Débutant cherche conseil - quand faut-il commencer la planification ?

Ouais. Cherche sur Google "boris nrw". Là, les valeurs de base du terrain sont enregistrées ainsi que le rapport du marché foncier de la ville de Mülheim. D’ailleurs, aussi pour l’ensemble de la NRW.

Alors je me demande ce que j’ai trouvé tout à l’heure..

Je dois encore comprendre ce truc avec les listes d'attente, jusqu'à présent je n'avais trouvé aucun site web explicite pour les différentes communes/quartiers de Mülheim, seulement celui général de la ville de Mülheim elle-même. Là, quelques parcelles sont également listées par quartiers, mais c’est très "faible", peut-être 7 ou 8 au total.

Essentiellement, cela fonctionne ainsi : on contacte la commune pour dire qu'on aimerait un terrain dans le lotissement X. Elle applique alors une procédure de répartition quelconque (idéalement first come first serve pour les non-résidents, mais généralement un système de points) et réserve les terrains. Pour tous ceux qui n'ont pas obtenu de terrain, il est possible d'être inscrit sur une liste d'attente qui sera utilisée si quelqu'un renonce finalement à son terrain.

Faits alternatifs :cool: : taux de propriété par Länder selon les données de 2018. Ce n’est qu’en 2020 que le taux a baissé pour la première fois depuis 1993, concernant l’Allemagne.
Donc je ne qualifierais pas ce rêve d’impossible.

Les sommes pour une construction neuve sont déjà folles. Si je prends nos offres et que je retire tout ce qui est extra, je arrive moi-même avec Town & Country (Bodensee 129 sur BP) à un budget total de 450 000 € (y compris le terrain à 75 000 €). On a alors une maison conforme à la réglementation sur les économies d’énergie avec chauffage au gaz et radiateurs, et les vacances annuelles servent presque entièrement aux travaux en auto-construction. Ma sœur arrive avec sa maison mitoyenne d’un promoteur local en standard simple à peu près dans la même fourchette. Ce n’est pas beaucoup moins cher, du moins pas ici dans le sud. Et quand je pense qu’ici, à Constance, pour ce prix on peut au mieux acheter un appartement 3 pièces (construit en 1980) dans un immeuble, grâce à des relations, mais plus sur le marché libre, alors le rêve de la maison individuelle est pour la plupart révolu.
Avec l’évolution actuelle des prix, il est aussi presque impossible de constituer une épargne conséquente. 5 % de 400 000 € (pour ce prix, on obtient ici dans le sud des petites maisons des années 70 non rénovées sans frais annexes d’achat) sont 20 000 €, qui a cela de côté ? Surtout là où les prix sont élevés et où il faudrait le plus de fonds propres, les loyers sont aussi élevés et empêchent les grosses économies.

Ouais. Cherche sur Google "boris nrw". On y trouve les valeurs foncières et aussi le rapport du marché immobilier de la ville de Mülheim. D’ailleurs, aussi pour toute la NRW.

J’ai regardé un peu et c’est quand même fou d’une certaine manière. Logiquement, personne ne dirait non si on pouvait choper un terrain dans les zones agricoles/forestières où le prix au mètre carré est de 5 € ou même de 1,9 €. Là, je pense que je cambriolerais encore une banque aujourd’hui pour obtenir un prêt.
On a aussi regardé dans des quartiers où des amis à nous habitent ou ont loué, comment se fait-il qu’en 2020 des maisons soient classées en zones agricoles ? Et on parle de maisons qui sont là depuis plusieurs années, soit dit en passant.

En gros, ça se passe comme ça : on contacte la commune pour dire qu’on voudrait un terrain dans le lotissement X. Celle-ci applique une procédure d’attribution (idéalement first come first serve pour les gens non originaires, mais généralement c’est un système de points) et réserve les terrains. Pour tous ceux qui n’ont pas reçu de terrain, il y a la possibilité d’être mis sur une liste d’attente qui est utilisée si quelqu’un renonce finalement à son terrain.

