无自有资金建房

早上好，非常感谢你们的回复。

这块地是由另一家公司购买的，所以只需缴纳土地税。

插座已经足够且有规划。地基板当然也包括在内。我另外预算了2000欧元用于安装运动传感器和LED聚光灯。

银行贷款利率为3.1%，且只按1%偿还贷款。30年后我们还有12万欧元的剩余贷款。我认为通过特别偿还，至少在后期是可以很好地解决的。我的工资会按照工资协议继续增长，20年后，扣除年度工资增长，我净收入已经达到3000欧元。我有终身就业保障。幸运的是，我不需要关注拼写错误。没错，那确实是我的一个大弱点。我们有一辆几乎不使用的小车，家里几乎也不需要开车，所有地方都能步行到达。

建筑附加费用是统一收费的，这方面我不再负责。之所以提及私人贷款，是因为利率高达6%，非常昂贵。实际上，这是另一家银行，因为它提供的利率比抵押贷款的银行更好。附加费用和厨房我 unfortunately 无法以较低利率融资。

周边没有可比的房产。我们迄今为止看的房子，装修后价格都太高，且从未符合我们的愿望。

现在看我的计算，我自己也意识到，有孩子的话这是一次自杀式行动。孩子对我们更重要，是时候了。我们只是对现在的公寓感到非常失望，因此才梦想拥有自己的房子。柏林的新产权公寓起价300,000欧元，这不是一个选择。我个人也找不到合适的现有房产。

但是我通过一个同事发现了一家我们非常喜欢并且在勃兰登堡建房的公司，好到我们已经和他们见了三次，地块简直是梦想。就在柏林市界步行距离内，靠近S-Bahn、学校、幼儿园、购物设施，所有你需要的东西。金融机构说没问题，卖家也说没问题，但你们怎么看？

地块 550平方米 80,000欧元

打包价 20,000欧元 包括：
建筑用水和电，包括消耗
剩余测量费用
排水、水、电的房屋接入费
包括结构工程师费用
包括地质报告费用
包括官方位置图费用
包括结构工程师的毛坯验收费用
包括建筑许可证费用

110平方米的房子，包括油漆工作和特殊配置，如电动卷帘、陶瓦、额外电气包和地暖 155,000欧元
瓷砖工程单独发包因为更便宜，9,000欧元
公证费、土地登记费和地产税 5,500欧元
必须立即完成的室外设施（例如车棚我们稍后才需要）10,000欧元
厨房 8,000欧元
预备金 7,500欧元

我个人对这些数字有点惊讶：
据我所知，柏林是一个非常昂贵的地区——柏林郊区也是——因此，对于这一地块的（相对于柏林来说）非常适中的价格，尤其是考虑到该地区的位置和配套，我感到很奇怪。好吧——既然是这样告诉你们的，那它应该是正确的。

20,000欧元的打包价——这笔数字是建筑公司合同中确定（这很不寻常）并且得到保证的吗？否则应该预期更高的金额。
110平方米的房子155,000欧元——虽然按照每平方米1,500欧元的低到中档配置可以接受，但我觉得价格相当低。行业专家可以对此发表意见。
瓷砖工程含材料9,000欧元可能行得通——但瓷砖不能太贵（或者铺设面积不能扩大）。东德的工资水平确实要低一些。整个房子都铺瓷砖吗？否则你们还需要其他地面材料=费用。

公证费、土地登记费和地产税——太低了。尽管我们的地块更便宜，但在这类费用上我们却高一些，且据我所知柏林地区的房地产转让税率更高。根据你们是否通过建筑公司购买土地，或者土地卖家和建筑公司之间是否有财务税务可追溯关系，你们像 说的那样，必须为土地和房屋（价格）缴纳不动产转让税。
室外设施没问题（我们也是这样做的）
厨房没问题（我们计划的是同一价位，最后贵了1,500欧元）
预备金太低了

总体来说，我们的融资计划超过了100%，因为我们没有其他资本。我们需要295,000欧元的债务（至少如果相信卖家的计算的话）。
必须通过昂贵贷款借15,000欧元，
通过“便宜”的银行贷款借280,000欧元。由于我重视长期开支计划，所以我和银行也谈过固定利率期限。以下是我们的月收入/支出情况：

所以2700欧元收入对应开销：

850欧元 银行贷款（30年固定）
250欧元 私人贷款（5年固定）
400欧元 房屋杂费
100欧元 房屋储备金
500欧元 食品
200欧元 休闲/服装
200欧元 车辆
200欧元 其他

我在+- 0收支平衡，至少当我妻子处于育儿假期间。此时不可能有大额支出或储蓄。我们的工作稳定，工资按合同每年增长，主要贷款额度很小，30年后剩余的120,000欧元可以通过额外还款或加大还款额完全还清。

附注：或许很重要，我们两人都是30岁。

说说你们的开支：
400欧元房屋杂费——没问题（既然你们还准备了100欧元储备金，实际杂费可能更低——但还是要看具体房子）
500欧元食品加200欧元休闲/服装设置得太低——一旦有小孩，肯定不够用
200欧元车辆——取决于你们使用频率，是一辆还是两辆车？新的地理位置会导致更长的通勤距离。存钱买新车考虑了吗？
200欧元其他——留一定缓冲是好的。

