Financement de la construction via un intermédiaire ou une banque locale

Puis-je, après avoir reçu une offre de l'intermédiaire, aussi avoir un entretien de conseil direct avec la même banque proposée ou est-ce que je "kick" ainsi l'intermédiaire et son offre ?

eh bien, avec une telle démarche, je dois vraiment réfléchir à prendre d'abord "1.000€ de caution" pour mon travail que je fais ici en avance.

je gagne de l'argent seulement quand une affaire est conclue par mon intermédiaire.

actuellement, cette méthode est assez correcte... les gens viennent vers moi, veulent une bonne offre. Je la prépare, l'envoie, puis ils courent avec chez leur banque habituelle, ou ailleurs, et disent : je peux avoir la même offre ici ?

et si j'ai travaillé 10 fois comme ça et seulement 1 contrat est signé, je commence vraiment à me poser des questions.

Probablement, je dois travailler différemment :
le client m'envoie l'offre, et je dis ensuite :
est-ce que c'est mieux ou pas, et si c'est mieux, alors je dis : 1,95% au lieu de 2,10% de ton offre, mais je ne révèle pas la banque.


En tant que client, tu peux toi-même demander à 5-10 banques, et faire ce travail 5-10 fois, pour ensuite voir où tu as l'offre la moins chère.
Pour cela, on n'a pas besoin d'un intermédiaire, si on ne veut pas passer par un intermédiaire.

PS. bien sûr, la caution serait remboursable si la conclusion est faite par mon intermédiaire à la fin. Alors les gens réfléchissent ici s'ils doivent aller ailleurs avec mes offres ou pas ;)

une petite remarque encore :
si je travaille un mois et travaille 200h (juste parce que c'est un nombre facile à représenter)
si je travaille 100h "gratuitement" (préparer des offres pour des clients qui vont ailleurs et concluent ailleurs... parfois aux mêmes conditions, voire un peu plus élevées (si c’est la banque habituelle, je peux comprendre))
et avec 100h de travail je fais les contrats qui me rapportent de l'argent.

c’est-à-dire que les 100h payantes doivent me rémunérer pour 200h !
(les clients qui concluent doivent financer chacun un autre client qui ne conclut pas !)

si maintenant le nombre de clients à qui je fais des offres et des propositions de financement augmente (hier encore au téléphone j’ai reçu le retour qu’ils n’avaient jamais eu un tel bon conseil nulle part !) mais les clients concluent ensuite ailleurs
c’est-à-dire que si je travaille "gratuitement" 150h par mois,
et fais les contrats seulement en 50h, c’est-à-dire que les clients des 50h doivent financer les 150h restantes, je dois donc déjà réfléchir autrement, c’est-à-dire qu’un client qui conclut doit financer 3 autres clients qui ne concluent pas) pour que cela soit rentable pour moi.

si le taux baisse encore plus, alors il n’y aura pas d’autre solution :
offre contre argent/caution
ou simplement le client m’envoie ses offres (avec toutes les données clés pour pouvoir comparer réellement) et ensuite je dis : est-ce que c’est mieux ou pas.
si le client veut alors la meilleure offre = caution, qui sera remboursée à la conclusion.


je trouve déjà amusant que les gens disent : le conseil bancaire doit être "gratuit" alors qu’ils concluent un Riester où 8% de frais de distribution figurent dans le contrat (8% à la fois des cotisations versées et des primes d'État, calculés sur toute la durée... cela fait rapidement entre 5.000 et 8.000€)
parce que personne n’est prêt à payer 500-1000€ pour un conseil facturé.

Je comprends ta frustration, mais cela fait partie de ton business. Combien de commission prends-tu ? 1-2 %… peut-être plutôt vers 1 % ? Cela fait pour un prêt de 500 000 euros une commission de 5 000 à 10 000 euros pour 4 à 8 heures de travail. Tu ne te demandes pas non plus si le taux horaire est raisonnable, n’est-ce pas ?

C’est beaucoup trop de plaintes ! Garde la tête haute, fais un bon conseil et si quelqu’un va à la banque, alors tu peux aussi le prendre avec philosophie.

Pfiou, là il fallait vraiment évacuer pas mal de frustration...

... et tu as déduit tout cela de ma "question" ? Vraiment ?

Une question avec pour contexte : comment puis-je, en tant que chercheur de financement, me conduire sans nuire à l'intermédiaire ?
Tu ne l'as même pas encore répondu.

GD

Je comprends ta frustration, mais cela fait partie de ton business. Combien de commission prends-tu ? 1-2%... peut-être plutôt vers 1% ? Cela fait pour un prêt de 500 000 euros une commission de 5 000 à 10 000 euros pour 4-8h de travail. Tu ne te demandes pas si le taux horaire est raisonnable, n’est-ce pas ?