Les montants pour une construction neuve sont vraiment fous. Si je prends nos devis et que j’enlève tout ce qui est optionnel, j’arrive quand même, avec Town & Country (Bodensee 129 sur BP), à un budget total de 450 KE (terrain inclus 75 KE). On a donc une maison conforme à la réglementation sur l’économie d’énergie, avec chauffage au gaz et radiateurs, et on a presque dépensé toutes nos vacances annuelles en travaux personnels. Ma sœur avec sa maison jumelée d’un promoteur local, dans un standard simple, arrive aussi à peu près dans cette fourchette. Ce n’est pas beaucoup moins cher, du moins pas ici dans le sud. Et quand je pense qu’à Constance, pour ce prix-là on peut à peine acheter un appartement de 3 pièces (construit en 1980) dans un immeuble collectif, et seulement par piston, mais plus sur le marché libre, alors le rêve de la maison individuelle est fini pour la plupart.
Avec l’évolution actuelle des prix, c’est aussi presque impossible d’épargner pour rattraper ça. 5 % de 400 KE (ce qui permet d’avoir ici dans le sud une maison des années 70 à rénover sans frais annexes) ça fait 20 KE, qui a ça de côté ? Surtout là où les prix sont élevés et où il faudrait le plus de capital propre, les loyers sont aussi élevés et empêchent de grosses économies.

La question serait aussi de savoir quelle taille il faut finalement prévoir pour une maison de 130-140 m².

Bien à vous depuis Essen !

Comme plusieurs autres l'ont déjà souligné, avec ton budget, la construction neuve sera plutôt serrée.

Je te conseillerais globalement de ne pas trop te focaliser sur le site de Mülheim et de voir ce qui est encore acceptable pour faire la navette jusqu’au travail. Pour cela, tu peux par exemple utiliser un outil en ligne qui calcule les temps de trajet (Oalley par ex.). Entre simplement ton lieu de travail, et laisse-toi montrer ce qui se trouve dans un rayon de navette acceptable autour (45 min par ex.). Tu auras ainsi déjà une idée des endroits qui peuvent environ entrer en question. Tendanciellement, je m’éloignerais plutôt de Düsseldorf, donc plutôt en direction du Ruhrgebiet nord, du Bas-Rhin, etc. Remets aussi en question si c’est vraiment nécessaire de vivre près de la ville. Pour l’instant, on sort peut-être encore beaucoup, etc. (quand il n’y a pas de confinement), mais quand vous aurez des enfants, ce sera nettement moins. Après le Covid, on ne fera peut-être plus la navette au bureau tous les jours.

Ensuite, tu peux chercher sur les sites internet des villes/départements/communes, il y a souvent une rubrique sur leur page d’accueil qui parle des terrains et des zones de construction neuves, ou alors téléphoner directement.

Tu pourrais aussi consulter la presse locale (par ex. via la recherche Google News) sur le sujet des zones de construction neuves. C’est ainsi que nous avons entendu parler de la zone de construction neuve à Duisburg où nous allons maintenant acheter un terrain.

Tu pourrais également chercher des promoteurs immobiliers. Ils vendent plus souvent des maisons jumelées ou en rangée, ce qui conviendra peut-être davantage à ton budget.

Sinon, il y a aussi ici dans le forum quelques conseils de l’utilisateur 11ant sur le thème de la recherche de terrain. Cherche donc "11ant Barthel".

Tu as besoin d’au moins 2000 € par mètre carré pour une maison avec dalle, plutôt nettement plus. Compte plutôt sur 2500 € pour être sûr. Ensuite, ajoute 40-50 K€ de frais annexes de construction, terrain (+ taxe foncière, etc.), cuisine, garage/abri voiture et aménagements extérieurs (éventuellement + cabane de jardin). Le jardin et l'abri voiture sont bien adaptés pour du travail personnel afin que cela ne devienne pas excessivement cher. N’oublie pas l’expert. Les petites choses comme 20 nouvelles lampes, un nouveau canapé, etc. donnent à peu près ce calcul :

Terrain 400 m² à ~300 € + frais annexes ~ 135 K€
Maison 140 m² à 2500 € = 350 K€
Frais annexes construction 50 K€
Reste 50 K€
---------------
585 K€
À la hausse modifiable à volonté, à la baisse seulement limitée. Avec un standard plus faible et certaines prestations personnelles (disons 2300 €/m²) et une maison de 130 m², la maison coûterait alors 300 K€, soit au total 535 K€. Cela devrait être à peu près ta fourchette.

Beaucoup de salutations de Essen !

Comme plusieurs autres l'ont déjà souligné, avec ton budget, la construction neuve sera plutôt serrée.