贷款
280,000欧元贷款850欧元月供30年固定，是3.64%的总付息（本金+利息）——你们最多只有约1%的本金还款率。虽然没具体计算，但我相信最后留欠的贷款会超过120,000欧元。——我认为本金还款率设置太低——即便你们愿意接受贷款到期时有未结清的本金余额。
15,000欧元私人贷款——为什么？
250欧元每月还款利息和本金——5年后就还清了——如果之后把这250欧元投入280,000欧元贷款，还款30年后会剩下120,000欧元本金。

但你们要从哪里拿钱进行额外还款呢？

总结来说，我认为风险太大。还不如选择方案B。


抱歉——根据这里写的内容来判断工作稳定性，如何说呢，有点武断。不是每个建房的人都必须是工程师或类似职业。手工业者也可以有稳定工作——前提是公司存在。以前垃圾车司机被认为是最稳定的工作之一——好吧，现在大多数德国人觉得不体面。


我们这边二手（破旧）房屋和新建房价差不多——多加2-3万欧元就差不多了。但你说得对：新建房通常应该比类似的二手房贵。

插座数量充足且已规划。地板板也自然包含在内。我还额外预留了2000欧元用于安装运动传感器和LED灯点。

银行贷款利率为3.1%，且只偿还1%的本金。30年后我们还将有12万欧元的剩余债务。

我们的邮件时间有重叠。

因此只针对这两点说：

用于运动传感器和LED灯点的2000欧元太少了——好的，这取决于运动传感器（或者可能更贵的存在传感器）和灯点的数量。

利率和本金偿还不对。简单对比计算：
850欧元 × 12个月 = 10200欧元年还款额
10200欧元 × 100 ÷ 280000欧元 = 3.643%的年金（利息+本金偿还）。
要么利率较低（2.6%），我不认为30年固定利率会如此，要么本金偿还仅为0.5%。

你好 f-pNo，

抱歉——仅凭这里写的内容来判断工作的安全性，怎么说呢，有些自负。并不是所有从事建筑工作的人都是工程师或类似职位。即使是工匠，也可以有一份稳定的工作——只要公司存在。

我点击了 Voki 的帖子“赞”，所以在你提出异议时，我在这里发表一下意见。

我同意你说的，今天的正字法并不能反映个人的职业状况；在我看来，Voki 有些言过其实（可惜“赞”无法限定具体内容）。不少时候看到某些写作风格，我也会感到害怕（不论主火车站）；另一方面，我自己依旧坚持使用旧的学得的正字法，根据主流观点，我连正确的句法都写不好，因此不对此发表看法。

不过，根据帖子内容和结构，可以推断出发布者可能是个天真的人，和这个昵称背后的人相符，对我来说，一个（可能言辞过激的）评论要比沉默更好。虽然我认为独栋别墅的价格本身看起来现实（柏林只有几个区域相当贵），但在我看来，地价和建筑附加费用并不吻合。说柏林及周边地区没有现有物业/公寓是不对的；我妹妹在那里住了很多年，从她先是买了一套公寓，最近又购买了一套联排别墅并持续进行维护，我对当地市场很了解。

令我担忧的始终是一些天真想法，那就是没有自有资金也能撑起像建房这样的项目。基于此，我可以理解 Voki 的结论。

以前，垃圾收集员被认为是最稳定的工作之一——好吧，现在大多数德国人自视过高，不愿意干这活儿。

这种情况早就改变了；现在你可以在垃圾车上找所谓的“外国人”……至少在我们这里是这样。

莱茵地区的问候

抱歉——仅仅根据这里写的内容就断定工作的安全性，怎么说呢，有些自以为是。并不是每个从事建筑的人都必须是工程师或类似职业。即使是手工艺人，只要公司存在，也可以拥有一份稳定的工作。以前垃圾收集员被认为是最安全的工作之一——好吧，现在大多数德国公民都觉得那工作太低贱了。

我想再明确一点，因为我最不愿意的是在这里或其他地方攻击或侮辱任何人。

我从事贷款行业已有30年，其中约15年主要做数量可观的建筑融资。我在多年的工作中（包括法律方面的工作）积累了贷款违约的经验。

拼写错误、措辞不当、奇怪的推论和不合情理的假设，经常表明使用者可能无法充分理解“通常是他一生中影响最大的决定”（至少在经济方面）的理论层面。这类人也容易相信房屋销售人员常常说的甜言蜜语，这些人承诺天花乱坠，但后来又推卸所有责任。但对购房者来说，如果房子几年后没了，家庭分裂，还有大量债务在随后的消费者破产程序中等待他们，那是毫无意义的。

所以，如果我被误解了，我请求原谅。我不以地位、声望或收入来衡量一个人的“价值”。拼写也无关紧要。不过，我对认可某人的标准是看他对自己和家庭负责任的程度。正因如此，他的提问显得十分重要。他正在求知，而且已经意识到，现在实现拥有自己房子的梦想可能并不是一个好主意。

不过值得注意的是，不少强制拍卖或“离婚/分手销售”都是因为相关人高估了自己和自身的经济能力，或者受到了销售人员的怂恿。

我在 laufenden Kosten 中看不到保险费用？还有手机或网络费用吗？