Débutant cherche conseil - quand faut-il commencer la planification ?

Peut-être pourra-t-on aussi faire une bonne affaire ici ?

Il n'y en a plus aujourd'hui :p

La question serait alors de savoir quel type de maison, de quel constructeur. Ce n’est pas que l’on veuille acheter la pire daube la moins chère, mais peut-être pourra-t-on quand même y dénicher des bonnes affaires ?

Comment et avec qui vous voulez construire est votre décision. Chez nous, il y a un écart d'environ 50 000 € entre les offres, ce qui s’explique en bonne partie par l’équipement (domotique, beaucoup plus et plus grandes fenêtres), ainsi qu’une extension pour la salle technique (alors qu’elle est normalement intégrée dans la maison) et le fait que le premier étage soit un étage complet. Un peu joue aussi le fait qu’un fournisseur entretienne 15 maisons modèles et doive payer des commissions aux commerciaux qui y travaillent ou non. La commission pour un certain fournisseur ne vient qu’à la fin ; commencez d’abord à réfléchir aux pièces dont vous avez besoin, à leur usage et à leur taille.

Lors de la comparaison des fournisseurs, faites toujours attention à la description de la construction, notamment ce qui n’est pas inclus. Beaucoup de fournisseurs reportent tous les risques et la coordination des travaux préliminaires sur le maître d’ouvrage, mais il y a aussi des fournisseurs qui s’occupent des travaux de terrassement, d’assainissement, etc. Ne vous laissez pas embobiner par un fournisseur sur la supériorité de sa méthode de construction, on peut construire à la fois en maçonnerie traditionnelle ou en kit, du respect de la réglementation thermique jusqu’au KfW40+ si on veut. De la demande de permis de construire à l’emménagement, les deux méthodes de construction sont à peu près aussi rapides. Il peut aussi être utile de se promener dans un parc de maisons modèles et de prendre les catalogues des fournisseurs. Feuilletez les plans et voyez ce qui vous plaît, clarifiez le style de base (toit en pente, cubique Bauhaus, etc.).

La question serait alors quel type de maison, de quel constructeur. Ce n'est pas que l'on voudrait acheter la merde la moins chère, mais peut-être pourra-t-on aussi faire des affaires ici ?

La grande question sera de savoir si tu trouves un terrain sans obligation d'achat auprès d'un promoteur.
Cela ne semble pas si simple, surtout si on reste dans la zone d'influence des villes.
Et même dans ce cas, tu dois aussi respecter le plan d'urbanisme, qui pourrait ne pas te permettre la forme de toit que tu préfères.
Avec la situation actuelle des terrains (qui ne s'améliorera probablement pas à long terme), seuls seront importants :
1) l'emplacement est-il correct
2) puis-je construire là 150 m² de surface habitable + terrasse + carport (ou quelle que soit la surface que tu souhaites)

Comment et avec qui vous voulez construire est votre décision. Chez nous, il y a un écart d'environ 50 000 € entre les offres, ce qui s'explique en grande partie par l'équipement (technique du bâtiment, beaucoup plus de fenêtres et plus grandes), ainsi qu'une extension pour la salle technique (alors qu'elle est habituellement intégrée dans la maison) et une fois l'étage supérieur comme étage complet. Un peu joue également le rôle de savoir si un fournisseur doit entretenir 15 maisons témoin et verser des commissions aux représentants qui y siègent ou non. Celle-ci intervient toutefois vers la fin, réfléchissez d'abord aux pièces dont vous avez besoin, à leur usage et à leur taille nécessaire.