Je te conseillerais globalement de ne pas te fixer trop sur l’emplacement à Mülheim et de regarder ce qui est encore acceptable pour faire la navette vers le travail. Pour cela, tu peux utiliser par exemple un outil en ligne qui calcule les temps de trajet (Oalley par exemple). Entre simplement ton lieu de travail et fais-toi afficher ce qui se trouve dans un rayon raisonnable de trajets (45 minutes par exemple). Tu auras déjà une idée des endroits qui pourraient entrer en ligne de compte. En tendance, je m’éloignerais plutôt de Düsseldorf, donc plutôt vers la Ruhr septentrionale, le Bas-Rhin, etc. Remets aussi en question s’il est vraiment nécessaire d’habiter près de la ville. Peut-être que maintenant on sort encore beaucoup, etc. (s’il n’y a pas de confinement), mais si vous avez des enfants un jour, cela sera clairement moins le cas. Après le Corona, on ne fera peut-être pas non plus la navette au bureau tous les jours.

Ensuite, tu peux chercher sur les sites internet des villes / arrondissements / communes, la plupart du temps il y a une rubrique sur la page d’accueil qui parle des terrains et des quartiers neufs, ou bien appeler directement.

Tu pourrais encore consulter la presse locale (par exemple via la recherche Google News) sur le thème des quartiers neufs. C’est ainsi que nous avons découvert le quartier neuf à Duisburg où nous allons maintenant acheter un terrain.

Tu pourrais aussi jeter un œil aux promoteurs. Ils vendent souvent des maisons jumelées ou en rangée et cela pourrait peut-être mieux correspondre à ton budget.

Sinon, il y a aussi quelques conseils dans ce forum de l’utilisateur 11ant concernant la recherche de terrain. Pour cela, cherche "11ant Barthel".

Salutations en retour de Mülheim ! :)
C’est clair que pour la navette on pourrait y penser, ma copine fait déjà la navette vers Düsseldorf (nord de Düsseldorf) depuis plusieurs années. Moi-même, je travaille à Mülheim, il faut dire que j’ai passé l’année dernière complètement en télétravail et à l’avenir je devrais pouvoir aussi travailler au moins 2 jours par semaine de chez moi.
Ma copine faisait la navette auparavant d’Oberhausen à Düsseldorf et elle est plus que contente d’avoir évité le goulet d’étranglement juste en dessous d’Oberhausen. Combien de temps elle continuera à travailler à Düsseldorf est toutefois une question ouverte, on peut dire. Il pourrait peut-être y avoir du changement cette année ou l’année prochaine.
Moi-même, je suis très heureux d’avoir mon lieu de travail dans mon lieu d’habitation, car je suis seulement arrivé à Mülheim au début de l’an dernier, venant de Wuppertal, et j’ai eu beaucoup de chance d’obtenir mon poste à Mülheim même.
Nous sommes pour l’instant fixés sur le fait qu’on s’oriente de toute façon vers les périphéries et que nous ne serions pas opposés à aller vers Mintard. Le coin nous plaît beaucoup à tous les deux car nous faisons aussi beaucoup de promenades. S’il y avait un premier endroit souhaité, ce serait définitivement Mintard.

Tu as besoin d’au minimum 2000€ par mètre carré pour une maison avec dalle, plutôt nettement plus. Compte plutôt sur 2500€ pour être sûr. Ensuite, 40 à 50 k€ de frais annexes de construction, terrain (+ taxe de mutation, etc.), cuisine, garage/abri voiture et aménagements extérieurs (éventuellement + cabane de jardin). Jardin et abri voiture se prêtent bien à une réalisation personnelle, ainsi cela ne deviendra pas extrêmement cher. N’oublie pas l’expert. Les petites choses comme 20 nouvelles lampes, un nouveau canapé, etc. Cela donne globalement le calcul suivant :

Terrain 400 m² à ~300€ + frais annexes ~ 135 k€
Maison 140 m² à 2500€ = 350 k€
Frais annexes construction 50 k€
Reste 50 k€
---------------
585 k€
Modifiable à volonté vers le haut, limité vers le bas. Avec un standard moindre et un certain travail personnel (disons 2300€/m²) et une maison de 130 m², la maison coûterait alors 300 k€, donc au total 535 k€. Cela devrait être à peu près ton budget.

Il resterait alors la question du type de maison, du constructeur. Pas que l’on veuille acheter la camelote la moins chère, mais on pourra peut-être aussi faire une bonne affaire ici ?