Construire une maison sans capital propre

Bonjour et merci beaucoup pour vos réponses.

Le terrain est acquis par une autre entreprise, donc seule la taxe foncière y est due.

Les prises électriques sont suffisamment nombreuses et déjà planifiées. La dalle de béton est bien sûr également incluse. J’ai en plus prévu 2000 euros pour des détecteurs de mouvement et des spots LED.

Le taux d’intérêt pour le prêt bancaire est de 3,1 % et le remboursement ne s’élève qu’à 1 %. Après 30 ans, il nous resterait encore 120 000 euros de dette. Je dirais que nous pourrions bien compenser cela par des remboursements anticipés, du moins à un moment ultérieur. Mon salaire continue d’augmenter selon la convention collective, dans 20 ans je gagnerai déjà 3000 euros nets sans prendre en compte les augmentations annuelles. J’ai une garantie d’emploi à vie. Heureusement, je n’ai pas besoin d’orthographe pour cela. C’est vrai, c’est une grande faiblesse chez moi. Nous avons une petite voiture que nous utilisons presque jamais, et dans la maison, nous n’en aurions pas souvent besoin car tout est accessible à pied.

Les frais annexes de construction sont forfaitaires, je n’ai plus rien à voir là-dedans. J’ai mentionné un prêt privé car celui-ci est très cher avec 6 %. En effet, il s’agit d’une autre banque, car elle offre un taux d’intérêt meilleur que celui du prêt hypothécaire. Malheureusement, je ne peux pas financer à moindre coût les frais annexes et la cuisine.

Il n’y a pas de biens comparables dans la région. Ceux que nous avons vus jusqu’à présent étaient beaucoup trop chers après rénovation et ne correspondaient jamais à nos souhaits.

Si je regarde maintenant mes calculs, je vois moi-même que ce serait une action risquée avec un enfant. L’enfant est quand même plus important pour nous, il est temps. Ce qui nous ennuie, c’est juste le logement actuel, au point que nous avons rêvé d’avoir notre propre maison. Les nouveaux appartements en copropriété à Berlin commencent à 300 000 euros, ce ne serait pas une alternative. Personnellement, je ne trouve pas non plus d’immobilier ancien.

Mais maintenant, un collègue de travail m'a fait découvrir une entreprise qui nous plaît beaucoup et qui construit en Brandebourg, tellement bien que nous avons déjà rencontré trois fois avec eux, le terrain est un rêve. Juste à la limite de la ville de Berlin, à distance de marche du S-Bahn, des écoles, de la crèche, des commerces, tout ce dont on a besoin.
Les financiers disent que oui, c’est possible, le vendeur dit de toute façon que oui, c’est possible, mais vous, qu’en pensez-vous ?

Terrain 550 m² 80 000 euros

Forfait 20 000 euros pour :
Eau de construction et électricité de chantier, y compris la consommation
Reste de paiement des frais de bornage
Frais de raccordement pour eaux usées, eau, électricité
Y compris les frais du statique pour vérification
Y compris les frais de l’étude de sol
Y compris les frais du plan officiel de situation
Y compris les frais de réception du gros œuvre par le vérificateur statique
Y compris les frais du permis de construire

Maison de 110 m² incl. travaux de peinture et équipements spéciaux tels que volets roulants électriques, tuiles en terre cuite, pack électrique supplémentaire et chauffage au sol 155 000 euros
Les travaux de carrelage seront confiés séparément car moins chers, 9 000 euros
Notaire, cadastre et taxe foncière 5 500 euros
Aménagements extérieurs qui devraient être réalisés immédiatement (nous avons par ex. besoin d’un carport plus tard) 10 000 euros
Cuisine 8 000 euros
Réserve 7 500 euros

Personnellement, je suis un peu surpris par les chiffres :
Berlin est à ma connaissance un endroit très cher – la périphérie berlinoise aussi – donc le prix (très modéré pour les standards berlinois) du terrain me surprend, surtout compte tenu de l’emplacement et de l’équipement du quartier. Bon, on vous l’a dit comme ça, alors ça doit être vrai.

Forfait 20 000 euros – ce chiffre est-il inscrit dans le contrat par l’entreprise de construction (ce qui serait inhabituel) et donc garanti ? Sinon, il faut s’attendre à un montant plus élevé.
Maison de 110 m² pour 155 000 euros – cela correspondrait bien à un tarif de 1 500 euros/m² pour une finition basse à moyenne, mais le prix me paraît assez bas. Là, les experts du secteur pourront sûrement s’exprimer.
Travaux de carrelage y compris matériaux 9 000 euros pourraient être justifiés – à condition que les carreaux ne deviennent pas plus chers (ou que la surface prévue ne change pas). Le niveau salarial en Allemagne de l’Est est un peu plus bas. Toute la maison sera-t-elle carrelée ? Sinon, il faudra prévoir un autre type de revêtement de sol = coût à prévoir.