Lors de la comparaison des fournisseurs, faites toujours attention à la description de la construction, en particulier à ce qui n'est pas inclus. Beaucoup de fournisseurs répercutent tous les risques et la coordination des travaux préparatoires sur le maître d’ouvrage, mais il existe aussi des fournisseurs qui s’occupent des terrassements, des travaux de canalisation, etc. Ne vous laissez pas impressionner par un fournisseur clamant une supériorité de méthode de construction, on peut construire du massif comme du prêt-à-finir, du tout conforme à la réglementation thermique jusqu’au KfW40+ si on le souhaite. Du permis de construire à l’emménagement, les deux méthodes sont à peu près aussi rapides. Il peut aussi valoir la peine de se promener dans un parc de maisons témoin et de prendre les catalogues des fournisseurs. Feuilletez les plans et voyez ce qui vous plaît, définissez le style de base (toit à deux pans, cube Bauhaus, etc.).

Il devrait aussi y avoir une différence entre les grands fabricants et les plus petits locaux, si j’ai bien compris lors de mes recherches sur les forums jusqu’à présent. Actuellement, il est un peu « plus compliqué » de visiter les parcs modèles, mais c’est définitivement sur notre liste de faire un tour dans 2-3 parcs dès que ce sera à nouveau autorisé et ouvert. J’avais déjà demandé par mail des documents pour 3 maisons chez quelques fabricants, il devrait bientôt arriver au moins pour l’un d’eux du matériel d’information par la poste.
Je n’ai pas encore trouvé le post proposé par 11ant, je suis tombé plusieurs fois dessus à travers des recommandations dans d’autres fils. Aurais-tu peut-être le titre du sujet ? :)

La grande question sera de savoir si tu trouves un terrain sans engagement envers un promoteur.
Cela ne semble pas si simple, surtout si on reste dans la zone d’influence des villes.
Et même dans ce cas, il faut encore respecter le plan local d’urbanisme, qui pourrait ne pas permettre la forme de toit que tu préfères.
Avec la situation actuelle (et qui ne s’améliorera probablement pas à long terme) du marché foncier, seuls deux points devraient vraiment compter :
1) est-ce que l’emplacement est correct
2) ai-je le droit d’y construire 150 m² de surface habitable + terrasse + carport (ou la surface dont tu as besoin)

Un terrain avec engagement envers un promoteur serait-il vraiment « mauvais » comparé à un achat séparé indépendant au préalable ? J’avais déjà lu ici sur le forum que c’était aussi une question fiscale, mais je n’ai jamais trouvé de chiffres réels sur l’ampleur des différences.

Est-ce qu'un terrain avec obligation de constructeur serait vraiment "mauvais" par rapport à un achat séparé et propre avant ?

Seulement "mauvais" dans le sens où tu es a) lié et b) tu paies la taxe foncière sur la maison et le terrain.

Exemple :
achat libre du terrain 200 K€ et construction de la maison 400 K€ = taxe foncière de 6,5 % sur 200 K€ = 13 K€
achat combiné terrain et maison pour un total de 600 K€ = taxe foncière sur 600 K€ = 39 K€

Un terrain avec engagement constructeur serait-il donc si "mauvais" comparé à un achat séparé et propre effectué auparavant ?

Cela peut avoir 2 inconvénients :
1) La taxe de mutation immobilière s’applique sur le "terrain et la maison", voir le calcul de Nordanney. Certains écrivent que le constructeur affirme que ce n’est pas le cas, mais ils ne te le donneront probablement jamais par écrit. Donc prudence avec les affirmations des vendeurs.
2) Tu es limité dans le choix de la maison ou tu dois construire avec un fournisseur un peu plus cher – tu pourrais peut-être économiser 20k avec un fournisseur libre ou investir ces 20k dans quelques mètres carrés supplémentaires ou une meilleure finition de la maison. Ou tu dois construire avec un fournisseur bas de gamme, qui ne pourra pas satisfaire ta demande spéciale – ou te la proposera à un prix scandaleusement élevé. Il y a eu quelqu’un qui disait qu’il recevrait des radiateurs et pas de chauffage au sol, ou un chauffage au sol uniquement à un étage. Ce genre de choses, il faut le savoir AVANT de signer quoi que ce soit.