C’est bien trop de plaintes ! Tiens bon, fais de bons conseils et si quelqu’un va à la banque, alors tu peux l’accepter.

approche très intéressante.

donc si je recevais 5 000-10 000 € de commission pour 4-8h, je ne serais pas ici ;)

si c’est si simple, puis-je poser la question de savoir pourquoi tu ne le fais pas ?
si on n’est pas banquier, on peut rapidement obtenir la preuve de compétence (donc 6-12 mois...) et ensuite, c’est parti ;)

Pour chaque crédit, il y a aussi une fiche d'information qui indique ce qui est gagné et Interhyp a gagné 1 % sur mes crédits. Je pense que tu devrais renégocier si cela te semble beaucoup trop élevé ;)

Je me suis énervé à propos de cette déclaration :
"Puis-je, après avoir reçu une offre via le courtier, également avoir un entretien de conseil direct avec la même banque proposée ou est-ce que je chasse ainsi le courtier et son offre ?"

c’est-à-dire que tu laisses le courtier chercher pour toi la banque la moins chère (donc il travaille, toi tu utilises son savoir etc. !)

pour ensuite aller directement à la même banque qu’IL a trouvée pour toi.

Je trouve cette démarche franchement très impolie.

Tu veux une solution ?
2 possibilités :
- si tu ne veux pas payer le courtier (parce que tu ne conclus pas par son intermédiaire !)
alors ne vas pas chez lui, mais va toi-même vers 10-15 banques, demande-leur des offres, puis choisis la moins chère.
Donc fait-toi le travail toi-même !
- ou sois fair-play, et dis : tu as le travail de me chercher la banque la moins chère, pour cela je te paie.
Donc soit je conclus par ton intermédiaire, soit tu reçois 500 € pour le travail fourni !
(c’est-à-dire soit tu le fais par son intermédiaire en tant que courtier, où il reçoit une commission, soit tu le fais en conseil à honoraires, car il a choisi la banque pour toi)
Au final il t’a fait économiser de nombreuses heures de travail, si tu devais comparer toi-même avec 10-15 banques !
C’est juste, non ???

Il ne s’agit pas ici de mon bien-être, il s’agit de ce que je pense personnellement de ce genre de choses, ou de ce genre de démarches. (ça montre du caractère !)



revenons maintenant ;)

Donc 4-8h de travail sont possibles seulement si quelqu’un vient, et dit :
j’ai une maison, elle vaut 500 000 €, j’ai besoin d’un financement relais (disons 100 000 €), il sait exactement ce qu’il veut, donc engagement fixe 10 ans, 5 % d’amortissement et 5 % d’intérêts.
Je n’ai pas besoin de faire des montages complexes, etc.
Alors on fait ici à la banque un "financement relais simplifié", c’est-à-dire seulement la moitié des documents par rapport à un nouveau financement.
La demande est alors rapidement faite.
Et pour 100 000 € (petite somme) je prends 1 % = 1000 €
(quand on considère que la moitié fait cela = pour 4-8h ce sont alors 500 €, si le tiers le fait, c’est alors 333 € pour 4-8h !)

Petite question :
que payez-vous par heure au mécanicien, etc. dans l’atelier ? que payez-vous par heure à l’artisan ?
On arrive rapidement ici à 60-80 € par heure + 19 % TVA, donc on est à 70-95 € par heure.
Mais si un courtier a besoin d’environ 20h par dossier (pourquoi ? j’y reviendrai plus tard) et que seulement un dossier sur trois est retenu, alors il aura travaillé environ 60h, que serait juste ? quelle commission peut-il prendre pour le dossier ?

Et un financement de plus de 500 000 € est plutôt rare, si on considère qu’il y a aussi beaucoup de financements relais (qui se terminent plutôt entre 100-200 K€), donc où est la moyenne ? Plutôt entre 300-350 K€ ;)

Et un dossier, que ce soit un financement de 100 000 € ou de 400 000 €, demande toujours le même travail.

Et quel courtier peut encore aujourd’hui se permettre de prendre 2 % de commission.

Donc
1) entre courtiers il y a déjà une bonne concurrence (si je sais que le client est passé par Check24 et qu’ils lui ont envoyé une offre, alors je ne proposerai probablement pas une commission de 1 % mais plutôt de 0,80 % !)
2) pas seulement les courtiers, mais aussi beaucoup de banques participent bien au jeu désormais.
si on va chez la Commerzbank pour un conseil en construction et qu’ils ne peuvent pas faire une bonne offre, ils font directement une offre comme courtier pour une autre banque, et la Commerzbank vous dirige aussi vers d’autres banques
3) ça va jusqu’au point que si vous êtes client d’une Sparkasse et qu’ils ne peuvent faire qu’une offre à 2,0 %, alors ils disent : on vous dirige vers une autre Sparkasse, où c’est encore à 1,69 %
(et le client est alors venu vers moi, et je lui ai proposé la même Sparkasse à 1,62 %, avec une commission de 0,80 % ... et pour une différence de taux d’intérêt de 0,07 %, la différence de commission est d’environ 0,70 %, c’est-à-dire que sa banque principale, une Sparkasse, avait calculé l’offre avec une commission de 1,50 %).

Bon, assez râlé ;)