Notaire, cadastre, taxe foncière – trop bas. Bien que notre terrain fût moins cher, nous sommes dans cette fourchette – et à ma connaissance, la région de Berlin a un taux d’acquisition foncière plus élevé. Selon que vous achetiez également le terrain via l’entreprise de construction ou qu’il existe un lien traçable pour l’administration fiscale entre le vendeur du terrain et l’entreprise de construction, vous devez, comme l’a écrit, payer la taxe d’acquisition sur le terrain et le prix de la maison.
Aménagements extérieurs OK (chez nous, c’est fait de manière similaire)
Cuisine OK (la nôtre était prévue dans la même fourchette de prix et a finalement coûté 1 500 euros de plus)
Réserve trop faible

Au total, cela signifie un financement supérieur à 100 % car nous n'avons pas d’autre capital. Nous avons donc besoin d’une dette de 295 000 euros (en tout cas si on croit le calcul du vendeur).
15 000 euros doivent être empruntés via un crédit coûteux,
280 000 euros peuvent être pris via un crédit bancaire "bon marché". Comme une planification à long terme m’importe, une fixation de taux longue était importante, et c’est ce dont j’ai parlé avec les banques. Voici donc notre situation mensuelle dépenses/revenus :

Donc 2 700 euros de revenus face à des dépenses de :

850 euros mensualité prêt bancaire 30 ans fixe
250 euros mensualité prêt privé 5 ans fixe
400 euros charges maison
100 euros provision maison
500 euros alimentation
200 euros loisirs/vêtements
200 euros voiture
200 euros divers

J’arrive à +/- 0, au moins tant que ma femme est en congé parental. Aucune acquisition ou épargne n’est possible pendant cette période. Nos emplois sont sûrs, nos salaires augmentent annuellement selon la convention collective, la mensualité principale est très basse, les 120 000 euros restants que nous aurions encore après 30 ans pourraient être supprimés par des remboursements anticipés ou en augmentant le montant des amortissements.

P.S. Peut-être important, nous avons tous les deux 30 ans.

Un mot sur vos dépenses :
400 charges maison – OK (puisque vous avez prévu 100 euros de plus pour la réserve, les charges réelles pourraient être plus basses – cela dépend aussi de la maison)
500 alimentation + 200 loisirs/vêtements est sous-estimé – au plus tard quand un enfant arrivera, ce sera difficile
200 voiture – ça dépend de combien vous l’utilisez. Une ou deux voitures ? Le nouvel emplacement implique-t-il des trajets plus longs ? Prévoyez-vous une épargne pour une nouvelle voiture ?
200 divers – une réserve est toujours bonne.

Prêts
280 000 euros pour 850 euros sur 30 ans à taux fixe correspond à une annuité (intérêts + amortissement) de 3,64 % – vous auriez au maximum 1 % d’amortissement là-dedans. Sans avoir fait le calcul, je pense qu’au final plus de 120 000 resteront dus. À mon avis, l’amortissement est trop faible – même si vous pouvez/souhaitez vivre avec un capital restant dû à la fin de la durée du prêt.
15 000 euros prêt privé – pourquoi ?
250 euros pour intérêts et amortissement – à ce rythme vous aurez fini dans 5 ans – si vous réinjectez ces 250 euros dans le prêt à 280 000, vous arriverez au capital restant dû indiqué de 120 000 à 30 ans.

Mais où voulez-vous alors trouver le capital pour des remboursements anticipés ?

Au final, à mon avis, c’est une situation trop risquée. Mieux vaut prendre l’option B.


Désolé – conclure à la sécurité de l’emploi à partir de ce qui est écrit ici est, comment dire, présomptueux. Tout le monde qui construit n’a pas besoin d’être ingénieur ou similaire. Un artisan peut aussi avoir un emploi sûr – tant que l’entreprise existe. Autrefois, éboueur était considéré comme un des emplois les plus sûrs – OK, maintenant la plupart des Allemands en ont honte.


Chez nous aussi, la différence de prix entre un bien ancien (véritable poubelle) des années 60 et une construction neuve n’est pas très grande – 20 à 30 000 euros en plus, et le tour est joué. Pourtant – tu as raison : une construction neuve devrait toujours coûter plus cher qu’un bien ancien comparable.

Les prises sont suffisamment disponibles et déjà prévues. La dalle de sol est bien sûr aussi incluse. J'ai en plus prévu 2000 euros pour des détecteurs de mouvement et des spots LED.

Le taux d'intérêt pour le prêt bancaire est de 3,1 % et il est remboursé avec seulement 1 %. Après 30 ans, il nous resterait encore 120 000 euros de dette résiduelle.

Nos mails se sont croisés.

Donc seulement sur ces deux points :
2000 euros pour des détecteurs de mouvement et des spots LED, c’est trop peu – OK : cela dépend du nombre de détecteurs de mouvement (ou éventuellement aussi des détecteurs de présence plus chers) et du nombre de spots.

Le taux d’intérêt et le remboursement ne peuvent pas être corrects. Petit calcul comparatif :
850 euros x 12 mois = 10 200 euros de mensualités annuelles
10 200 euros x 100 : 280 000 = 3,643 % d’annuité (intérêt + remboursement).
Soit le taux d’intérêt est plus bas (à 2,6 %), ce que je ne suppose pas pour une fixation du taux sur 30 ans, soit le remboursement ne s’élève qu’à un doux 0,5 %.

