños usan el jardín menos de lo que uno generalmente imagina. Es una fase de algunos años (sobre todo en edades más pequeñas) y luego ya no mucho más. Suena un poco como en Bullerbü cuando lo escribes así. Quizás necesites el espacio por distintas razones, o tal vez sea más una idea idílica.