Bonjour f-pNo,

Désolé - tirer des conclusions sur la sécurité du travail à partir de ce qui est écrit ici est, comment dire, présomptueux. Il n'est pas nécessaire que chaque personne qui construit soit ingénieur ou similaire. Même en tant qu'artisan, on peut avoir un emploi stable - tant que l'entreprise existe.

J'ai mis un « j'aime » au post de Voki, c'est pourquoi je m'exprime ici suite à ta remarque.

Je te donne raison que l'orthographe aujourd'hui ne permet pas de tirer des conclusions sur la situation professionnelle de chacun ; ici Voki a, à mon avis, dépassé les bornes (malheureusement un « j'aime » ne peut pas être limité). Moi aussi, je suis souvent horrifié quand je vois certains styles d'écriture (indépendamment du HBF) ; d'un autre côté, j'écris moi-même rigoureusement selon l'ancienne orthographe apprise, et selon l'opinion dominante je ne serais même pas capable d'une syntaxe correcte, raison pour laquelle je ne m'exprime pas à ce sujet.

Cependant, la forme/le contenu du post initial laissent supposer plutôt un esprit naïf derrière le pseudo en question et, à mon avis, un commentaire - peut-être un peu déplacé - est préférable au silence. Bien que le prix de la maison individuelle me semble réaliste (seuls quelques rares quartiers à Berlin sont assez chers), ni le prix du terrain ni les coûts annexes de construction ne correspondent, selon moi. Il n'est pas non plus correct d'affirmer qu'il n'y a pas de biens immobiliers existants ou de copropriétés à Berlin et en périphérie ; ma sœur y habite depuis de nombreuses années et, ayant acquis d'abord une copropriété puis récemment une maison mitoyenne ainsi que ses travaux d'entretien courant, je connais assez bien le marché local.

Ce qui m'inquiète toujours, c'est l'idée de plusieurs esprits naïfs que l'on peut mener à bien un projet comme la construction d'une maison sans capital propre. Sur ce point, je peux comprendre les conclusions de Voki dans ce contexte.

Autrefois, éboueur était considéré comme un des emplois les plus sûrs - OK, aujourd’hui la plupart des citoyens allemands en sont trop fiers.

Cela a changé depuis longtemps ; aujourd’hui, tu peux chercher les prétendus « étrangers » sur le camion à ordures... du moins chez nous.

Salutations, expert en construction

Désolé - conclure à la sécurité de l’emploi à partir de ce qui est écrit ici est, comment dire, prétentieux. Il n’est pas nécessaire que chaque personne dans le bâtiment soit ingénieur ou similaire. On peut aussi avoir un emploi sûr en tant qu’artisan - tant que l’entreprise existe. Autrefois, le métier d’éboueur était considéré comme l’un des plus sûrs - OK, maintenant la plupart des citoyens allemands le trouvent trop dégradant.

Je veux préciser encore une fois, car rien ne me serait plus éloigné que d’attaquer quiconque ici ou ailleurs, voire de l’insulter.

Je travaille dans les crédits depuis 30 ans, dont environ 15 ans avec un nombre à trois chiffres de financements immobiliers. J’ai de l’expérience en crédits problématiques depuis de nombreuses années grâce à mon activité, y compris juridique.

Les fautes d’orthographe, les faiblesses de formulation, les conclusions étranges et les hypothèses peu plausibles laissent souvent simplement penser que l’utilisateur ne maîtrise peut-être pas suffisamment les aspects théoriques de « la décision la plus souvent lourde de conséquences de sa vie » (du moins sur le plan financier). Ces personnes sont en outre vulnérables aux paroles souvent mielleuses des promoteurs immobiliers, qui promettent monts et merveilles et ensuite refusent toute responsabilité. Mais cela ne sert à rien aux futurs acquéreurs si la maison disparaît au bout de quelques années, que la famille est séparée et qu’il reste encore beaucoup de dettes à oublier dans le cadre de la procédure souvent suivie d’insolvabilité individuelle.

Si j’ai donc été mal compris, je demande pardon. Je ne mesure pas la « valeur » d’une personne en fonction de son statut, de sa renommée ou de ses revenus. L’orthographe n’a pas non plus d’importance ici. Cependant, je mesure ma reconnaissance à la responsabilité qu’une personne assume pour sa famille et pour elle-même. C’est précisément ce qui s’est produit ici à travers la demande. Il s’informe et sent déjà lui-même que ce n’est peut-être pas une si bonne idée de réaliser son rêve de devenir propriétaire maintenant de cette manière.

Il est cependant frappant qu’un nombre non négligeable de saisies immobilières ou de « ventes liées à des divorces/séparations » soit dû au fait que les personnes concernées se sont tout simplement surestimées et/ou ont succombé aux insinuations des vendeurs/promoteurs.

Je ne vois pas d'assurances dans les coûts courants ?
Les frais de téléphone portable ou d'internet aussi ?